Bei diesen Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz

Bei Streit zwischen Mieter und Vermieter ist oft unklar, welche Gesetze gelten. Ausschlaggebend ist oft, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung findet. immowelt zeigt, wann das der Fall ist und wann nicht.

In Kürze: Wann gilt das Mietrechtsgesetz?

Der durch das MRG geregelte Mieterschutz bedeutet, dass der Mietvertrag keine für den Mieter nachteilige, dem MRG widersprechende Regelungen enthalten darf. Das MRG gilt aber nicht für alle Mietverhältnisse gleichermaßen. Die Gesetzeslage unterscheidet dabei zwischen Vollanwendung, Nichtanwendung und Teilanwendung. Der Unterschied für Mietverträge im MRG zwischen den dreien besteht darin, dass Mieter:

• im Vollanwendungsbereich des MRG Preisschutz und Kündigungsschutz genießen.
• im Teilanwendungsbereich des MRG nur über einen Kündigungsschutz verfügen.
• im Nichtanwendungsbereich des MRG keinen Preisschutz und Kündigungsschutz haben.

Was regelt das Mietrechtsgesetz?

Wer zur Miete wohnt, sollte wissen, ob seine Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt – schließlich leiten sich daraus wichtige Rechte wie der Kündigungsschutz oder Regelungen zur Mieterhöhung ab.

Das Mietrechtsgesetz  enthält aber einige weitere Bestimmungen, was der Vermieter darf und was nicht. Mietzinsbegrenzung: Der Vermieter darf den Mietzins bei bestehenden Mietverhältnissen nicht unbeschränkt erhöhen. Es gibt gesetzliche Obergrenzen, die von der Wohnungsgröße, dem Alter des Gebäudes und der Lage abhängen.

• Kündigung: Das MRG regelt die Kündigungsfristen und -gründe für Mietverhältnisse. Bei langjährigen Mietverhältnissen kann der Vermieter nur aus bestimmten Gründen kündigen, beispielsweise Eigenbedarf oder wesentliche Vertragsverletzungen durch den Mieter.
• Erhaltungs- und Reparaturarbeiten: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und notwendige Reparaturarbeiten durchzuführen.
• Mietvertragsinhalte: Das MRG enthält Bestimmungen darüber, welche Klauseln im Mietvertrag zulässig sind und welche nicht. Zum Beispiel dürfen Mietverträge keine Bestimmungen enthalten, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Der durch das MRG geregelte Mieterschutz bedeutet, dass der Mietvertrag keine für den Mieter nachteilige, dem MRG widersprechende Regelungen enthalten darf.

Bei diesen Wohnungen ist das Mietrechtsgesetz voll anwendbar

Ob das Mietrechtsgesetz voll, teils oder gar nicht anwendbar ist, stellen die umfangreichen Regeln in Paragraf 1 MRG fest. Als grobe Faustregel gilt, dass die Höhe des Mietzinses von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern zumeist unter den Vollanwendungsbereich fällt.

Es gibt aber detaillierte Kriterien, die für die Anwendung erfüllt sein müssen.

In vollem Umfang gilt das Mietrechtsgesetz in:

• Mietwohnungen in Gebäuden, für die die Baubewilligung bis 30. Juni 1953 erteilt und ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurden und in denen es mehr als zwei Mietgegenstände gibt – also beispielsweise nicht in Ein- und Zweifamilienhäusern.
• Vermieteten Eigentumswohnungen in Häusern, für die vor dem 8. Mai 1945 die Baubewilligung erteilt wurden und in denen es mehr als zwei Mietgegenstände gibt.
• Wohnungen in geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen.

• Eine Ausnahme gibt es, wenn das Förderdarlehen nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz vorzeitig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall entfällt die im MRG geregelte Mietzinsbindung und der Vermieter kann einen angemessenen Hauptmietzins verlangen. Ob es begünstigte Rückzahlungen gab, erfahren Mieter beim Wirtschaftsministerium.

Hier gilt das Mietrechtsgesetz teilweise

Teilanwendung bedeutet, dass das MRG nur eingeschränkt anwendbar ist. Grob zusammengefasst lässt sich über diese Mietverträge sagen, dass in diesen Fällen die Vorschriften zur Kaution, die Regeln zur Befristung, die Bestimmungen zum Kündigungsschutz sowie die Regelungen zu Todesfällen aus dem MRG gelten. Die Regelungen des MRG zur Höhe des Mietzinses sowie zu den Betriebskosten gelten in diesen Fällen dagegen nicht.

