Haus vermieten – schnell einen Mieter finden

Der erste, wichtige Schritt in Richtung Vermietung ist das Inserat. Es soll Mietinteressenten auf das Objekt aufmerksam machen, bereits wesentliche Informationen liefern – und vor allem: Lust auf eine Besichtigung wecken!

Wichtiger Bestandteil des Exposés: Gute Fotos

Ein wesentlicher Bestandteil sind ansprechende Fotos, mit deren Hilfe sich der zukünftige Mieter bereits einen guten Eindruck von Aufteilung, Größe und Helligkeit der Räume machen kann.

So sehen gute Anzeigenfotos aus:

• Fotografieren Sie mindestens Küche, Bad, Wohnzimmer und eine Außenansicht des Hauses oder den Blick vom Balkon.
• Achten Sie dabei auf eine gute Beleuchtung. Am besten fotografieren Sie bei Tageslicht. Bei Außenansichten wirkt ein blauer Himmel besonders ansprechend.
• Räumen Sie vorher etwas auf.
• Eine richtige Fotokamera liefert in der Regel bessere Bilder als ein Handy. Mit einem Weitwinkelobjektiv können Sie eine besonders gute Raumwirkung erzielen.
• Fotografieren Sie hauptsächlich im Querformat, dann kommen Ihre Bilder im Inserat später besonders gut zur Geltung.
• Achten Sie auf Bildgröße und -qualität: 690 x 518 Pixel sollten Ihre Fotos mindestens haben. Ist ein Bild zu dunkel geraten, sollten Sie es vor dem Hochladen mit einem Bildbearbeitungsprogramm etwas aufhellen. Auf verwackelte Bilder sollten Sie verzichten.

Einen Überblick geben: Der Grundriss

Die Fotos haben Sie? Erst durch einen Grundriss für jedes Stockwerk ist das Inserat vollständig. Ein potenzieller Mieter möchte schon vor der Besichtigung feststellen, ob das Haus seinen Bedürfnissen in Sachen Raumaufteilung und Platzbedarf entspricht.

Sammeln Sie Zahlen und Fakten für Ihr Inserat

Angaben zu Wohnfläche, Etagenanzahl, Energiebedarf und Betriebskosten sind ein weiterer zentraler Bestandteil des Inserats. Recherchieren Sie diese Daten genau, bevor Sie die Anzeige in Angriff nehmen. Beachten Sie dabei: Die Berechnung der Wohnfläche regelt in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie schreibt unter anderem vor, dass zum Beispiel ein unbeheizter Abstellraum nicht zur Wohnfläche zählt. Auch für Räume mit Dachschrägen gelten besondere Regelungen!

Haus vermieten: Legen Sie die Höhe der Miete fest

Ein zentraler, aber nicht ganz einfacher Schritt bei der Hausvermietung ist das Festlegen der Miethöhe. Wie viel Miete Sie monatlich ansetzen können, hängt von einer Reihe von Faktoren ab: Größe und Ausstattung des Hauses, seine Lage, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder der Zustand der Bausubstanz. Der örtliche Mietspiegel hilft – sofern vorhanden – bei einer grundsätzlichen Einordnung der Miethöhe.

Analysieren Sie darüber hinaus unbedingt den Markt: Finden Sie heraus, welche Miete für ähnliche Objekte gezahlt wird und vergleichen Sie genau, inwiefern diese bei bestimmten Merkmalen von Ihrer Immobilie abweichen. Das Nachbarhaus mag zwar in etwa gleich groß und gleich alt sein, ist aber nicht saniert? Dann können Sie bei der Hausvermietung einen höheren Preis ansetzen. Verbände, die die Interessen von Hauseigentümern vertreten, beraten bei der genauen Festlegung des Betrages.

Um eine Anzeige aufzugeben, benötigen Sie ein kostenloses Immowelt-Benutzerkonto. Die Anmeldung erfolgt mit wenigen Klicks und Ihrer E-Mailadresse. Dann kann es mit der Anzeigenerfassung losgehen:

Zunächst tragen Sie die allgemeinen Angaben zu Ihrem Haus in das Anzeigenformular ein. Dazu gehören eine aussagekräftige Überschrift für Ihr Inserat und der Standort Ihres Hauses. Ob Interessenten später die komplette Adresse sehen können, bestimmen Sie mit einem Häkchen. Das Gleiche gilt für die Veröffentlichung Ihrer Telefonnummer: Auch hier können Sie wählen, ob diese später im Inserat angezeigt werden soll oder nicht.

