Wohnung kündigen – problemlos raus aus dem Mietvertrag

Mieter und Vermieter müssen einiges beachten, bevor sie die Wohnung kündigen. Wir zeigen, wie beide Seiten aus dem Mietvertrag kommen.

Mietvertrag kündigen – das Wichtigste in Kürze

• Der Mieter sollte den Mietvertrag immer schriftlich kündigen.
• Das Kündigungsschreiben sollte der Mieter per Einschreiben dem Vermieter zukommen lassen.
• Welche Kündigungsfristen gelten, ist abhängig davon, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist und die Wohnung ganz, teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt.
• Der Vermieter kann einen Mietvertrag, der unter das MRG fällt, nur in begründeten Ausnahmefällen kündigen.

Wohnung kündigen: Das müssen Mieter beachten

Bevor sich Mieter in Österreich an das Kündigungsschreiben setzen, sollten sie zunächst checken, ob sie überhaupt aus dem Mietvertrag rauskommen, welche Kündigungsfristen sie beachten müssen und bis wann die Kündigung beim Vermieter eingehen muss.

Welche Kündigungsfristen muss der Mieter beachten?

Die Kündigungsfristen unterscheiden sich je nach Art des Mietvertrags – entscheidend ist dabei, ob für das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt und ob es sich um einen befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag handelt.

Befristeter Mietvertrag im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG

Bei einem befristeten Mietvertrag, auf den das Mietrechtsgesetz entweder voll oder teilweise anwendbar ist, ist eine Kündigung erst nach einem Jahr überhaupt möglich. Dann gelten folgende Regeln:

• Kündigungsfrist: 3 Monate
• Kündigungstermin: Monatsletzter

Ein Beispiel: Wenn ein Mieter am 31. Dezember ausziehen will, muss er dafür sorgen, dass der Vermieter das Kündigungsschreiben bis zum 30. September erhält.

Befristeter Mietvertrag, für den das MRG nicht gilt

Wenn ein befristeter Mietvertrag nicht unter das Mietrechtsgesetz fällt, endet der Mietvertrag grundsätzlich erst mit dem Ende der Befristung. Eine vorzeitige Beendigung kommt nur dann in Frage, wenn es dafür einen wichtigen Grund gibt, also wenn die Wohnung beispielsweise nicht mehr ordentlich bewohnbar ist.

Unbefristeter Mietvertrag

Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter jederzeit wieder kündigen. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt folgendes:

• Kündigungsfrist: 1 Monat
• Kündigungstermin: Monatsletzter

Ein Beispiel: Wird in einem unbefristeten Mietvertrag eine einmonatige Kündigungsfrist vereinbart und will der Mieter zum 31. Dezember ausziehen, muss das Kündigungsschreiben bis zum 30. November beim Vermieter sein.

Wie schreibt man eine Kündigung?

Die Kündigung des Mietvertrags sollte immer schriftlich und auf Papier geschehen. Mündliche Kündigungen oder Kündigungen per Fax genügen nicht. Eine Kündigung per E-Mail ist nur mit einer speziellen elektronischen Signatur möglich. Weitere Informationen hierzu hat das Bundesministerium für Digitalisierung auf einer eigenen Webseite gesammelt. Auch die Unterschrift aller Hauptmieter ist zwingend notwendig – ohne sie ist die Kündigung unwirksam.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Will der Mieter seine Wohnung kündigen, genügt zwar theoretisch ein Schreiben, in dem der Mieter seinen Willen bekundet, das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin aufzulösen. Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen, sollten im Kündigungsschreiben bestimmte Informationen enthalten sein, beispielsweise die Kündigungsfrist sowie der Termin, zu dem das Mietverhältnis endet. Insgesamt sollten folgende Informationen in einem Kündigungsschreiben nicht fehlen:

• Willensbekundung, dass die Wohnung gekündigt werden soll
• Unterschriften aller Hauptmieter
• Adresse der Mietwohnung und Stockwerk
• Datum, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde
• Kündigungsfrist
• Letzter Tag des Mietverhältnisses
• Bitte um Terminvereinbarung zur Wohnungsübergabe
• Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen
• Bitte, die Kaution zurückzuzahlen

Die Mietkaution muss der Vermieter in der Regel binnen weniger Tage nach der Wohnungsübergabe zurückzahlen. Er ist lediglich berechtigt, solche Beträge zurückzubehalten, die er für Reparaturen oder Schadensbehebungen aufwenden muss.

Wie gebe ich die Kündigung ab?

Das fertige Kündigungsschreiben muss rechtzeitig zum Kündigungstermin beim Vermieter eingehen. Dafür hat der Mieter in Österreich drei Möglichekiten:

• Per Einschreiben
• Per persönlichem Einwurf
• Per Gericht

Wohnung kündigen: per Einschreiben

Wer sichergehen will, dass die Kündigung auch wirklich beim Vermieter ankommt, sollte sie per Einschreiben zustellen lassen. Dabei wird einerseits dokumentiert, dass der Brief auch tatsächlich beim Vermieter ankommt, andererseits steht dem Absender auch die Sendungsverfolgung zur Verfügung – er kann also sehen, wo der Brief gerade ist. Es gibt mehrere Varianten von Einschreiben:

• Die Wohnungskündigung per Einwurf-Einschreiben
  Dabei bestätigt der Postbote, dass er den Brief in den Postkasten des Vermieters gesteckt hat.
• Die Kündigung per Einschreiben mit Service „Eigenhändig“
  Dabei bestätigt der Postbote, dass er die Sendung nur an den Empfänger persönlich oder an eine bevollmächtigte Person ausgehändigt hat
• Die Kündigung per Einschreiben mit Service „Eigenhändig“ – nicht an Postbevollmächtigte
  Kann zusammen mit dem Service „Eigenhändig“ in Anspruch genommen werden. Die Sendung wird dabei nur dem Empfänger persönlich zugestellt und keinem Postbevollmächtigten.

