Wohnung vermieten – mit einer Anzeige zum schnellen Erfolg

Wohnung vermieten: Schritt für Schritt zur erfolgreichen Vermittlung

Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss schon bei der Immobilienanzeige etliches beachten – schließlich muss sie aussagekräftig sein und potenzielle Interessenten ansprechen. Auch bei der Auswahl des richtigen Mieters und beim Abschluss des Mietvertrags sollten sich Vermieter nicht nur auf ihr Bauchgefühl verlassen. Tipps zur erfolgreichen Wohnungsvermietung.

Eine Wohnung steht leer oder der bisherige Mieter zieht aus – für den Vermieter bedeutet das, dass er nun einen neuen Mieter suchen muss. Bevor es ans Erstellen der Immobilienanzeige geht, sollten Vermieter zunächst ein kostenloses Benutzerkonto auf immowelt.at anlegen oder sich mit den bereits bestehenden Benutzerdaten einloggen. So sehen sie, welche Angaben, Dokumente und Beschreibungstexte sie vorbereiten sollten, um eine vollstände Immobilienanzeige zu schalten.

Schritt 1: Anzeige erstellen

Am Beginn einer erfolgreichen Vermittlung steht die Anzeige. Diese soll Mietinteressenten auf die Wohnung aufmerksam machen und bereits wesentliche Details enthalten. Zudem soll sie die Lust auf eine Besichtigung wecken.

Aussagekräftige Fotos

Gute Fotos vermitteln einen ersten Eindruck von der Wohnung. Vermieter sollten am besten alle Zimmer fotografieren, also Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer. Auch Balkon oder Terrasse sind eine Aufnahme wert. Darüber hinaus sind Fotografien von der Außenansicht des Wohnhauses ratsam, um den generellen Zustand der Immobilie zu verdeutlichen.

Beim Fotografieren ist es wichtig, auf eine gute Qualität der Aufnahmen zu achten. Egal, ob mit Fotokamera oder Smartphone: Die Kamera muss in der Lage sein, qualitativ hochwertige Bilder aufzunehmen. Auf unscharfen oder kleinen Fotos erkennen Mietinteressenten zu wenig. In Außenaufnahmen kommt die Wohnung bei schönem Wetter und blauem Himmel am besten zur Geltung. Auch die Fotos der Zimmer sollten am besten bei Tageslicht entstehen. Sind die Bilder zu dunkel geraten, können Vermieter sie mit einem Bildbearbeitungsprogramm aufhellen.

Der Grundriss

Neben aussagekräftigen Fotos ist für Mietinteressenten vor allem ein gut gezeichneter Grundriss interessant. Dieser ist ein wichtiges Entscheidungskriterium, denn er veranschaulicht Größe und Zimmeraufteilung der Wohnung besser als jede Beschreibung.

Wer bereits einen Grundriss in Papierform hat und diesen abfotografieren will, sollte auf eine gute Qualität das Fotos achten und das Bild ausreichend groß hochladen. Nur dann sind die Zeichnungen und enthaltene Maßangaben gut lesbar. Besser ist es, die Zeichnung einzuscannen und der Immobilienanzeige als PDF- oder Bilddatei hinzuzufügen. So können ihn künftige Mieter besser betrachten.

Wohnfläche berechnen – so funktioniert es

Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermieten möchte, sollte die tatsächliche Wohnfläche ermitteln. Als Nutzfläche gilt dabei die Bodenfläche einer Wohnung abzüglich sämtlicher Durchbrüche wie Türen oder andere Öffnungen. Keller- und Dachbodenräume sowie Balkone und Terrassen zählen nicht zur Nutzfläche. Vermieter sollten die Berechnung der Wohnfläche gut dokumentieren und so späteren Streitereien mit dem Mieter vorbeugen.

Wohnung vermieten: Miete, Nebenkosten und Kaution festlegen

Um den passenden Mietpreis einer Wohnung zu ermitteln, stehen Vermietern verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen lohnt sich der Preisvergleich mit anderen Mietwohnungen in gleicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung. Zum anderen müssen sich Vermieter von Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz gilt, an Richtwerte und sogenannte Kategoriebeträge halten.

Nicht nur die Nettomiete, sondern auch die Betriebskosten und die ungefähren Heizkosten sind für Wohnungssuchende interessant. Wer von vornherein weiß, welche monatlichen Zahlungen auf ihn zukommen, kann sich leichter entscheiden, ob er sich die Wohnung leisten kann oder nicht.