Im nächsten Schritt "Daten & Beschreibung" geben Sie unter "Basisdaten" die Höhe der Miete, die Wohnfläche sowie Daten aus dem Energieausweis ein. Hier können Sie außerdem in zahlreichen Auswahlfeldern die Ausstattungsmerkmale Ihres Hauses ankreuzen. Im Bereich "Beschreibung" ist Platz für Ihre eigenen Texte.

In Ihrer Anzeige sollten Sie die Ausstattungsmerkmale des Hauses in den Vordergrund stellen und präzise beschreiben. Dennoch gilt: Übertreiben Sie bei Ihrer Beschreibung nicht. Auch wenn Sie viel Arbeit und Herzblut in das Haus gesteckt haben sollten, gilt: Formulieren Sie positiv, aber sachlich. Schreiben Sie lieber "helles, geräumiges Wohnzimmer" statt "lichtdurchflutete Wohlfühloase".

Nun geht es weiter zum Bereich "Anlagen". Hier können Sie Fotos Ihres Hauses hochladen und beschreiben. Es ist Platz für bis zu 99 Bilder. Das erste erscheint in den Suchergebnissen als Listenbild. Die Reihenfolge Ihrer Fotos können Sie nachträglich noch jederzeit verändern. Auch der Grundriss, weitere Dokumente und ein YouTube-Video können hier der Anzeige hinzugefügt werden.

Nun ist es an der Zeit, Ihr Inserat zu veröffentlichen. Sie können dabei zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen. Ihr Haus liegt in einer sehr attraktiven Gegend und ist in einem top Zustand? Dann genügt Ihnen vielleicht bereits eine Anzeigenlaufzeit von einem Monat, um den perfekten Mieter zu finden. Sie möchten sich etwas mehr Zeit lassen? Dann wählen Sie am besten eine Dauer von drei Monaten aus.

Sie haben erfolgreich eine Anzeige geschaltet, nun melden sich die ersten Interessenten.

Die Besichtigungstermine: Zusatzarbeit nach Feierabend und am Wochenende

Die Hausbesichtigung ist der nächste Schritt auf dem Weg zur erfolgreichen Hausvermietung. Je nach Anzahl der Interessenten können Sie Einzel- oder Gruppentermine vereinbaren. In einem persönlichen Einzelgespräch lernen Sie Ihren potenziellen Mieter eventuell besser kennen.

Je größer die Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt ist, desto positiver muss der Eindruck sein, den Ihr Haus bei den Interessenten hinterlässt. Versetzen Sie deshalb Garten, Wohn- und Kellerräume in den bestmöglichen Zustand. Dazu können größere Arbeiten wie Streichen oder Reparaturen, aber auch kleinere Maßnahmen wie Aufräumen oder Rasenmähen notwendig sein.

Bereiten Sie sich gut auf den Besichtigungstermin vor. Von der Bausubstanz bis zu den Nebenkosten sollten Sie alle Fragen der Interessenten beantworten können. Legen Sie außerdem den Energieausweis des Hauses zur Einsicht bereit.

Bewährt hat sich die Praxis, am Ende der Besichtigung ein Formular bereitzustellen, in das die Mietinteressenten Informationen zu ihrer Person eintragen können. Diese sogenannte "Mieterselbstauskunft" fragt zum Beispiel das Haushaltsnettoeinkommen, die Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen und die Kontaktdaten des früheren Vermieters ab. Sie bündelt damit die grundlegenden Informationen, die Sie brauchen, um den passenden Mieter auszuwählen. Der Mietinteressent ist jedoch nicht verpflichtet, diese Selbstauskunft auszufüllen. Tut er es doch, müssen seine Antworten aber der Wahrheit entsprechen. Nur Fragen nach der sexuellen Orientierung, Religion oder politischer Gesinnung muss er nicht beantworten. Hier darf er Sie sogar belügen.

Die Qual der Wahl: So finden Sie den passenden Mieter

Ein zentrales Kriterium bei der Wahl des Mieters ist dessen Bonität. Schließlich soll das Risiko von Mietausfällen wegen Zahlungsunfähigkeit so gering wie möglich sein.

