Mietvertrag übernehmen: Dann haben Mieter ein Eintrittsrecht

Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus, kann er seine Hauptmietrechte an nahe Verwandte abtreten. Will der neue Mieter den Mietvertrag übernehmen, ist dies jedoch an bestimmte Bedingungen geknüpft. So muss die Wohnung in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen und der neue Mieter muss schon vorher mit seinem Verwandten in der Wohnung gelebt haben.

Dürfen Senioren, die aus ihrer Wohnung ausziehen müssen, weil sie nicht altersgerecht ist, ihr Mietrecht an ihre Kinder weitergeben? Wer kann den Mietvertrag übernehmen, wenn der Hauptmieter einer Wohnung stirbt? Was in solchen Fällen geschieht, hängt vor allem davon ab, ob ein naher Verwandter ein Recht auf Eintritt in den Mietvertrag hat. Besteht ein solches Recht, kann er in den Mietvertrag eintreten und weiterhin in der Wohnung bleiben.

Ob ein solches Eintrittsrecht tatsächlich besteht, hängt aber von einer Reihe verschiedener Faktoren ab – zunächst vor allem davon, ob eine Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. In den meisten Altbauten, für die vor dem 9. Mai 1945 eine Baubewilligung erteilt worden ist, ist das der Fall, nicht jedoch in Ein- und Zweifamilienhäusern oder Ferienwohnungen – unabhängig vom Tag der Baubewilligung. In diesen Fällen gelten individuelle Vereinbarungen aus dem Mietvertrag.

Mietvertrag übernehmen: Wer das Recht dazu hat

Ist das MRG auf einen Mietvertrag anwendbar, kann der Hauptmieter seinen Mietvertrag  an bestimmte nahe Verwandte abtreten, wenn diese ein sogenanntes dringendes Wohnbedürfnis haben. Allerdings: Sie müssen zumindest zwei Jahre vor dem Auszug des Hauptmieters mit ihm gemeinsam in der Wohnung gelebt haben.
Dieses Eintrittsrecht gilt für:

• alle Verwandten in gerader Linie, also Kinder, Enkel und Eltern
• Ehepartner
• Wahlkinder

Ebenfalls ein Eintrittsrecht haben Geschwister. Diese müssen allerdings nicht zwei, sondern fünf Jahre lang im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

Unter bestimmten Umständen entfällt die Frist auch ganz, und zwar immer dann, wenn:

die Angehörigen die Wohnung gemeinsam bezogen haben.

• wenn Eheleute seit ihrer Hochzeit zusammen in der Wohnung leben.
• wenn Kinder von Geburt an in der Wohnung leben.

Tod des Hauptmieters

Auch durch den Tod eines Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben – ein Verwandter kann unter Umständen in den Vertrag eintreten oder tritt sogar automatisch ein, wenn er nicht widerspricht. Fällt die Wohnung nicht in den Geltungsbereich des MRG, treten die Erben in den Vertrag ein, haben aber ein Sonderkündigungsrecht. Sie können dann im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen den Mietvertrag beenden.

Gilt aber das Mietrechtsgesetz, treten bestimmte Personen automatisch in den Mietvertrag ein, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt:

• Verwandte in gerader Linie
• Ehepartner
• Wahlkinder
• Lebensgefährten
  (Letztere müssen aber drei Jahre im Haushalt gelebt haben oder ihn gemeinsam mit dem Hauptmieter bezogen haben.)

Das dringende Wohnbedürfnis

Die Frage, ob bestimmte Personen wirklich ein dringendes Wohnbedürfnis haben und somit in einen Mietvertrag eintreten können, hat in der Vergangenheit immer wieder die Gerichte beschäftigt. Relevant für die Beurteilung ist, dass gerade keine angemessene Unterkunft zur Verfügung steht. Bei der Beurteilung spielt auch eine Rolle, wie nah die Wohnung am Arbeitsplatz oder an der Schule liegt.

Neuer Hauptmietzins

Wenn ein neuer Mieter den Mietvertrag übernehmen will, bietet sich dieser Moment aus Vermietersicht sicher gut für eine Mieterhöhung an. Der Vermieter darf den Hauptmietzins allerdings nicht direkt bei der Weitergabe erhöhen, wenn entweder Ehegattin oder Ehegatte, Lebensgefährtin oder Lebensgefährte oder minderjährige Kinder in den Mietvertragen eintreten. Es gelten die üblichen gesetzlichen Bedingungen zur Mietzinserhöhung so weiter, als hätte es gar keinen Mieterwechsel gegeben.

Handelt es sich um andere Personen, also beispielsweise die Eltern, darf der Vermieter den Mietzins bei Eintritt in den Mietvertrag neu festlegen. Die Erhöhung wird denn direkt mit der nächsten Mietzahlung fällig. Ebenfalls darf der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn minderjährige Nachmieter nach der Übernahme des Vertrags volljährig geworden sind. Ein wichtiger Hinweis zum Schluss: Über den Eintritt eines neuen Mieters in den Mietvertrag muss der Vermieter immer umgehend informiert werden – auch über den genauen Zeitpunkt des Eintritts.