Grundstück verpachten

Ein Grundstück ist eine gute Geldanlage. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Menschen dafür, ein Grundstück zu kaufen, um es anschließend gewinnbringend zu verpachten. So erzielen sie ein regelmäßiges Einkommen. In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie Sie einen geeigneten Pächter finden und worauf Sie bei der Grundstücksverpachtung achten sollten.

Es gibt unterschiedliche Arten der Grundstückspacht. Sehr häufig kommt beispielsweise die Landpacht vor. Sie findet bei der Verpachtung von Restaurants und landwirtschaftlichen Grundstücken Anwendung. Bietet ein Verpächter hingegen ein komplettes Unternehmen zur Pacht an, spricht man von einer Unternehmenspacht. Beide Pachtarten schließen neben dem Grundstück die Nutzung von Maschinen, Wohn- und Wirtschaftsgebäuden mit ein.

Verpachten oder vermieten – was ist der Unterschied?

Häufig werden die Begriffe „vermieten“ und „verpachten“ fälschlicherweise als Synonyme verwendet. Rechtlich gibt es jedoch einen Unterschied. Bei der Grundstücksvermietung überlassen Sie als Eigentümer Ihrem Mieter eine Fläche gegen monatliche Geldzahlungen zum Gebrauch. Wenn Sie ein Grundstück verpachten, hat der Vertragsnehmer das Recht, den Grund zu nutzen und Einkünfte daraus zu erzielen. Dies bezeichnet man auch als Fruchtziehung. Angenommen, Sie verpachten beispielsweise einen Garten mit Obstbäumen: So darf Ihr Pächter nicht nur das Grundstück nutzen, sondern auch das Obst abernten und verkaufen beziehungsweise selbst verwenden.

Egal ob Sie eine Grünfläche, eine landwirtschaftliche Fläche oder ein Gewerbegrundstück verpachten: Achten Sie darauf, dass Sie nach der Anzeigenschaltung stets gut erreichbar sind und mit den Interessenten möglichst zeitnah einen Besichtigungstermin ausmachen.

Einen Pächter finden

Sie möchten ein Grundstück verpachten? Dann sollten Sie alle Hebel in Bewegung setzen, um einen geeigneten Pächter zu finden. Mit einer Anzeige in einem Immobilienportal wie immowelt.at erreichen Sie die meisten Menschen. Je genauer Sie das Pachtgrundstück darin beschreiben, desto mehr Interessenten werden sich bei Ihnen melden. Darüber hinaus sollten Sie die Anzeige mit qualitativ hochwertigen, aussagekräftigen Bildern aufpeppen. Eine Pachtanzeige im Lokalteil der Zeitung kann sich ebenfalls lohnen. Allerdings ist eine Online-Anzeige günstiger und erreicht meist eine größere Zielgruppe.

Die Höhe des Pachtzinses festlegen

Den Pachtzins können Sie in der Regel frei mit Ihrem Vertragsnehmer aushandeln. Meist hängt die Höhe des Zinses vom Ertrag oder Umsatz ab, der mit dem Pachtgrundstück erwirtschaftet werden kann. Deshalb ist es üblich, dass er hin und wieder an die Ertragsänderungen angepasst wird. Dies sollte jedoch schriftlich im Vertrag vereinbart werden. Eine gute Orientierungsmöglichkeit beim Festlegen der regelmäßigen Pacht bieten die Gutachterausschüsse der örtlichen Gemeindeverwaltung.

Kleingärten gelten als Sonderfälle: Sie dienen lediglich der Erholung und nicht der wirtschaftlichen Nutzung. Aus diesem Grund fallen sie unter das Kleingartenpachtgesetz, das gesetzliche Richtlinien für die Pachthöhe festlegt. Für Fischerei- und Jagdpachtverträge gelten ebenfalls Sonderregelungen, die in den Fischereigesetzen der Länder beziehungsweise im Bundesjagdgesetz festgeschrieben sind.

Wer ein Grundstück verpachtet, sollte folgende Regelungen im Pachtvertrag berücksichtigen:

• Halten Sie das Pachtgrundstück und die zugehörigen Pachtgegenstände im Vertrag fest. Beschreiben Sie außerdem, woraus der Pächter den Ertrag erwirtschaftet.
• Meist gibt der Verpächter keine Gewähr für den Ertrag des Pachtgrundstücks. Auch das sollten Sie schriftlich vereinbaren.
• Setzen Sie fest, dass die vertragstypischen Pflichten beim Pachtvertrag nach § 581 ff. BGB (bei der Landpacht 585 ff.) gelten, soweit nichts anderes im Vertrag festgelegt wurde.
• Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses
• Laufzeit und Vertragsart (befristet/unbefristet)
• Regeln Sie eine mögliche Bebauung des Grundstücks
• Halten Sie fest, ob und inwiefern die Nutzungsart geändert werden kann
• Beschreiben Sie die Pflichten des Vertragsnehmers. Dabei können Sie unter anderem festlegen, dass der Pächter Schäden am Pachtgrundstück – beispielsweise durch Wild oder Unwetter – selbst beheben muss.
• Legen Sie fest, ob und in welchen Fällen der Vertragsnehmer das Grundstück unterverpachten darf.
• Regeln Sie, unter welchen Umständen das Pachtverhältnis vorzeitig aufgelöst werden kann. Beispielsweise lässt sich vereinbaren, dass bei einem Verkauf des Grundes auch der Pachtvertrag endet.

Grundstück verpachten: Tipps für den Pachtvertrag

Wenn Sie einen geeigneten Pächter gefunden haben, sollten Sie einen schriftlichen Pachtvertrag aufsetzen. Damit überlassen Sie das Pachtgrundstück dem Vertragsnehmer zur Nutzung und Fruchtziehung. Im Gegenzug verpflichtet sich dieser, die Inventarstücke – wie beispielsweise Werkzeuge oder Maschinen – zu pflegen und regelmäßig einen Pachtzins zu zahlen. In der Regel überträgt der Eigentümer des Grundstücks dem Pächter das Fruchtziehungsrisiko. Das bedeutet, dass der Vertragsnehmer die Pacht trotz eines wirtschaftlichen Misserfolgs in voller Höhe entrichten muss. Es ist jedoch auch möglich, den Vertrag so zu gestalten, dass der Verpächter sich am erwirtschafteten Ertrag und Verlust beteiligt.

Handelt es sich bei dem Grundstück, das Sie verpachten möchten, um einen Kleingarten, gibt es gesonderte gesetzliche Vorschriften. Beispielsweise sind bei der Kleingartenpacht ausschließlich unbefristete Verträge möglich. Zudem darf die Pacht den ortsüblichen Pachtzins im Obst- und Gemüsebau maximal um ein Vierfaches übertreffen.

Wenn Sie sicher gehen möchten, dass Sie den Pachtvertrag richtig aufsetzen, ist der Rat eines Maklers gefragt. Makler kennen die vertraglichen Fallstricke sehr gut und helfen Ihnen gerne, diese zu umgehen. Da Sie als Verpächter dem Pächter einen großen Teil Ihres Vermögens zur Nutzung überlassen, sollten Sie auch die Bonität Ihrer Interessenten überprüfen. Bei der Bonitätsprüfung ist es ebenfalls empfehlenswert, auf die Expertise eines Maklers zurückzugreifen. So steht einem guten Pachtverhältnis später nichts im Wege.