Obhutspflicht: Mieterpflichten machen keinen Urlaub

Die Vorfreude auf den Urlaub ist groß und die Reiseplanung in vollem Gange. Wer zur Miete wohnt darf aber nicht vergessen, seine Wohnung auf die längere Abwesenheit vorzubereiten. Ansonsten verstoßen Mieter gegen ihre Obhutspflicht. So machen Mieter ihre Wohnung urlaubsfit.

Zwar ist es sprichwörtlich zu Hause am schönsten, aber trotzdem zieht es die Österreicher immer wieder in die Ferne. Ob nun Kurzurlaub, Ferienreise oder studentisches Austauschsemester – für die Zeit, in der die eigenen vier Wände leer bleiben, sollten Mieter einiges in die Wege leiten, um ihrer Obhutspflicht gerecht zu werden. Gleiches gilt übrigens, wenn man für längere Zeit ins Krankenhaus muss oder für mehrere Tage geschäftlich verreist.

Was die Obhutspflicht für Mieter bedeutet

Die Obhutspflicht ist eine Art Fürsorgepflicht. Das heißt, der Mieter muss die Wohnung pfleglich behandeln und alles ihm zumutbare tun, um sie gegen Schäden zu sichern. Dazu gehört nicht nur, alle vorhersehbaren Schäden in der Wohnung zu verhindern. Der Mieter muss sich auch darum kümmern, dass unerwartet auftretende Schäden, wie ein geplatzter Waschmaschinenschlauch, so gering wie möglich ausfallen und sich nicht noch zusätzlich verschlimmern. Außerdem hat der Mieter die Pflicht, seinen Vermieter frühzeitig über vorliegende Mängel zu informieren, bevor es zu einem größeren Schaden kommt – unabhängig davon, ob der Mieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.

Eine Verletzung der Obhutspflicht liegt beispielsweise dann vor, wenn:

• ein Ungezieferbefall dem Vermieter nicht rechtzeitig gemeldet wird.
• ein Waschmaschinenschlauch platzt und einen Wasserschaden verursacht.
• im Winter ein Wasserrohr platzt, weil in der Wohnung nicht ausreichend geheizt wurde.
• der Haus- oder Wohnungsschlüssel verloren geht.

Die Obhutspflicht bezieht sich übrigens nicht nur auf die eigene Wohnung, sondern auch auf alle gemeinschaftlich genutzten Räume im Mietshaus, wie Treppenhaus oder Waschkeller.

Obhutspflicht bei Abwesenheit: Gute Vorbereitung ist alles

Selbst dann, wenn Mieter gar nicht zu Hause sind, gelten für sie bestimmte Verpflichtungen – egal, ob sie nur für ein paar Tage verreist oder sogar mehrere Monate abwesend sind.

Mieter, die längere Zeit außer Haus sind, sollten folgende Dinge organisieren:

Wer übernimmt die Reinigung des Treppenhauses oder das Schneeräumen?

Ist ein Mieter genau zu der Zeit nicht zu Hause, wenn er für Treppenhausreinigung oder Schneeräumen zuständig ist, darf er das nicht einfach ausfallen lassen. Er muss sich in der Regel darum kümmern, dass ein Dritter seine Verpflichtungen übernimmt. So kann er sich beispielsweise mit dem Nachbarn absprechen, um die Termine für den Reinigungsdienst zu tauschen.

Wer keinen Ersatz findet, hat außerdem die Möglichkeit, eine Firma mit der anfallenden Arbeit zu beauftragen. Aber Vorsicht: Fällt der Ersatz aus oder erledigt er die Arbeit nicht gründlich, geht das auf die Kappe des Mieters.

Zwar bekommt es der Vermieter selten selbst mit und eine verpasste Kehrwoche ist sicherlich noch kein Kündigungsgrund, aber Mieter sollten doch ihren Pflichten nachkommen und das gute Verhältnis zu den Nachbarn wahren. Falls ein Mieter nämlich seinen Reinigungsdienst häufiger versäumt und die Nachbarn sich beschweren, kann der Vermieter dem Mieter eine Abmahnung aussprechen. Häufen sich solche Abmahnungen, droht sogar die Kündigung.

Muss ich im Winter heizen, wenn ich nicht zu Hause bin?