Wohnung kündigen: per persönlichem Einwurf

Alternativ kann der Mieter die Kündigung auch persönlich in den Postkasten des Vermieters werfen – im Idealfall mit einem oder mehreren Zeugen, die im Zweifel bestätigen können, dass das Schreiben auch tatsächlich dort gelandet ist. Noch besser und am sichersten ist es allerdings, die Kündigung persönlich an den Vermieter zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen.

Wohnung kündigen: per Gericht

Eine letzte Möglichkeit, die hauptsächlich dann in Frage kommt, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ohnehin schon zerrüttet ist: Der Mieter kündigt gerichtlich über das jeweils zuständige Bezirksgericht.

Mietanbot: Kann der Mieter einen Mietvorvertrag kündigen?

Das Mietanbot ist eine Art Mietvorvertrag, mit dem der Mieter dem Vermieter ein verbindliches Angebot macht, einen Mietvertrag abzuschließen. Wenn der Mieter davon wieder zurücktreten will, muss eine bestimmte Voraussetzung erfüllt sein – und der Mieter muss schnell handeln:

• Hat der Mieter nach Paragraf 30a des Konsumentenschutzgesetzes seine Einwilligung zur Miete (Mietanbot) am selben Tag der Besichtigung gegeben, kann der Mieter davon wieder zurücktreten.
• Die Rücktrittserklärung muss schriftlich erfolgen.
• Die Rücktrittsfrist beträgt genau eine Woche.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Kündigung ignoriert?

Auch wenn der Mieter alles richtiggemacht hat, kann es vorkommen, dass ein Vermieter die Kündigung ignoriert – beispielsweise indem er ein Einschreiben einfach nicht akzeptiert und dieses zurück zur Post geht. Auch wohnen Mieter und Vermieter nicht immer Tür an Tür und es ist dem Mieter nicht ohne weiteres möglich, das Schreiben selbst beim Vermieter vorbeizubringen.

In diesem Fall sollten Mieter von der gerichtlichen Kündigung Gebrauch machen. Hierfür müssen sie sich an das Bezirksgericht vor Ort wenden. Eine solche Kündigung ist dann im Streitfall rechtssicher.

Nach der Kündigung: Was passiert vor dem Auszug?

Ist die Kündigung erfolgreich ausgesprochen, muss sich der Mieter auch daran halten. Im Regelfall findet am letzten Tag des Mietverhältnisses eine Wohnungsübergabe statt, bei der auch ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird. Mieter können sich mit dem Vermieter dabei natürlich auch auf einen früheren Zeitpunkt einigen.

Wer jedoch verspätet aus der Mietwohnung auszieht, riskiert viel Ärger und Kosten. Der Vermieter kann dann eine Nutzungsentschädigung für seinen Mietzinsausfall geltend machen. Scheitert deshalb eine pünktliche Nachvermietung, ist unter Umständen sogar Schadensersatz fällig.

Daher gilt: Wer seine Mietwohnung kündigen will, sollte auch sicher sein, dass er rechtzeitig ausziehen kann.

Wann darf der Vermieter dem Mieter kündigen?

Wenn der Vermieter dem Mieter kündigen will, muss er zunächst ebenfalls darauf achten, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist und ganz, teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt.

Unbefristeter Mietvertrag, für den das MRG nicht gilt

Wenn der Mietvertrag unbefristet ist und nicht unter das MRG fällt, kann der Vermieter ohne wichtigen Grund unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt in der Regel einen Monat und erfolgt zum Monatsletzten.

Befristeter Mietvertrag, für den das MRG nicht gilt

Wenn der Mietvertrag befristet ist und nicht unter das MRG fällt, endet er in der Regel mit dem darin festgelegten Datum. Der Vermieter kann dem Mieter – wie bei Mietverträgen, die unter das MRG fallen – nur in begründeten Ausnahmefällen kündigen.

Mietverträge, für die das MRG gilt

Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, darf der Vermieter nur in begründeten Ausnahmefällen kündigen. Diese sind:

• Schwere Verstöße des Mieters wie zum Beispiel wiederholt ausbleibende Mietzahlungen oder Störung des Hausfriedens durch Beleidigung, Lärm, Drogen, Gesundheitsgefährdung.
  Achtung: In diesen Fällen darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Alle Gründe, wann der Vermieter dem Mieter sofort kündigen darf, findest du hier.
• Eigenbedarf: Wenn die Wohnung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt, darf der Vermieter nur kündigen, wenn er selbst, seine Kinder oder Enkelkinder Wohnbedarf haben. Mehr erfahren: Eigenbedarfskündigung – so kommen Vermieter zu ihrem Recht 
• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich der Mieter gegen die Verbesserung der Wohnung von Kategorie D auf C und einer damit verbundenen Mieterhöhung wehrt.
• Wiederholte Verstöße des Mieters gegen die Hausordnung: Wenn der Mieter die im Mietvertrag festgehaltene Hausordnung nicht befolgt, kann das bis zur Kündigung durch den Vermieter führen. Mehr erfahren: Was passiert, wenn der Mieter die Hausordnung nicht befolgt?