Mietpreisbremse 2024: Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Ab 2024 greift in Österreich die neue Mietpreisbremse. Für die kommenden 3 Jahre darf in bestimmten Wohnungen der Mietzins nur um maximal 5 Prozent jährlich steigen. Auswirkungen und Ausnahmen der Mietpreisbremse.

Welche Mieten sind vom Mietpreisdeckel betroffen?

Vom Mietpreisdeckel betroffen sind Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten. Diese Wohnungen unterlagen auch bislang schon einem umfassenden Mieterschutz. Die Höhen der jeweiligen Mietzinsen sind an einen Richtwert gekoppelt. Der Richtwert ist ein vom Gesetzgeber festgelegter Mietzins pro Quadratmeter Wohnfläche und wird in einem regelmäßigen Turnus vom jeweiligen Bundesland an den Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst, sobald er 5 Prozentpunkte gestiegen ist. Vermieter konnten erst mit Anpassung der neuen Richtwerte den Mietzins anpassen. Je nach Inflationsrate lagen mehrere Jahre zwischen den Mieterhöhungen.

Die grassierende Inflation seit 2021 hat den Preisschutz für Mieter nun aber aus den Angeln gehoben. Die 5-Prozent-Hürde wurde zum Teil mehrmals im Jahr übersprungen, weshalb auch die Mietzinsen drastisch stiegen. Laut einer Auswertung von immowelt erhöhten sie sich in den Großstädten im Jahr 2022 teilweise um 11 Prozent. Diese Dynamik hat sich noch verstärkt. Mieten für gemeinnützige Wohnungen wären wegen der zuletzt hohen Inflation ab April 2024 beispielsweise sogar um weitere 15 Prozent gestiegen, sagt Nina Tomaselli, Wohnbausprecherin bei Die Grünen. Um diese Dynamik abzuschwächen, hat die Regierung beschlossen, auf das Instrument der Mietpreisbremse zurückzugreifen.

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So funktioniert die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse funktioniert für die 3 Mietvarianten Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten ähnlich.

Sie dürfen nun immer nur zum Stichtag 1. April angehoben werden, wenn die Wertanpassung der Mieten von den Bundesländern vorgenommen wird. Es gibt aber kleine Unterschiede zwischen den Wohnungsvarianten. 

Kategoriemieten

Dabei handelt es sich um Mieten für Altbauwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 1982 und dem 28. Februar 1994 vermietet wurden.

Im Jahr 2024 wird die jährliche Wertanpassung der Kategoriemieten ausgesetzt. Das bedeutet, dass die Miete für Kategoriemieten 2024 unverändert bleibt. Erst 2025 und 2026 darf laut der Mietpreisbremse der Mietzins angehoben werden – maximal aber nur um 5 Prozent pro Jahr.

Richtwertmieten

Sie gelten für Altbauwohnungen, die nach dem 28. Februar 1994 vermietet wurden. Die Mietpreisbremse begrenzt die Mieterhöhungen ebenfalls auf maximal 5 Prozent pro Jahr.

Hier entfällt die Anpassung ebenfalls 2024. Für die nächste Anpassung der Richtwertmieten zum 1. April 2025 soll ausschließlich die Veränderung des Verbraucherpreisindex-Jahresdurchschnittswerts aus 2024 gegenüber dem von 2023 maßgeblich sein. Aber auch dann gilt der Deckel von maximal 5 Prozent für die Mieterhöhungen bis 2026.

Mieten im gemeinnützigen Wohnbau

Mieten im gemeinnützigen Wohnbau, etwa 660.000 in Österreich, sind in der Regel deutlich niedriger als Mieten im privaten Wohnungsmarkt. Das liegt daran, dass gemeinnützige Bauvereinigungen nicht in erster Linie auf Gewinnmaximierung ausgerichtet sind, sondern auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Die Mietpreisbremse für gemeinnützigen Wohnbau mit einer maximalen Erhöhung um 5 Prozent gilt schon ab dem 1. April 2024.