Wichtig: Erst kurz vor Abschluss des Mietvertrages ist es zulässig, vom zukünftigen Mieter Nachweise über dessen finanzielle Verhältnisse zu verlangen. Sie können sich dann zum Beispiel die letzten drei Gehaltsabrechnungen zeigen lassen oder eine Bankauskunft über die Schufa verlangen.

Auch wenn die Solvenz des Mieters entscheidend ist für ein gutes und langfristiges Mietverhältnis, sollte auch die Chemie zwischen den beiden Vertragsparteien stimmen. Die Bonitätsprüfung ist deshalb kein Ersatz für ein gegenseitiges Kennenlernen. Fragen Sie dabei zum Beispiel, was dem Interessenten an dem Haus besonders gut gefällt und wie er sich dort einrichten möchte. Dadurch bekommen Sie ein Gefühl dafür, ob Objekt und Interessent gut zueinanderpassen oder ob der mögliche Mieter falsche Erwartungen an das Haus hat.

Alles unter Dach und Fach bringen: Der Mietvertrag

Ist der zukünftige Mieter gefunden, regelt der Mietvertrag, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben. Grundsätzlich kann dieser sogar nur rein mündlich vereinbart werden. Doch in der Praxis hat sich die schriftliche Form bewährt: Sie ermöglicht Individualvereinbarungen, die von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches abweichen.

Unterschiedliche Arten von Mietverträgen

Ein Standardmietvertrag legt die Nettokaltmiete einmalig fest. Erhöht werden kann die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen (zum Beispiel nach einer Sanierung) und mit Zustimmung des Mieters.

Es gibt jedoch Mietverträge, die Mieterhöhungen bereits bei Mietbeginn vereinbaren:

Staffelvertrag: Zeitpunkt und Umfang der Mieterhöhung sind festgelegt. Meist sind solche Verträge befristet und können nur vom Mieter gekündigt werden.

Indexmietvertrag: Die Miete wird jährlich erhöht. Die Steigerung orientiert sich meist am Preisindex für die private Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

Das sollte im Vertrag stehen

Mietverträge sind normalerweise unbefristet und können nur unter bestimmten Umständen (bevorstehende Eigennutzung oder Sanierung) befristet werden.

Welche Angaben ein Mietvertrag enthalten muss, ist gesetzlich nicht umfassend geregelt. Mietrechtsexperten empfehlen jedoch folgende Inhalte:

• Höhe der Kaltmiete
• Höhe der Nebenkosten inklusive Einzelposten der Betriebskosten. Beim Vermieten eines Einfamilienhauses ist es ratsam, im Mietvertrag festzuhalten, dass Betriebskosten wie Strom, Gas, Öl oder Wasser direkt vom Mieter zu bezahlen sind.
• Höhe und Zahlungsart der Kaution
• Wohnfläche des Hauses inklusive Nennung der einzelnen Räume.

Überlegen Sie außerdem, welche Pflichten Sie vertraglich dem Mieter übertragen möchten. Soll er zum Beispiel im Rahmen der Gartennutzung den Rasen im Sommer spätestens alle vier Wochen mähen, sollten Sie dies verbindlich festlegen.

Kehr- und Räumpflichten

Im Mietvertrag sollte außerdem geregelt werden, ob der Mieter Schnee schippen oder die Straße kehren muss. Denn: In vielen Gemeinden gibt es noch die Kehrpflicht. Diese verpflichtet den Eigentümer, die Straße entlang seines Grundstücks sauber zu halten. Wenn der Bewohner diese Pflicht übernehmen soll, sollten Sie dies im Mietvertrag vereinbaren.

Ähnliches gilt für das Schneeräumen im Winter. In Gemeinden, in denen der Eigentümer für schnee- und eisfreie Gehwege sorgen muss, haftet er auch, wenn ein Passant auf vereisten Wegen ausrutscht. Möchten Sie als Vermieter die Räumpflicht auf den Mieter übertragen, muss auch dies zweifelsfrei im Mietvertrag festgelegt werden.