Im Vergleich zur Vollanwendung ist der Mietzins im Teilanwendungsbereich frei verhandelbar. Mieter müssen vor allem prüfen, was der genannte Hauptmietzins beinhaltet. Gilt er nur für die reine Kaltmiete oder sind Betriebskosten und Heizkosten schon darin enthalten? Zudem ist der Begriff Betriebskosten im Teilanwendungsbereich nicht gesetzlich definiert. Mietinteressenten sind deswegen angehalten, genau zu prüfen, welche Kostenpunkte die Betriebskosten wirklich abdecken.

Nur teilweise anwendbar ist das Mietrechtsgesetz in:

• Wohnungen in Gebäuden, die ohne Verwendung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel errichtet wurden und für die eine Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde.
• Vermieteten Eigentumswohnungen in Häusern, für die eine Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob dafür Wohnbauförderungsmittel verwendet wurden.
• Wohnungen, die sich in einem ausgebauten Dachboden oder einem Aufbau befinden, für den nach dem 31. Dezember 2001 eine Baubewilligung erteilt wurde.
• Wohnungen, die durch einen Zubau neu geschaffen wurden, für den nach dem 30. September 2006 eine Baubewilligung erteilt wurde.

Bei diesen Wohnungen ist das Mietrechtsgesetz nicht anwendbar

Das Mietrechtsgesetz nennt bestimmte Mietverhältnisse, auf die das MRG überhaupt nicht zur Anwendung kommt. Für solche Mietverhältnisse greifen dann überwiegend die frei gestaltbaren und nicht zwingend bestandrechtlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).

Für Mieter bedeutet das in der Regel, dass es für sie und die Mietverhältnisse keinen speziellen Kündigungsschutz gibt. Zudem ist der Mietzins ohne gesetzliche Regelungen frei vereinbar. Des Weiteren gilt, dass die Dauer des Mietverhältnisses beliebig gestaltbar ist und zudem beliebig vereinbart werden kann, wer die Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu tragen hat. Beweisen, dass das MRG keine Anwendung findet, liegt im Falle eines Streits beim Vermieter.

Das Mietrechtsgesetz gilt grundsätzlich nicht in:

• Häusern mit ein oder zwei Mietwohnungen
• Wohnungen, die durch den Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden, dürfen nicht als dritte Wohnung gezählt werden. Das heißt, ein Gebäude mit nunmehr drei Wohnungen wird weiterhin so behandelt, als hätte es nur zwei Wohnungen.
• Geschäftsräumlichkeiten wie Dienst- oder Werkswohnungen (vom Arbeitgeber gestellt)
• Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B, wenn diese als Zweitwohnung aufgrund eines beruflich verursachten vorübergehenden Ortswechsels gemietet wurden.
• Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B, wenn das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
• Ferienwohnungen
• Wohnungen, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden
• Heimen, beispielsweise für Senioren, Schüler oder Studenten

Kein MRG: Was bedeutet das für Mieter?

• Ohne Kündigungsschutz kann Ihr Vermieter das Mietverhältnis ohne Grund beenden, wenn es sich um eine unbefristete Miete handelt. Bei einem befristeten Mietvertrag muss sich der Vermieter jedoch an die vereinbarte Laufzeit halten.
• Es gibt keine festen Grenzen für den Mietzins, außer den gesetzlichen Bestimmungen gegen Wucher und übermäßige Erhöhungen gemäß dem ABGB.
   
• Es gibt keine einheitlichen Regelungen für die Höhe des Mietzinses und der Betriebskosten. Bei einer Vollausnahme-Wohnung können Sie als Mieter den Mietzins individuell mit Ihrem Vermieter aushandeln.

Sonderfall Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Einen rechtlichen Sonderfall gibt es für Genossenschaftswohnungen, also Wohnungen in Häusern, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung entweder errichtet oder gekauft wurden, um im größeren Umfang saniert zu werden. Auch hier gelten die Bestimmungen des MRG nicht zur Gänze – stattdessen gibt es im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) eigene Bestimmungen zur Erhaltung der Wohnung sowie zu den Eintrittsrechten in den Mietvertrag im Todesfall. Auch die Mietzinsvorschriften des MRG gelten für Genossenschaftswohnungen nicht, hier gibt es im WGG eigene Bestimmungen.