• Alles über Mieterhöhungen, Richtwert und Kategoriezins gibt es hier.

Welche Mieten sind nicht vom Mietpreisdeckel betroffen?

Freie Mieten: Sie gelten für Mietwohnungen in Neubauten ohne Gemeinnützigkeit, rund 400.000 Wohnungen in Österreich, oder in Ein- und Zweifamilienhäusern. Für diese Wohnungen gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe. Der Mietzins wird zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart und fällt nicht unter die Mietpreisbremse. Die Höhe der freien Mieten wird von Angebot und Nachfrage bestimmt.

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Wie lange gilt der Mietpreisdeckel?

Der Mietpreisdeckel gilt nur für einen begrenzten Zeitraum. Ab 2027 können die Mieten aber nicht wieder wie zuvor steigen. Dann gilt eine neue Berechnungsmethode. Die Preisanpassung der betreffenden Mieten, auch Valorisierung genannt, wird dann anhand der Durchschnittsinflation der vergangenen drei Jahre berechnet und der 5 Prozent übersteigende Teil bei der Anpassung nur zur Hälfte berücksichtigt.

Beispiel für Valorisierung ab 2027

Miete Dezember 2026: 1.000 Euro
Durchschnittliche Inflation 2024, 2025 und 2026: 6 %
Erhöhung der Miete durch Inflation: 1.000 Euro * 6 % = 60 Euro
Überschreitung der 5-Prozent-Grenze: 10 Euro - 50 % = 5 Euro
Neue Miete ab 2027: 1.055 Euro

Was bedeutet der Mietpreisdeckel für Mieter?

Für die betroffenen Mieter bedeutet der Mietpreisdeckel, dass ihre Mieten in den nächsten drei Jahren nicht mehr als 5 Prozent pro Jahr steigen dürfen. Die österreichische Mietervereinigung kritisiert die Mietpreisbremse allerdings: Eine der Hauptkritikpunkte ist, dass die 5-Prozent-Schwelle für Mieterhöhungen deutlich zu hoch sei, weil die Inflation laut Expertenschätzungen in 2024 deutlich niedriger ausfallen wird. Für 2025 könnte die 5-Prozent-Hürde deutlich über dem VPI liegen. Außerdem müssen Mieter nun mit jährlichen Mieterhöhungen zum 1. April rechnen. Bisher galten für Kategorie-, Richtwert- und Genossenschaftsmieten zweijährliche Indexanpassungen.

Für ungeregelte Mietverhältnisse wie für Neubauten ohne Gemeinnützigkeit fehle außerdem weiterhin eine Lösung. Einen rückwirkenden Mietpreisdeckel, wie ihn unter anderem der Österreichische Gewerkschaftsbund (ÖGB) und die Arbeiterkammer (AK) fordern, wird es ebenfalls nicht geben. Erfolgte Mietzinssteigerungen können nicht rückgängig gemacht werden.

Was bedeutet der Mietpreisdeckel für Vermieter?

Vom Mietpreisdeckel betroffene Vermieter dürfen ihre Mieten nicht mehr so stark erhöhen, selbst wenn die Inflation deutlich über 5 Prozent liegen sollte. Das könnte dazu führen, dass Vermieter weniger Mieteinnahmen erzielen und  weniger motiviert sind, neue Wohnungen zu bauen oder bestehende Wohnungen zu sanieren. Das kann wiederum zur Verknappung des Wohnungsangebots führen.

Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbunds, warnt: „Diese Maßnahme wird Investitionen in den Erhalt und die Verbesserung von Liegenschaften vermindern oder gar verhindern. Dabei sollte es gerade in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten Anreize für Investitionen geben.“ Jetzt, da die Bauwirtschaft zu kämpfen habe, sei diese Entscheidung verfehlt. Aufgrund der hohen Inflation sinkt die Zahl der Neubauten und der bewilligten Neubauten drastisch.