Eine gesetzliche Heizpflicht für Mieter gibt es nicht. Trotzdem darf es nicht zu Schäden in der Mietwohnung kommen, nur weil der Mieter bei winterlichen Außentemperaturen nicht ausreichend geheizt hat. Frieren deswegen zum Beispiel Wasser- oder Heizungsrohre ein oder bildet sich an den ausgekühlten Zimmerwänden Schimmel, haftet dafür der Mieter. Kommt es zu einem Schaden, sind die Reparaturkosten in der Regel um ein Vielfaches höher als die eingesparten Heizkosten.

Mieter sollten ihre Wohnung daher in der kalten Jahreszeit in jedem Fall beheizen, wenn sie in den Urlaub fahren. Das gilt besonders für Küche und Badezimmer, da hier die Wasserleitungen verlaufen. Allerdings ist es nicht notwendig, die Wohnung auf einer Wohlfühltemperatur von rund 21 Grad zu halten, wenn gar keiner zu Hause ist. In der Regel sind 15 Grad völlig ausreichend. Wer kein automatisiertes Thermostat nutzt, sollte selbst etwas herumprobieren, welche Heizstufe dafür in den eigenen vier Wänden notwendig ist. Die Temperatur in der Wohnung hängt nämlich neben der Heizleistung auch von der Dämmung und der Lage der Wohnung im Gebäude ab.

Muss ich lüften, wenn ich nicht zu Hause bin?

Regelmäßiges Lüften ist wichtig, um Schimmelbildung in der Wohnung zu verhindern. Besonders in der kalten Jahreszeit ist die Kombination aus nicht lüften und nicht heizen eine Hauptursache für Schimmel an den Wänden. Ist der Mieter selbst also über längere Zeit nicht da, sollte er einen Nachbarn, Freund oder Verwandten bitten, das für ihn zu erledigen.

Tritt wegen mangelhafter Belüftung ein Schimmelschaden auf, kann der Mieter diesen nicht auf den Vermieter abwälzen. Selbst eine Mietminderung kommt dann nicht in Frage. Im Gegenteil: Hat der Mieter den Schimmelbefall zu verantworten, kann der Vermieter Schadenersatz einfordern.

Muss ich meinen Vermieter über meine Abwesenheit informieren?

Für die meisten Mieter wäre die Antwort sofort: Nein, das geht den Vermieter nichts an. Das stimmt auch, denn so etwas gehört zur geschützten Privatsphäre des Mieters.

Allerdings ist es sinnvoll, den Vermieter über eine längere Abwesenheit zu informieren und zwischen ihm und einer Vertrauensperson, die sich während des Urlaubs um die Wohnung kümmert, die Kontaktdaten auszutauschen. So wissen beide Seiten gleich, an wen sie sich wenden können, wenn es in der Wohnung zu einem Notfall kommt. Eine solche Notsituation kann beispielsweise ein Wasserrohrbruch sein oder ein Feuermelder, der Alarm schlägt.

Muss ich meinem Vermieter einen Zweitschlüssel geben, wenn ich länger abwesend bin?

Die Rechtslage ist hier eindeutig: Der Mieter ist generell nicht verpflichtet, seinem Vermieter einen Zweitschlüssel zu überlassen – auch nicht bei längerer Abwesenheit.

Im Notfall muss der Vermieter allerdings die Wohnung betreten können. Wurde dem Vermieter keine Kontaktperson mit Zweitschlüssel benannt oder kann diese Person im Notfall nicht schnell genug kommen, darf der Vermieter die Wohnungstür öffnen lassen oder sogar aufbrechen– auf Kosten des Mieters.

Wer keine Vertrauensperson in der Nähe seiner Wohnung hat, kann natürlich seinem Vermieter freiwillig einen Zweitschlüssel anvertrauen. Um aber auf Nummer sicher zu gehen, dass der Vermieter wirklich nur im Notfall die Wohnung betritt, sollte der Schlüssel in einem verschlossenen Umschlag übergeben werden. Mieter und Vermieter sollten darauf dann quer über die Lasche unterschreiben. Der Mieter kann so zwar nicht verhindern, dass der Vermieter unerlaubt in die Wohnung geht, aber er weiß es danach zumindest und könnte rechtliche Schritte einleiten.

Darf ich meine Wohnung untervermieten, wenn ich länger abwesend bin?

Mieter, die für längere Zeit verreisen, dürfen ihre Wohnung währenddessen ohne weiteres einem Freund oder Verwandten überlassen – vorausgesetzt, sie verlangen dafür kein Geld. Ansonsten handelt es sich nämlich nicht mehr um einen Freundschaftsdienst, sondern um eine Untervermietung. Und dafür ist immer die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Mieter, die sich darüber hinwegsetzen, riskieren die Kündigung durch den Vermieter.