Auf jeden Fall sollten Vermieter eine Kaution verlangen. Für deren Höhe gibt es zwar keine gesetzliche Regelung. In der Praxis hat sich allerdings ein Betrag in der Höhe von drei Bruttomonatsmieten als ausreichend erwiesen. Der Oberste Gerichtshof hat jedoch entschieden, dass Kautionen auch in einer Höhe von bis zu sechs Monatsmieten möglich sind und der verlangte Betrag im Einzelfall sogar noch höher sein darf – nämlich dann, wenn etwaige mitvermietete Möbel besonders hochwertig sind.

Die Kaution dient in erster Linie der Absicherung. Ist ein Mieter mit Zahlungen im Rückstand oder beschädigt er die Wohnung, kann der Vermieter auf das Geld zurückgreifen. Allerdings muss er dafür sorgen, dass die Kaution zu gängigen Zinssätzen angelegt wird. Am Ende des Mietverhältnisses muss die Summe dann innerhalb eines angemessenen Zeitraums an den Mieter zurückerstattet werden, sofern es keinen Mietausfall gab oder Schäden an der Wohnung zu beheben sind. Ein solcher Zeitpunkt ist beispielsweise, wenn alle Betriebskostenabrechnungen bezahlt sind.

Ausstattung und Merkmale beschreiben

In der Anzeigenerfassung haben Vermieter unter den Menüpunkten „Basisdaten“ und „Beschreibung“ die Möglichkeit, die zu vermietende Wohnung genauer zu beschreiben. Wenn sie sich diese Menüpunkte im Vorfeld ansehen und Beschreibungstexte vorbereiten, geht die Anzeigenerfassung schneller vonstatten.

Je genauer Sie die Wohnung beschreiben, desto besser finden Wohnungssuchende Ihre Anzeige auf immowelt.at. Suchende können nämlich nach Ausstattungsmerkmalen wie „saniert“, „Einbauküche“, „Bad mit Fenster“ oder „Bad mit Badewanne“ filtern. Ebenfalls beliebte Suchkriterien sind „Balkon“ oder „Haustierhaltung gestattet“.

Auch einen eigenen Beschreibungstext können Vermieter ergänzen. Darin lohnt es sich beispielsweise, oft gestellte Fragen zu beantworten: Ist eine Einbauküche vorhanden, wie alt ist sie und muss eine Ablöse gezahlt werden? Welche Ausrichtung hat der Balkon und wie groß ist er? Wo befindet sich der Waschmaschinenanschluss und ist auch noch Platz für den Wäschetrockner? Bei der Beschreibung gilt: Präzise und sachlich, aber nicht ausschweifend schreiben. Statt von der „lichtdurchfluteten Wellnessoase“ sollten Vermieter eher von einem „hellen, geräumigen Badezimmer“ sprechen.

Zustand und Lage der Wohnung

Neben den Ausstattungsmerkmalen sollten Vermieter in der Anzeige auch auf den allgemeinen Zustand und die Lage der Wohnung eingehen – also beispielsweise erwähnen, ob das Gebäude gerade saniert oder die Wohnung renoviert wurde. Zusatzinformationen über die Umgebung der Wohnung sind für Mieter hilfreich. Dazu gehören die Entfernung zur nächsten Bus- oder U-Bahn-Haltestelle und zum nächstgelegenen Kindergarten oder Supermarkt. Auch Grünflächen oder Freizeitmöglichkeiten sollten erwähnt werden.

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Spätestens wenn Sie alles zusammen haben, geht es ans Erstellen Ihrer Anzeige.
Legen Sie sich zuerst ein kostenloses Benutzerkonto bei immowelt.at an oder melden Sie sich mit bestehenden Benutzerdaten an.
So können Sie Ihre Anzeige jederzeit speichern.

Schritt 3: Den richtigen Mieter finden

Nachdem das Wohnungsinserat veröffentlicht wurde, gehen bald die ersten Anfragen der Interessenten ein. Der perfekte Mieter ist solvent, verantwortungsvollen, zahlt die Miete regelmäßig und behandelt die Wohnung pfleglich. Um so einen Mieter zu finden, empfiehlt es sich, Informationen über die Interessenten einzuholen. Dabei hilft beispielsweise eine Mieterselbstauskunft, die folgende Informationen beinhaltet:

• derzeitige Adresse, Geburtsort und Geburtsdatum
• Kopie des Personalausweises
• Beruf
• Einkommen
• Familiäre Verhältnisse und einziehende Personen

Diese Selbstauskunft können Vermieter dem potenziellen Mieter bereits vor der Besichtigung zusenden oder beim Termin vorlegen. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, sie auszufüllen. Tut er es, müssen seine Angaben aber weitestgehend wahrheitsgemäß sein. Fragen zur sexuellen Orientierung, Religion oder politischen Gesinnung müssen dagegen nicht ehrlich beantwortet werden.

