Gewerbeimmobilien vermieten oder verkaufen

Eine Gewerbeimmobilie vermieten oder verkaufen

Das Vermieten oder der Verkauf von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich in einigen Punkten stark vom Vermieten oder Verkaufen von Wohnräumen. Hier erfahren Sie, welche Besonderheiten entstehen, was die wichtigsten Punkte sind, auf die Sie achten sollten und welche Typen an Gewerbeimmobilien es gibt.

Die verschieden Gewerbeimmobilien-Typen

Unter Gewerbeimmobilien versteht man alle Räumlichkeiten, die nicht oder nicht nur für private Zwecke genutzt werden. Die hauptsächliche Nutzung muss also vorrangig gewerblicher Natur sein. Gewerbeimmobilien lassen sich in sechs verschiedene Typen einteilen:

• Produktionsimmobilien: Hallen wie Fabrikationshallen, meist vereinen sie verschiedene Funktionen wie Lager-, Produktions- und Büroanteile und beherbergen Fertigungsprozesse
• Handelsimmobilien: Einkaufszentren, Supermärkte und Ladenlokale
• Büroimmobilien: Bürogebäude, manchmal gemischte Nutzung mit privaten Wohnräumen
• Logistikimmobilien: Immobilien zur Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution, wie Material- und Warenlager
• Freizeitimmobilien: Fitnesscenter, Schwimmbäder
• Spezialimmobilien: Bahnhöfe, Autohöfe oder Großraumdiskotheken

Eine Gewerbeimmobilie verkaufen – so geht es richtig

Um steuerliche Fallen zu umgehen und potenzielle Verluste zu vermeiden, ist es ratsam, sich vor dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie von einem Gewerbeimmobilienmakler oder Steuerexperten beraten zu lassen. Falls Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, ergeben sich einige Besonderheiten. So wird beispielsweise nicht der Sach- sondern der Ertragswert für die Bewertung der Immobilie herangezogen. Das bedeutet, dass der Verkehrswert der Gewerberäume nach ihren wirtschaftlichen Erträgen errechnet wird.

Sie können Ihre Gewerbeimmobilie entweder leerstehend oder vermietet verkaufen. In der Regel lassen sich leerstehende Räumlichkeiten jedoch schwerer verkaufen, als langfristig vermietete Gewerberäume. Denn bei vermieteten Gewerberäumen sind dem Käufer bereits regelmäßige Mietzahlungen sicher. Damit Sie Ihre Gewerberäume erfolgreich veräußern können, sollten Sie folgende Punkte beachten:

1. Analysieren sie den Teilmarkt, zu dem Ihre Immobilie zählt. In jedem Markt lassen sich andere Preise erzielen und es gelten unterschiedliche Kaufpreisfaktoren. Bürogebäude beispielsweise lassen sich später einfacher für andere gewerbliche Zwecke nutzen als Hotelgebäude. Der Umbau von Hotels zur anderweitigen Nutzung wäre mit erheblichen Kosten verbunden.

2. Auch die Vermarktung Ihrer Gewerberäume ist vom Teilmarkt abhängig. Wenn Sie einen Laden veräußern möchten, sprechen sie eine andere Zielgruppe an als beim Verkauf eines Shoppingcenters. Beim Inserieren einer Gewerbeimmobilie empfiehlt es sich, einen Grundriss ihrer Immobilie beizufügen und bereits in der Beschreibung auf die entsprechende Zielgruppe einzugehen. Beantworten Sie die wichtigsten Fragen der Käufer:

• Mit welchen Mieteinnahmen können diese rechnen?
• Was zeichnet die Immobilie aus, wie ist die Ausstattung der Räume?
• Was sind die wichtigsten Eckdaten? Dazu gehören unter anderem die Anzahl der Quadratmeter, Informationen zum Standort, zur Verkehrsanbindung und den eventuellen Mietern.
• Welche Instandhaltungskosten kommen auf die Käufer zu?
• Wie hoch ist das Risiko für Zahlungsausfälle? Bestehen die Mietverträge beispielsweise noch über mehrere Jahre und liegt die Immobilie an einem guten Standort, ist das Risiko für ausbleibende Zahlungen geringer, als bei nur noch kurz laufenden Mietverträgen oder Gewerbeimmobilien in abgelegenen Gegenden.