Obhutspflicht check √ Woran Urlauber sonst noch denken sollten

Neben ihren Mieterpflichten – zum Beispiel der rechtzeitigen Zahlung der Miete oder der Obhutspflicht – sollten sich Mieter noch um persönliche Angelegenheiten kümmern, wenn sie abwesend sind. Dazu gehören beispielsweise: Briefkasten leeren, Blumen gießen oder Haustiere versorgen.

Was passiert, wenn während meiner Abwesenheit eine Rechnung per Post kommt und die Frist verstreicht?

Wichtige Post kann immer kommen. Selbst wenn ein Bekannter regelmäßig den Briefkasten leert, so öffnet er doch in den seltensten Fällen die Briefe. Dadurch kann es passieren, dass in der Urlaubszeit eine Rechnung eintrudelt, deren Frist schon verstrichen ist, bevor der Urlauber wieder zurück ist. Ist eine wichtige Frist verstrichen, sollte schnellstmöglich rechtlicher Rat von einem Anwalt eingeholt werden. In dem Fall ist es ratsam, alle Belege aufzuheben, die beweisen, wann genau man verreist war. So kann unter Umständen eine Wiedereinsetzung der Frist bewirkt werden.

Wer längere Zeit verreist, also mehrere Wochen oder Monate, könnte einer Vertrauensperson eine Postvollmacht erteilen. Diese Person darf dann die Post entgegennehmen – auch Einschreiben, die normalerweise nur an den Empfänger persönlich abgegeben werden. Eine solche Vollmacht ist beispielsweise sinnvoll, wenn noch ein Rechtsstreit offen ist. Gerichtliche Fristen müssen nämlich immer eingehalten werden – egal, ob die betroffene Person im Urlaub ist, oder nicht.

Darf mein Auto während meines Urlaubs am Straßenrand stehen bleiben?

Mit dem Flieger in den Urlaub, aber das Auto bleibt zu Hause: Viele Mieter haben für ihren Pkw keinen festen Stellplatz und parken daher am Straßenrand. Geht es in den Urlaub fragen sich viele: Wohin mit dem Auto? Prinzipiell ist es nicht verboten, das Fahrzeug einfach stehen zu lassen. Jedoch ist es sinnvoll, einer Vertrauensperson die Schlüssel zu geben und sie zu bitten, regelmäßig nach dem Auto zu sehen. So können beispielsweise kurzfristig Parkverbotsschilder aufgestellt werden, weil etwa in der Nachbarschaft ein Umzug oder die Straßenreinigung ansteht. Wird der Wagen dann nicht fristgerecht umgeparkt, kann er kostenpflichtig abgeschleppt werden.

Wie kann ich meine Wohnung vor Einbrechern schützen?

Besonders in der Ferienzeit haben Einbrecher Hochsaison. Durch viele Kleinigkeiten verraten Urlauber oft selbst, dass niemand zu Hause ist und machen ihre Wohnung oder ihr Haus damit attraktiv für Langfinger.

Ein überquellender Briefkasten ist beispielsweise ein deutliches Zeichen dafür, dass die Bewohner zurzeit abwesend sind. Daher ist es sinnvoll, einen Nachbarn oder Bekannten zu bitten, regelmäßig den Briefkasten zu leeren. Bei dieser Gelegenheit kann diese Person auch gleich Anwesenheit vortäuschen: Dafür reicht es schon, die Rollläden immer wieder rauf und runter zu lassen. So wirkt die Wohnung belebt und wird von Einbrechern eher gemieden. Von dauerhaft heruntergelassenen Rollläden sollten Urlauber dagegen Abstand nehmen, denn sie signalisieren Dieben wiederum, dass keiner zu Hause ist. Wer gar keine Rollläden an seinen Fenstern hat oder die Stellung der Rollos im Urlaub nicht ändern kann, der sollte zumindest die Gardinen oder Vorhänge soweit schließen, dass von außen niemand so leicht in die Wohnung schauen kann.

Mit einer Zeitschaltuhr kann auch das Licht gesteuert werden. So wird ebenfalls der Eindruck erweckt, dass jemand zu Hause ist.

Keinesfalls sollten die Bewohner ihren Schlüssel während des Urlaubs unter der Fußmatte oder im Blumentopf neben der Tür deponieren. Denn diese typischen Verstecke durchsuchen Einbrecher meist zuerst. Außerdem sollten alle Wertgegenstände auf leicht zu erreichenden Balkons und Terrassen weggeräumt werden. Wertgegenstände in der Wohnung wie Schmuck, Bargeld und Kreditkarten werden ebenfalls besser versteckt – sonst machen es die Bewohner den Einbrechern noch einfacher.