Wichtig sind darüber hinaus Nachweise über die finanzielle Situation des zukünftigen Mieters. Diese können in Form von zwei bis drei Gehaltsabrechnungen oder einer Bankauskunft über den Kreditschutzverband von 1870 (KSV) eingeholt werden. Wer neben Selbstauskunft und persönlichem Kennenlernen eine zusätzliche Sicherheit benötigt, kann den Mietinteressenten auch um eine Bescheinigung seines aktuellen Vermieters bitten. Darin vermerkt der derzeitige Vermieter, ob der Mieter regelmäßig seine Miete bezahlt und wie er sich innerhalb der Hausgemeinschaft verhält.

Wohnungsvermietung: Auf beiden Seiten zählt der erste Eindruck

Der Besichtigungstermin sollte gut vorbereitet werden. Egal, ob für einen Gruppen- oder einen Einzeltermin mit den Interessenten: Vermieter sollten sich Zeit für ein kurzes persönliches Gespräch nehmen und den Wohnungssuchenden beispielsweise fragen, was ihm an der Wohnung gefällt und wie gut er die Gegend kennt. Auf diesem Weg bekommen Vermieter ein Gefühl für die einzelnen Bewerber.

Doch nicht nur der gute Eindruck von den Mietinteressenten zählt. Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte auch selbst einen guten Eindruck bei den Interessenten hinterlassen und die Wohnung in gutem Zustand präsentieren. Das bedeutet, dass Garten, Wohn- und Kellerräume möglichst aufgeräumt und sauber sein sollten. Vielleicht ist es nötig, einzelne Räume zu streichen oder kleinere Reparaturen durchzuführen. Vermieter sollten sich auf die Besichtigungstermine vorbereiten und über die Wohnung und das Gebäude von der Bausubstanz bis zu den Nebenkosten Bescheid wissen.

Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag hält fest, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben. Auch wenn es rechtens ist, diese Regelungen mündlich zu vereinbaren, hat sich die schriftliche Form durchgesetzt. Mietverträge können sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden.

Form des Mietvertrags

Im Internet finden sich zahlreiche Vordrucke von Mietverträgen. Vermieter sollten dabei allerdings beachten, dass sich die Rechtsprechung regelmäßig ändert und Gerichte viele Klauseln für ungültig erklären. Eine seriöse Quelle und eine Vorlage, die den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen entspricht, verhindern deswegen späteren Ärger.

Darüber hinaus haben beide Parteien die Möglichkeit, individuelle Absprachen festzuhalten. Doch nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist automatisch rechtsgültig. Besonders wenn der Mieter unverhältnismäßig benachteiligt wird, entscheiden viele Gerichte zu seinen Gunsten. Bereits für ungültig erklärte der Oberste Gerichthof beispielsweise Klauseln, wonach der Mieter beim Auszug ausmalen muss.

Wohnung vermietet: Es folgt die Wohnungs- und Schlüsselübergabe

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, können sie einen Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe vereinbaren. Während der Übergabe sollte der Vermieter mit dem neuen Mieter durch die ganze Wohnung gehen und folgende Punkte in einem Übergabeprotokoll festhalten:

• Zustand der Wohnung, aufgeteilt nach Räumen
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme
• Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern
• Bestehende Mängel: Das verhindert spätere Streitigkeiten, wer für den Schaden aufkommen muss.
• anwesende Personen
• allfällige Zeugen
• Datum und Uhrzeit

Nach der erfolgreichen Wohnungsübergabe sollte einem reibungsfreien Miteinander nichts mehr im Wege stehen – und wenn es doch einmal zu Streitereien kommt, ist zumindest alles bestens dokumentiert und vertraglich festgelegt.

• Wohnung vermieten
• Wohnung verkaufen
• Haus vermieten
• Haus verkaufen
• Grundstück verkaufen
• Grundstück verpachten

• Büro vermieten
• Immobilien inserieren
• Immobilien vermieten
• Immobilien verkaufen

• Nachmieter suchen
• Gewerbeimmobilien
• Wohnung inserieren
• Käufer suchen