Mieterhöhung 2024: Wann Vermieter den Mietzins anheben dürfen

Mieterhöhungen sind in Österreich nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Ein Überblick über Bedingungen, Fristen und Möglichkeiten der Mieter zu widersprechen.

Mieterhöhung – das Wichtigste in Kürze

• Große Unterschiede, je nachdem ob der Mietvertrag vollständig unter das Mietrechtsgesetzt (MRG) fällt oder nicht.
• Im MRG können Vermieter Mietzinse seit 2024, unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse, jährlich anpassen. Bisher konnten Mietverträge, die noch unter den Kategoriebetrag fallen angepasst werden, wenn der Verbraucherindex eine 5-Prozent-Hürde überschritten hat. Rückwirkende Mieterhöhungen sind weiterhin nicht möglich.
• Die jüngste Anpassung der Richtwerte fand am 1. April 2023 statt: Sie wurden um 8,6 Prozent erhöht. Der Kategoriebetrag wurde zuletzt zum 1. Juli 2023 um 5,5 Prozent angehoben. Das war das vierte Mal innerhalb der letzten 15 Monate und erhöhte den Mietzins für 135.000 betroffene Haushalte damit um insgesamt 24 Prozent. Auch deshalb wurde eine Mietpreisbremse gefordert. 
• Vermieter muss bei Mietverträgen nach MRG 14 Tage vor Fälligkeit des neuen Mietzinses dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich mitteilen.
• Bei Mietverträgen, die nur teilweise oder gar nicht unters MRG fallen, gibt es keine festen Richtwerte, keine festen Fristen und die Miete kann bis zu 3 Jahre rückwirkend angehoben werden.

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Grundlegend dafür, ob und wie der Mietzins erhöht werden darf, ist die Frage, ob der Mietvertrag vollständig unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt oder nicht.

• Hier prüfen, ob die Mietwohnung unters Mietrechtsgesetz fällt oder nicht.

Ist das MRG nicht oder nur teilweise anwendbar, gelten für den Mietzins lediglich die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Das Gesetz gibt Vermietern bei der Ausgestaltung der Mietverträge weitgehend freie Hand. So sind unter anderem Wertsicherungsvereinbarungen möglich, die sich nicht nach den Richtwerten oder Kategoriebeträgen richten – der Vermieter ist in einem solchen Fall auch bei der Miethöhe rechtlich gesehen flexibel.

Dennoch darf der monatliche Mietzins nicht astronomisch hoch sein – das ABGB erklärt Verträge für nichtig, wenn der Preis für eine Leistung zur Leistung selbst „in auffallendem Missverhältnis steht“. Ist ein Mieter außerhalb des Geltungsbereichs des MRG der Auffassung, dass er zu viel zahlt, bleibt ihm nur, sich mit dem Vermieter zu einigen oder einen Anwalt aufzusuchen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG enthalten Mietverträge für Wohnungen in der Regel eine sogenannte Wertsicherungsvereinbarung, teilweise auch Indexklausel genannt. Dabei handelt es sich um einen Absatz, der festlegt, dass der Mietzins entlang gewisser Richtwerte oder Kategoriebeträge erhöht werden kann – hinzu kommen diverse Zu- und Abschläge. Bei Mietverträgen, die ab dem 1. März 1994 geschlossen wurden, muss sich der Mietzins an den Richtwerten orientieren. Bei den meisten Mietverträgen, die zuvor geschlossen wurden, am Kategoriemietzins. Trifft beides nicht zu, greift der sogenannte angemessene Mietzins. Für Richtwert- und Kategoriebeträge gilt ab 2024 aber eine Mietpreisbremse.

Wie hoch ist der Richtwertzins 2024?

Beim Richtwertzins handelt es sich um den Betrag, der monatlich maximal für einen Quadratmeter Wohnfläche vom Vermieter verlangt werden darf. Bei der Berechnung bezieht der Gesetzgeber Faktoren wie Wohnungsgröße, Ausstattung und auch die Lage mit ein. Der Wert unterscheidet sich je nach Bundesland und wurde alle 2 Jahre zum 1. April angepasst.

Aufgrund von Corona wurde der Rhythmus unterbrochen und die Erhöhung erst 2022 vorgenommen. Mit der Erhöhung der Richtwerte 2023 sollte der ursprüngliche Zwei-Jahres-Rhythmus wieder starten. Durch die Mietpreisbremse werden die Richtwertmieten nun aber jährlich zum Stichtag angepasst. Das erste Mal aber erst am 1. April 2025. 2024 ist also keine Mieterhöhung möglich.

