Eigenbedarfskündigung: So kommen Vermieter zu ihrem Recht

Wenn ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt, kann er wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss in diesem Fall allerdings nachweisen, dass der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht – zumindest, wenn für die Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt. So sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vorgehen.

Eigenbedarfskündigung: Veränderte Rechtsprechung

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist einer der häufigsten Kündigungsgründe. Das liegt wohl auch daran, dass die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren in dieser Hinsicht vermieterfreundlicher geworden ist. Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), sagt: „Bis etwa zur Jahrtausendwende war eine Eigenbedarfskündigung nur sehr schwer, geradezu unmöglich durchzusetzen. Wenn man als Eigentümer nicht unmittelbar von Armut oder Obdachlosigkeit betroffen war, hatte man kaum eine Chance.“ Mittlerweile sei das aber ein weniger einfacher geworden. Das Gesetz definiert eine Eigenbedarfskündigung dann als gerechtfertigt, wenn der Vermieter „dringenden Bedarf“ an Wohnraum hat. Dennoch muss er bei einer solchen Kündigung einiges beachten.

Eigenbedarfskündigung: Nur nötig, wenn für eine Wohnung das MRG gilt

Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, können Vermieter ohne Angabe von Gründen Mietverträge kündigen. Nötig ist eine Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarf nur dann, wenn die Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Dann sind Kündigungen nur aus bestimmten Gründen möglich, beispielsweise, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder eben wenn der Vermieter selbst die Wohnung benötigt.

Dann können Vermieter einen dringenden Bedarf anmelden

Der Vermieter muss bei einer Eigenbedarfskündigung nachweisen, dass für ihn selbst, seine Kinder oder Enkel dringender Bedarf besteht, in die vermietete Wohnung einzuziehen – maßgeblich hierfür ist die aktuelle Wohnsituation sowie persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse. Einige Beispiele aus der Judikatur:

• Für Studenten ist es ein wichtiges Bedürfnis, aus einem Studentenwohnheim oder der Wohnung der Eltern ausziehen zu wollen.
• Weil sich sein Gesundheitszustand verschlechtert hat, ist die bisherige Wohnung für den Vermieter nur noch mit Schmerzen benutzbar.
• Der Vermieter oder die verwandte Person möchte eine Familie gründen. Für diese Begründung ist es nicht erforderlich, dass bereits ein Kind oder ein Partner vorhanden ist.
• Der Sohn oder die Tochter des Vermieters hat sich vom bisherigen Lebenspartner getrennt und möchte die gemeinsame Wohnung auflösen.
   

„Insbesondere die Beurteilung der Interessensabwägung durch die Gerichte ist aber sehr einzelfallbezogen“, erklärt Rechtsanwalt Vasak. Es sei daher schwer, konkrete Aussagen zu treffen. Erleichtern kann sich der Vermieter das Verfahren aber, indem er dem Mieter zwei gleichwertige Ersatzwohnungen zur Verfügung stellt. Das dürfte nur in relativ wenigen Fällen möglich sein – denn die Wohnungen müssen der aktuellen Wohnung des Mieters im Hinblick auf die Ausstattung, die Lage und die Höhe des Mietzinses schon sehr ähnlich sein. Hat der Vermieter aber tatsächlich zwei solcher Wohnungen zur Verfügung, erhöht er damit seine Chancen, mit der Eigenbedarfskündigung vor Gericht erfolgreich zu sein.

Wegen Eigenbedarf kündigen: So geht's

Der Vermieter kann im Anwendungsbereich der MRG dem Mieter ausschließlich mit einer gerichtlichen Kündigung kündigen. Schriftlich oder gar mündlich können Mietverhältnisse durch den Vermieter nicht beenden werden. Der Gerichtsweg ist gesetzlich vorgeschrieben. Das zuständige Gericht ist das Bezirksgericht.

Auf den Webseiten der österreichischen Justiz gibt es ein offizielles Kündigungsformular zum Download, in dem Vermieter unter anderem angeben müssen, wer die Wohnung benötigt und die genauen Gründe darlegen. Doch Vasak würde von einer Verwendung abraten. Jeder Fall sei individuell zu beurteilen und die Darstellung des eigenen Standpunktes für die weitere Beurteilung des Falls durch das Gericht wesentlich. „Ich würde in einem derartigen Fall die Konsultation eines entsprechend spezialisierten Anwalts empfehlen“, so der Rechtsanwalt

Kündigungsfristen beachten

Eine Kündigung ist nur jeweils auf das Ende eines Monats möglich. Bei der Kündigung müssen Vermieter laut Zivilprozessordnung (ZPO) bestimmte Fristen einhalten, üblich seien durchaus Kündigungsfristen von bis zu drei Monaten.

In der Praxis dauert es darüber hinaus ohnehin oft länger, bis der Mieter ausziehen muss. Denn die Kündigungsfrist beginnt frühestens zu laufen, wenn die Kündigung beim Mieter ankommt – was aber erst dann geschehen kann, wenn das Gericht sie bearbeitet hat. „Im Grunde genommen wird die Kündigung nach Einlangen bei Gericht relativ zügig bearbeitet“, so Vasak. „Gerade bei Überschneiden der Monatsgrenze sollte jedoch zur Sicherheit der nächste Monat als Kündigungstermin genannt werden.“ Wer also kurz vor Ende Mai kündigen will, sollte besser nicht auf den 31. Juni, sondern erst auf den 31. Juli kündigen. Ansonsten müsste der Kündigungstermin im Rahmen eines Gerichtsverfahrens noch einmal korrigiert werden, was das Verfahren erneut in die Länge ziehen kann.

Das passiert mit dem Untermieter bei einer fristlosen Kündigung

Die gegen den Mieter erwirkte Aufkündigung ist für alle bindend. Das bedeutet, dass die Kündigung auch gegen den Untermieter vollstreckbar ist. Der gekündigten Mieter hat daher den Untermieter von der Kündigung unverzüglich in Kenntnis zu setzen.

Wenn der Mieter sich wehrt

Obwohl eine Kündigung wegen Eigenbedarf gut begründet ist, kann es immer vorkommen, dass der Mieter sich wehrt und bei Gericht Einwendungen erhebt. Dafür hat er vier Wochen Zeit. Er könnte etwa Gründe nennen, die einem schnellen Auszug im Wege stehen:

Beispiele

• schwere Krankheit
• anstehende Abschlussprüfung
• anzweifeln, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich dringend braucht

In diesen Fällen wird ein erster Verhandlungstermin anberaumt. Kommt es hier nicht zur Einigung, wird ein ordentliches Gerichtsverfahren durchgeführt. „Die Dauer des Verfahrens ist von Fall zu Fall unterschiedlich“, sagt Vasak. „Solange das Verfahren nicht rechtskräftig beendet ist, ist der Mieter allerdings nicht verpflichtet die Wohnung zu räumen.“ Somit könne sich der Zeitraum vom Einbringen der Kündigung bis zum Auszug des Mieters teilweise erheblich verzögern. Dem Vermieter bleibt in diesem Fall nichts anderes übrig als zu warten, bis das Gericht endgültig über den Fall entschieden hat.