3. Legen Sie den Kaufpreis fest. Dieser ist vor allem von der Lage der Immobilie abhängig. Zusätzlich spielt die Art, wie das Gewerbeobjekt verwendbar ist, eine große Rolle. Freizeiteinrichtungen haben beispielsweise ein höheres Zahlungsausfallrisiko für den Käufer als Produktionshallen. Ebenso ist die Laufzeit der noch bestehenden Mietverträge ein wichtiger Punkt für den Kaufpreis. Weiterhin spielen anstehende Umbaumaßnahmen oder ob die Räumlichkeiten leer stehen oder vermietet sind, eine Rolle für den Kaufpreis.

4. Bereiten Sie alle Unterlagen vor, die Sie für den Verkauf der Gewerbeimmobilie benötigen. Besonders interessant sind hierbei die Gewerbemietverträge. Sie geben Aufschluss über die Mieteinnahmen, mit denen der Käufer in den nächsten Jahren rechnen kann. Wichtig sind zudem Nachweise über Modernisierungs- und Instandhaltungsvorhaben sowie über größere Reparaturen oder Schönheitsmaßnahmen am Gebäude.

Gewerbeimmobilie vermieten

Leerstehende Gewerbeimmobilien, wie beispielsweise Bürogebäude, sind in der Regel einfacher zu vermieten, statt zu verkaufen. Das liegt daran, dass viele Unternehmen ihre Räumlichkeiten lieber anmieten, statt selbst Eigentümer zu werden.

Wenn Sie Gewerbeimmobilien vermieten, ist die weitgehend freie Gestaltung des Gewerbemietvertrages im Vergleich zu einem Wohnraummietvertrag, ein entscheidender Vorteil. Beispielsweise gelten die lokalen Mietspiegel und die Mietpreisbremse nicht für Gewerbemietverträge. Das bedeutet: Sie können die Miete mit den Interessenten individuell aushandeln. Zudem ist es möglich, eine Vertragslaufzeit festzulegen. Diese erstreckt sich häufig über einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren. Es empfiehlt sich, eine Klausel aufzunehmen, die es den Mietern ermöglicht, den Vertrag nach Ablauf der Frist zu verlängern. Möchten Sie den Mietvertrag ohne eine vereinbarte Zeitspanne aufsetzen, können Sie und Ihr Mieter den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen. Diese besagen, dass ein Mietverhältnis über Geschäftsräume spätestens am dritten Werktag eines Quartales zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig ist.

Auch die Höhe der Kaution unterscheidet sich bei Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Wohnimmobilien. Bei Gewerbegebäuden können Sie mehr als die bei Wohnräumen üblichen drei Monatsnettokaltmieten verlangen. In der Praxis beträgt die Kaution jedoch selten mehr als sechs Monatskaltmieten.

Eine weitere Besonderheit des Gewerbemietvertrages ist die Klausel zum Konkurrenzschutz. So kann der Vermieter des Gewerbeobjektes den Konkurrenzschutz vertraglich ausdrücklich ausschließen, was jedoch ein Nachteil für den Mieter wäre. Eine weitere Möglichkeit ist es, dem Mieter den Konkurrenzschutz ausdrücklich zu gewähren. Durch eine vertragliche Vereinbarung verpflichten Sie sich, keine Räume an die Konkurrenten des Mieters zu vermieten. Fassen Sie diesen aber nicht zu weit, da sie sich sonst zu stark bezüglich der Vermietung weiterer Räumlichkeiten einschränken. Es bietet sich daher an, den Konkurrenzschutz nur bezüglich bestimmter Sortimente, wie beispielsweise Kosmetik oder Nahrungsmittel, oder Fachrichtungen, wie Fachärzte oder weitere Dienstleister, einzuräumen. Wenn Sie keine explizite Klausel zum Konkurrenzschutz in den Gewerbemietvertrag aufnehmen, gilt ein vertragsimmanenter Schutz. Das bedeutet, dass der Mieter Sie bitten kann, in seinem Kerngeschäft vor Konkurrenz geschützt zu werden.

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