Sofortige Kündigung: So sollten Vermieter vorgehen

Unter bestimmten Umständen können Vermieter einen Mietvertrag sofort auflösen, ohne sich dabei an eine Kündigungsfrist halten zu müssen. Allerdings ist diese Form der Kündigung an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Mietverhältnisse können auf verschiedene Arten enden – etwa, indem die Frist bei befristeten Mietverträgen ausläuft oder wenn der Mieter eine Wohnung kündigt. Unter bestimmten Umständen können Vermieter den Vertrag gemäß Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) jedoch fristlos vorzeitig auflösen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt. Oft lässt sich eine sofortige Kündigung jedoch nur mit einer Räumungsklage durchsetzen.

Dann ist eine sofortige Kündigung möglich

Laut ABGB ist eine sofortige Kündigung durch den Vermieter meist möglich bei einem erheblichen „nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstandes“ oder bei Mietrückständen. Das sind die häufigsten Fälle:

1. Kündigungsgrund: Miete im Rückstand

Das ist passiert: Der Mieter zahlt seine Miete nicht mehr, überweist sie nur noch teilweise oder zahlt sie immer wieder zu spät.

Das muss der Vermieter beachten: Wenn der Mieter länger als einen Monat mit der Zahlung der Miete im Rückstand ist, ist laut ABGB eine sofortige Kündigung möglich. Allerdings muss der Vermieter zunächst einige Regeln und eine bestimmte Reihenfolge beachten: Der Mieter hat das Recht auf eine Nachzahlung des Mietzinses, deshalb muss der Vermieter den Mieter in einem ersten Schreiben zunächst anmahnen und eine Nachfrist einräumen. Normalerweise endet diese Nachfrist mit der kommenden Mietzahlung. Erst wenn der Mieter auch diese Frist verstreichen lässt und der Zahlungsaufforderung nicht nachkommt, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

2. Kündigungsgrund: Mieter stört den Hausfrieden

Das ist passiert: Der Mieter verhält sich in der Hausgemeinschaft grob rücksichtslos und erschwert seinen Mitbewohnern das Zusammenleben. Hierzu zählen etwa:

• Aggressives Verhalten
• Belästigung anderer
• Ständiger Lärm und Ruhestörung
• Lagerung von Müll im Treppenhaus

Das muss der Vermieter beachten: Eine sofortige Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn die Situation unzumutbar ist. Allerdings muss der Vermieter den Mieter vorher anmahnen. Weil die Beweislast immer beim Vermieter liegt, sollte er unbedingt Zeugen benennen, die im schlimmsten Fall auch vor Gericht gegen Mieter aussagen können.

3. Kündigungsgrund: Mieter vernachlässigt die Mietwohnung

Das ist passiert: Der Mieter beschädigt vorsätzlich die Mietwohnung oder vernachlässig die Wohnung so, dass dauerhafte Schäden auftreten können. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter:

• … durch sein Verhalten Brandgefahr herbeiführt (zum Beispiel, weil er brandgefährliche Stoffe in seiner Wohnung lagert).
• … die Heizung nicht aufdreht, obwohl Frostgefahr herrscht und die Heizungsrohre platzen könnten.
• … die Bausubstanz unerlaubt verändert oder gefährdet – zum Beispiel weil er eine Wand einreißt.
• … seine Wohnung so stark vermüllt und verwahrlosen lässt, dass die Bausubstanz gefährdet oder andere beeinträchtigt werden.

Das muss der Vermieter beachten:

Für die erfolgreiche fristlose Kündigung beim nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes sollte der Vermieter zunächst für eine lückenlose Dokumentation des gesamten Kündigungsverfahrens sorgen. Hier ist es hilfreich, wenn Besichtigungen und Zeugenaussagen dokumentiert werden. Die Zeugen sollten auch vor Gericht aussagen und ihre Angaben bestätigen können.

Bevor nun fristlos gekündigt wird, muss der Mieter zunächst schriftlich angemahnt werden. In der Anmahnung muss das oder die Fehlverhalten beschrieben werden mit dem Hinweis, dass sie in Zukunft zu unterlassen sind, weil sonst die fristlose Kündigung folgt.

4. Kündigungsgrund: Unerlaubte Untervermietung

Das ist passiert: Der Mieter quartiert einen Untermieter bei sich ein oder überlässt die Wohnung Dritten – ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen.

Das muss der Vermieter beachten: Mit einem Mietvertrag übergibt der Vermieter die Nutzungsrechte der Wohnung an seinen Mieter. Damit geht jedoch nicht einher, dass der Mieter die Wohnung ungefragt weitervermieten kann.

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) hat der Vermieter bei Vorliegen wichtiger Gründe die Möglichkeit, sich auf ein Verbot der Untervermietung (§ 11 MRG) zu berufen. Ein „wichtiger Grund“ kann vorliegen, wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Untermieter eine Gefahr für den Hausfrieden darstellt.