Im digitalen Zeitalter ist sogar ein unbedachter Post auf Facebook und Co. bereits riskant. Wer seine Freude über den Urlaub oder Fotos unbedingt mit Freunden teilen möchte, sollte dafür doch lieber bis zur Rückkehr warten oder die Bilder an die Freunde persönlich schicken.

Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, kann sich zusätzlich eine Alarmanlage installieren. Eine kostengünstigere Variante ist vermutlich, die Nachbarn über die Abwesenheit zu informieren und sie zu bitten, die Augen offen zu halten. So fallen Unbekannte eher auf.

Haften Freunde und Bekannte für Schäden, während sie auf meine Wohnung aufpassen?

Normalerweise gilt zwar: Wer einen Schaden verursacht, haftet dafür gegenüber dem Geschädigten. Anders kann das bei Gefälligkeiten aussehen: Hier gehen Gerichte in der Regel von einem stillschweigenden Haftungsausschluss aus. Das bedeutet, dass Bekannte, die während eines Gefälligkeitsdienstes versehentlich einen Schaden verursachen, nicht dafür haften. So soll sichergestellt werden, dass Helfer keine Nachteile durch ihre Hilfsbereitschaft erleiden. Dieser Haftungsausschluss gilt jedoch nur, wenn man dem Verursacher keinen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorwerfen kann.

Ist ein Schaden aufgrund eines Freundschaftsdienstes entstanden, springt eine private Haftpflichtversicherung nicht automatisch ein. Manche Versicherer schließen solche Fälle nämlich von vornherein in der Polizze aus. Der verreiste Bewohner bleibt dann auf dem Schaden sitzen, wenn er sich mit seinem Verwandten oder Freund nicht privat einigen kann.

Sieben Tipps: So wird die Wohnung urlaubsfit

Wer sich in den Urlaub verabschiedet, hat meist andere Gedanken, als den an die Rückkehr nach Hause. Damit aber die tolle Urlaubsstimmung nicht sofort verhagelt ist, wenn man die Wohnungstür wieder aufschließt, sollten vor der Abreise einige Dinge in der Wohnung erledigt werden:

1. Müll entsorgen: Um sich vor Gestank und Ungeziefer zu schützen, sollte vor der Abreise jeglicher Hausmüll entsorgt werden. Kommt während des Urlaubs die Müllabfuhr, könnten Urlauber den Nachbarn bitten, die Mülltonne mit an die Straße zu stellen.
2. Verderbliche Lebensmittel aufbrauchen: Bereits geöffnete Verpackungen sollten bei einer mehrtägigen Abwesenheit nicht im Kühlschrank oder gar ungekühlt zurückbleiben. Sie verderben nicht nur, sondern ziehen auch Ungeziefer an.
3. Elektrogeräte ausstecken: Bei Elektrogeräten, die während des Urlaubs nicht zwingend gebraucht werden, sollte der Stecker gezogen werden. Das mindert zum einen die Stromkosten und es schützt die Geräte vor Überspannungsschäden durch einen Blitzeinschlag.
4. Wasser abdrehen: Die Wasserzufuhr von Waschmaschine und Geschirrspüler sollte in jedem Fall abgedreht werden. Platzt nämlich ein Wasserschlauch während der Abwesenheit, hat der Mieter grob fahrlässig gehandelt und muss dafür haften. Je nachdem, wie lange das auslaufende Wasser unentdeckt bleibt, kann ein Wasserschaden sehr teuer werden.
5. Türen und Fenster schließen: Fenster sollten nicht auf Kippstellung stehen, sondern fest verschlossen werden und die Haustür sollte nicht nur zugezogen, sondern abgesperrt werden. Das schützt vor Unwetterschäden und Einbrechern.
6. Haustiere versorgen: Übernimmt ein Nachbar oder Freund die Versorgung der Haustiere, sollte Futter, Katzenstreu oder Ähnliches in ausreichender Menge bereitstehen. Wenn sich im Bekanntenkreis niemand für die Pflege findet, sollte man sich rechtzeitig um eine Pflegestelle oder Tierpension kümmern.
7. Pflanzen gießen: Damit Zimmerpflanzen und Garten eine längere Abwesenheit gut überstehen, sollte ab und an jemand vorbeischauen und die Pflanzen gießen.