Alter und aktueller Richtwertzins

^{Quelle: Bundesgesetzblatt vom 30. März 2023}

Wie hoch ist der Kategoriemietzins 2024?

Der Kategoriemietzins ist der gesetzliche Vorgänger des Richtwertzinses. Er findet jedoch bei Mieterhöhungen bei Mietverträgen, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden, immer noch Anwendung. Der Wert geht auf vier Ausstattungskategorien zurück, die vom Gesetzgeber festgelegt wurden: A, B, C und D. In welche Kategorie eine Wohnung eingeordnet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Kategorie A: brauchbarer Zustand, mindestens 30 Quadratmeter, zeitgemäße Badegelegenheit, WC, Küche oder Kochnische, WC, Vorraum und mindestens ein Zimmer, zudem muss eine Wärmeversorgungsanlage, eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügen sowie über einen Warmwasseranschluss
• Kategorie B: brauchbarer Zustand, Dusche oder Badewanne im abgegrenzten Bereich, WC, Küche oder Kochnische, Vorraum und mindestens ein Zimmer
• Kategorie C: brauchbarer Zustand, Wasseranschluss, WC in der Wohnung
• Kategorie D: Wasseranschluss oder WC in der Wohnung fehlen oder sind im unbrauchbaren Zustand.

Von brauchbar geht der Oberste Gerichtshof dann aus, wenn die Wohnung zur sofortigen Nutzung bereit ist, also keine groben Mängel oder Gesundheitsgefährdungen vorliegen.

Bei der Einordnung darf jedoch beispielsweise ein Merkmal einer Kategorie fehlen, wenn es durch ein Merkmal einer höheren Kategorie aufgewogen wird. Im Einzelfall ist bei Zweifeln an der Kategorie der Ratschlag eines Rechtsanwalts oder eines Eigentümervereins zu empfehlen.

Der Kategoriemietzins orientiert am Verbrauchspreisindex. Sobald die Inflation über 5 Prozent steigt, passt der Gesetzgeber die Werte an. Die jüngste Anpassung wurde im Juli 2023 vorgenommen – der Kategoriewert wurde um 5,5 Prozent erhöht. Insgesamt wurde der Kategoriewert zuletzt viermal – 2022 im April, Juni und November und im Juli 2023 angepasst. 2024 soll die Anpassung ausgesetzt werden. Am 1. April 2025 werden die Kategoriemieten erst wieder aktualisiert. 2024 ist also keine Mieterhöhung möglich. Danach greift bei der Erhöhung die Mietpreisbremse.

^{Quelle: Bundesgesetzblatt vom 07. Juni 2023}

Wichtig: Es gilt immer die Kategorie, die bei Vertragsabschluss vorhanden war. Auch bei nachträglicher Verbesserung des Zustands der Wohnung darf die Kategorie nicht mehr angepasst werden.

Wie hoch ist der angemessene Mietzins 2024?

Der angemessene Mietzins gilt nur für wenige, besondere Mietverhältnisse. Es betrifft:

• Geschäftsräume
• Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden
• Wohnungen der Kategorie A oder B, die größer als 130 Quadratmeter sind
• Wohnungen in Häusern, die nach dem 8. Mai 1945 neu oder durch Um-, Ein-, Zu- oder Aufbau neu geschaffen wurden
• Wohnungen mit unbefristetem Mietvertrag, für die nachträglich nach einer Mindestmietdauer von einem Jahr eine Mietzinsvereinbarung schriftlich vereinbart wurde

Der angemessene Mietzins wird durch ein zweistufiges Verfahren berechnet. Zuerst ermittelt ein Sachverständiger den ortsüblichen Marktpreis für die Immobilie. Hinzu kommen dann noch Zu- und Abschläge aufgrund der Ausstattung, des Zustands und der Beschaffenheit des Objektes.