Oder aber, wenn die Wohnung vollständig untervermietet werden soll oder die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigen würde. Grundsätzlich haftet der Mieter auch erheblichen nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Untermieter (7Ob200/19s).

Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB): Darin wird die Weitergabe des Mietgegenstandes zwar grundsätzlich zugelassen, ist aber an Bedingungen geknüpft. Dem Vermieter dürfen dadurch keine Nachteile entstehen und er muss es ausdrücklich erlauben. Der Vermieter ist laut ABGB nämlich berechtigt, ohne Angabe von Gründen die Weitergabe zu untersagen. Fragt der Mieter nicht, oder ignoriert das Verbot, kommt das einem Vertragsbruch gleich.

So muss eine sofortige Kündigung aussehen

Der Vermieter verfügt über die Möglichkeit, seinem Mieter vorerst ohne Gerichtsverfahren durch schriftliche Erklärung den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Darin sollte der Vermieter allenfalls den Grund der fristlosen Kündigung schildern und dies auch beweisen können.

Sollte der Mietzins über eine entsprechende Dauer ausgeblieben sein, reichen vor Gericht die Bankauszüge, die die Zahlungssäumigkeit des Mieters beweisen.

Weigert sich der Mieter infolge der ausgesprochenen fristlosen Kündigung zum Termin auszuziehen, muss der Vermieter den Mieter von einem Gericht kündigen und zur Räumung der Wohnung verurteilen lassen. Dann kommt es zur Räumungsklage.

Mieter hat Anmahnung oder schriftliche Kündigung nicht erhalten

Es kommt vor, dass der Mieter behauptet, die Anmahnungen oder die darauffolgende fristlose Kündigung nicht erhalten zu haben, und sich daraufhin weigert, auszuziehen. Um dies zu verhindern, kann der Vermieter die Dokumente per Einschreiben versenden. Ein Einschreiben ist eine Briefsendung, die nur gegen Unterschrift dem Empfänger ausgehändigt wird. Zusätzlich kann der Vermieter die Briefsendung durch die Registriernummer verfolgen.

Wenn der Mieter nicht ausziehen will: Räumungsklage

Eine Räumungsklage kann ein Vermieter einbringen, sobald die oben genannten Gründe für eine sofortige Kündigung vorliegen. Er kann dem Mieter zuvor schriftlich kündigen und hoffen, dass er freiwillig auszieht – dies ist aber keine gesetzliche Pflicht. Ist die Räumungsklage eingebracht, informiert das Gericht den Mieter über den Verhandlungstermin. Gelingt es dem Mieter, bis zu diesem Tag einen etwaigen Mietrückstand zu zahlen, kann das Gericht das Verfahren wieder einstellen. Dies ist aber von Gericht zu Gericht und von Fall zu Fall unterschiedlich.

Kommt es zum Gerichtsverfahren, muss der Vermieter die Gründe für die sofortige Kündigung beweisen. Es ist also für Vermieter empfehlenswert, diese Gründe zu dokumentieren, ohne jedoch dabei die Rechte des Mieters zu verletzten – so ist es beispielsweise nicht erlaubt, ohne Einverständnis des Mieters Fotos von dessen Wohnung anzufertigen. 

Verliert der Mieter das Gerichtsverfahren, wird er dazu verurteilt, die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist an den Vermieter zurückzugeben. Diese Frist kann von Fall zu Fall variieren und wird vom Gericht festgelegt. Die Richter berücksichtigen dabei auch die Belange des Mieters – dieser kann beispielsweise eine längere Frist beantragen, wenn ihm die Obdachlosigkeit droht. Der Zeitraum bis zu einer Vollstreckung der Räumungsklage kann bis zu zwei Jahre andauern.

Letztes Mittel Delogierung

Was aber, wenn der Mieter auch nach einer erfolgreichen Räumungsklage nicht auszieht? In diesem Fall haben Vermieter nur noch das Mittel der Räumungsexekution, auch Delogierung genannt. Er muss diese bei Gericht beantragen, das dann einen Exekutor beauftragt. Problematisch für den Vermieter ist eine solche Delogierung vor allem, weil er zunächst die Kosten zu tragen hat – für die Einlagerung etwaiger Möbel, für die Entsorgung von Müll und Gerümpel oder im Extremfall für einen Kammerjäger. Zwar darf er sich diese Kosten theoretisch vom Mieter wiederholen – in der Praxis bleibt er dennoch häufig darauf sitzen, weil der gekündigte Mieter schlichtweg zahlungsunfähig ist oder abtaucht. Sofern es möglich ist, sollten Vermieter also darauf hinwirken, dass Mieter freiwillig die Wohnung räumen.