Die Form des Mietvertrages

Vordrucke beziehungsweise Formulare mit Standardtexten haben sich in der Praxis bewährt. Diese können im Schreibwarenladen oder bei Eigentümerverbänden erworben und im Internet heruntergeladen werden. Doch Vorsicht: Die Inhalte von Mietverträgen können veralten! Ein heruntergeladenes PDF-Dokument unbestimmten Datums oder ein Formular, das jahrelang in einer Schublade lagert, enthalten unter Umständen ungültige Klauseln.

Wichtiges Detail: Kleinreparaturen

Wer ein Haus vermieten möchte, tut gut daran, im Mietvertrag zu regeln, wann der Mieter für Reparaturen aufkommen muss. Der Gesetzgeber sieht hier nämlich grundsätzlich den Vermieter in der Pflicht. Kleinreparaturen können jedoch vertraglich dem Hausbewohner übertragen werden, vorausgesetzt …

• Der Vertrag legt die Maximalhöhe der Kosten fest, die der Mieter zu tragen hat. Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass diese bei maximal 100 Euro liegt.
• Die Klausel überträgt dem Bewohner nur die Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen innerhalb des Hauses und der im Mietvertrag eingeschlossenen Außenanlagen.

Beispiel: Die Maximalhöhe der Reparatur ist vertraglich auf 100 Euro begrenzt. Ein Siphon tropft und muss neu abgedichtet werden. Kostenpunkt: 50 Euro. Diesen Betrag hat der Mieter zu tragen. Ein Wasserhahn muss ausgetauscht werden. Kosten: 110 Euro. Da die Maximalhöhe überschritten wird, trägt der Vermieter die Kosten – und zwar zu 100 Prozent.

Achtung: Klauseln nicht immer rechtsgültig

Auch wenn ein Mietvertrag Individualregelungen enthalten kann: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist auch rechtsgültig – erst recht nicht, wenn es den Mieter unangemessen benachteiligt. Das gilt zum Beispiel für Schönheitsreparaturen. Wer dem Mieter per Vertrag vorschreiben möchte, dass er alle vier Jahre Wände und Türen streichen muss, hat am Ende das Nachsehen. Klauseln mit starren Renovierungsfristen, das hat der BGH entschieden, sind ungültig und führen dazu, dass die gesetzliche Regelung greift. Diese schreibt Schönheitsreparaturen dem Vermieter zu.

Sicherheit und Verpflichtung bei der Hausvermietung: Die Kaution

Die Kaution bietet Ihnen als Vermieter Sicherheit in Fällen von Mietrückstand oder bei vom Hausbewohner verursachten Schäden. Ihre Höhe darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Außerdem steht dem Mieter das Recht zu, sie in drei Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Mietbeginn fällig wird.

Als Vermieter müssen Sie dafür sorgen, dass das Geld zu den üblichen Zinsen angelegt wird. Am Ende des Mietverhältnisses ist dem Mieter die Kaution samt Zinsen zurückzuerstatten – innerhalb einer angemessenen Frist. Die meisten Vermieter warten mit der Rückzahlung bis noch offene Betriebskostenabrechnungen beglichen sind.

Die Übergabe des Hauses

Die Übergabe des Hauses an den Mieter sollte ein Protokoll abschließen, das eventuell vorhandene Mängel oder Schäden für beide Parteien dokumentiert. So können Sie beim Auszug nachweisen, in welchem Zustand die Wohnung sich zum Einzug befand und Schäden beanstanden, die vom Bewohner verursacht wurden wie Kratzer im Parkett oder Macken im Türrahmen.

Die meisten Vermieter verwenden für dieses Protokoll ein vorgefertigtes Formular, das eine Feststellung der Mängel nach Räumen gegliedert vorsieht. Halten Sie den Zustand der Räume und Außenanalagen am besten auch per Foto fest und übersenden Sie die Bilder per Mail an den Mieter. Damit dokumentieren Sie gleichzeitig auch, wann diese Aufnahmen in etwa entstanden sind.

Gehen Sie das Protokoll anschließend oder bereits während der Erfassung des Zustands der Räume mit dem Mieter durch und lassen Sie es von ihm unterzeichnen. Händigen Sie ihm dann wiederum eine zweite Ausführung des Protokolls, die von Ihnen unterschrieben wurde, aus. Einem vertrauensvollen und langfristigen Mietverhältnis sollte danach nichts mehr im Wege stehen.

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