Fristen für Mieterhöhungen

Die Fristen unterscheiden sich danach, ob es sich um den Vollanwendungsbereich des MRG handelt oder eine Mieterhöhung nach ABGB vorgenommen wird:

• Frist nach MRG: Will ein Vermieter die Miete aufgrund von gestiegenen Richtwerten oder Kategoriebeträgen erhöhen, muss er dies spätestens 14 Tage vor der Fälligkeit der neuen Monatsmiete dem Mieter schriftlich mitteilen. Fälligkeitstermin ist jeweils der fünfte Tag im Monat. Zudem ist eine Mieterhöhung laut Mietrechtsgesetz nach einer Erhöhung der Richtwerte oder Kategoriebeträge erst für den nächsten fälligen Monatsmietzins möglich. In der Praxis heißt das: Werden die Richtwerte oder Kategoriebeträge zum 1. April erhöht, können Vermieter die Miete erst zum 1. Mai erhöhen.
• Frist nach ABGB: Unterliegt der Mietvertrag nicht dem MRG, gibt es keine festgeschriebenen Fristen. Jedoch sind hierbei auch bis zu drei Jahre rückwirkend Mieterhöhungen möglich.

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung

Neben Richtwerten und Kategoriebeträgen gibt das Mietrechtsgesetz Vermietern noch eine weitere Möglichkeit zur Erhöhung der Miete – Modernisierung beziehungsweise Erhaltungsarbeiten. Wenn der Vermieter größere Sanierungsmaßnahmen vornehmen oder beispielsweise die Dämmung einer Immobilie verbessern möchte, kann er dies unter Umständen umgerechnet auf die nächsten 10 Jahre auf den Mieter umlegen. Das allerdings nur dann, wenn die Kosten nicht aus den Mieteinnahmen der folgenden 10 Jahre gedeckt sind.

Diese Art der Mieterhöhung ist für den Vermieter allerdings mit einigem Aufwand verbunden. Generell darf er sie nur aufgrund einer Entscheidung durch eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht vornehmen. Zu der entsprechenden Verhandlung werden dann alle betroffenen Mieter eingeladen. Im Verfahren werden dann die vorhandene Hauptmietzinsreserve, die Notwendigkeit der Erhaltungsarbeiten und die Angemessenheit der Kosten geprüft. Zudem beurteilt die Schlichtungsstelle oder das Gericht, inwieweit die Kosten der Erhaltungsarbeiten durch die Hauptmietzinsreserve und die zu erwartenden Einnahmen in den nächsten 10 Jahren nicht gedeckt sind.

Mieterhöhung durch Staffelmietvertrag

Es kann im Mietvertrag eine sogenannte Staffelmiete vereinbart werden. Diese führt dann automatisch nach einem vorher festgelegten Zeitpunkt zu einer Mieterhöhung. Der Abstand der Mieterhöhungen muss jedoch mindestens 1 Jahr betragen, kürzere Staffelungen sind nicht zulässig.

Wichtig ist zudem, dass im Mietvertrag die Staffelmiete auch explizit als Geldbetrag benannt sein muss. Eine Angabe von Prozentsätzen ist nicht erlaubt.

Ist eine Staffelmiete wirksam vereinbart, kann es passieren, dass der Mietzins deutlich höher als der ortsübliche Mietzins ausfällt.

Mieterhöhung bei Mieterwechsel

Es ist nicht unüblich das mit einem Mieterwechsel auch der Mietzins ansteigt. Jedoch ist dies bei Mietverträgen, die unter das MRG fallen auch nur im gesetzlichen Rahmen möglich.

Zudem kann eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel in folgenden Fällen verhindert werden:

• Übernahme des Mietvertrags
• Übernahme durch einen Nachmieter, ohne dass ein neuer Mietvertrag aufgesetzt wird
• Eintritt in bestehenden Mietvertrag einer WG

Mieterhöhung: Widerspruch durch den Mieter

Nicht jede Mieterhöhung ist auch durchsetzbar – denn das Gesetz gibt Mietern die Möglichkeit, dagegen vorzugehen. Hierzu müssen sie sich bei einer Schlichtungsstelle melden, die den Mietzins dann anhand der Richtwerte und Kategoriebeträge prüft und gegebenenfalls herabsetzt.

Dabei müssen Mieter aber bestimmte Fristen einhalten. Bei unbefristeten Verträgen müssen sie sich binnen 3 Jahren nach der Mietzinserhöhung melden, bei befristeten Mietverträgen innert 6 Monaten. Versäumt der Mieter es, sich rechtzeitig zu melden, verliert er den Anspruch auf Überprüfung und Herabsetzung des Mietzinses.