Mängelanzeige: So mahnen Mieter Mängel richtig an

Kaputte Therme, Schimmel, Baulärm: Solche Mängel muss der Mieter umgehend dem Vermieter mittels einer Mängelrüge melden und ihn auffordern, die Schäden zu beseitigen. Was Mieter beachten müssen.

Mieter haben das Recht auf eine ordentliche und mängelfreie Mietwohnung. Ein Mangel ist jeder Zustand, der vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, also zum Beispiel eine kaputte Therme oder defekte Elektrik. Doch wer muss sich um den Erhalt des vertraglich vereinbarten Zustands kümmern? Wie so oft in Rechtsfragen ist die Antwort: Es kommt drauf an.

Was ist eine Mängelanzeige?

Eine Mängelanzeige bietet dem Mieter die Möglichkeit, Mängel an der Mietsache, also der gemieteten Wohnung, dem Vermieter anzuzeigen. Nur wenn der Vermieter von dem Mangel an der Mietsache Kenntnis hat, kann er ihn beseitigen oder der Mieter die Miete mindern. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel also mitteilen. Er ist sogar verpflichtet, den Mangel unverzüglich seinem Vermieter zu melden (§8 MRG beziehungsweise §1097 ABGB). Zum einen damit dieser schnellstmöglich Maßnahmen ergreifen kann, um weiteren Schaden vom Haus fernzuhalten beziehungsweise die Gesundheit seiner Mieter zu schützen. Und zum anderen, weil der Mieter sonst sein Recht auf Schadenersatz verliert.

Die Meldung geschieht üblicherweise über eine schriftliche Mängelanzeige. Darin sollte der Mieter den Mangel genau beschreiben und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Angemessen sind in der Regel zwei Wochen. In seiner Mängelanzeige kann der Mieter auch eine Mietminderung geltend machen.

Handelt es sich um einen akuten Mangel wie etwa einen Wasserrohrbruch, muss der Mieter sofort handeln. Dann sollte er versuchen, seinen Vermieter oder die Hausverwaltung telefonisch zu erreichen. Mithilfe einer Gesprächsnotiz kann der Mieter später nachweisen, dass er den Schaden umgehend mitgeteilt hat. Ist der Vermieter nicht erreichbar, muss der Mieter selbst einen Handwerkernotdienst beauftragen, damit teure Folgeschäden vermieden werden.

Ob und inwieweit der Vermieter jedoch verpflichtet ist, einen Mangel zu beheben, hängt davon ab, ob der Mietvertrag vollständig, teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt.

Pflichten des Vermieters nach §1096 ABGB

Unterliegt das Mietverhältnis nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG, dann wird die Erhaltungspflicht des Vermieters über Paragraf 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Darin ist festgeschrieben, dass der Vermieter die Wohnung in einem brauchbaren Zustand übergeben muss und dafür Sorge trägt, dass dieser Zustand erhalten bleibt. Daraus ergibt sich eine umfassende und uneingeschränkte Erhaltungspflicht.

Vermieter und Mieter steht es indes frei, im Mietvertrag eigene Bestimmungen über die Erhaltungspflicht festzulegen. „Die generelle Überwälzung aller Erhaltungspflichten stellt jedoch nach Rechtsprechung eine sogenannte gröbliche Benachteiligung (§879 Abs. 3 ABGB) des Mieters dar und ist somit unzulässig“, erklärt Hans Christopher Sandrini von der Mietervereinigung Österreichs.

Pflichten des Vermieters nach §3 MRG

Unterliegt die Wohnung hingegen dem Vollanwendungsbereich des MRG, dann gilt bezüglich der Erhaltungspflicht für den Vermieter der Paragraf 3 MRG. Darin ist keine umfassende, sondern lediglich eine eingeschränkte Erhaltungspflicht festgeschrieben. Der eingeschränkte Umfang ist allerdings – anders als beim ABGB – nicht auf den Mieter umlegbar und somit für den Vermieter zwingendes Recht.

Folgende Pflichten hat der Vermieter laut Mietrechtsgesetz:

• Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, zum Beispiel Dach, Fassade, Stiegenhaus oder Leitungen
• Erhaltung der Mietgegenstände, wenn es sich um ernste Schäden des Hauses handelt oder eine Gefahr für die Gesundheit der Mieter ausgeht
• Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen Wärmebereitungsgeräten
• Aufrechterhaltung der von Mietern gemeinsam genutzten Anlagen, wie Aufzug oder Waschküchen
• Erfüllung (neuer) Verwaltungsvorschriften, zum Beispiel Kanalanschluss
• Energiesparmaßnahmen, zum Beispiel Wärmeschutzfenster

Ist also zum Beispiel am Balkon die Unterkonstruktion beschädigt – etwa wegen eines undichten Estrichs – so muss der Vermieter die Reparatur zahlen. Denn dieser Teil des Balkons gehört gleichzeitig zu den allgemeinen Teilen der Hausanlage. Ist jedoch nur der Bodenbelag des Balkons kaputt, ist das Sache des Mieters.

Schimmel muss dagegen in der Regel vom Vermieter beseitigt werden, weil es sich dabei um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt. Dabei ist es egal, ob der Mieter durch falsches Lüften oder Heizen den Schimmel selbst verursacht hat. Dies hat allerdings Auswirkung darauf, ob er den Mietzins mindern darf.

Mangel entdeckt – und nun?

Entdeckt der Mieter einen Mangel, ist es ratsam, ausreichend Beweise dafür zu sammeln. Das können zum Beispiel Fotos oder Filmaufnahmen sein. Will der Vermieter den Schaden nicht auf eigene Kosten beheben, weil er meint, der Mieter habe den Schaden selbst verursacht, dann ist der Vermieter in der Beweispflicht.

Zwar darf der Mieter die Mängelanzeige auch mündlich aussprechen, es ist allerdings aus Beweisgründen ratsam, seinen Vermieter schriftlich zu informieren. „Wichtig ist, dass der Mangel ausreichend konkret angezeigt wird“, sagt Sandrini. Außerdem empfiehlt er, dass die Miete ausdrücklich nur unter Vorbehalt gezahlt wird, weil dem Mieter im Schadensfall eine Mietzinsminderung zusteht.

Mängel, die eine Mietzinsminderung bewirken können

Grundsätzlich besteht ab dem Moment, ab dem ein Schaden das Wohnen beeinträchtigt, ein Recht auf Mietzinsminderung. Doch da ist vom Mieter auch eine gewisse Vorsicht gefordert: Wird die Mietzinsminderung zu hoch angesetzt, kann das zu Mietrückständen führen. Die wiederum können einen Rechtsstreit oder sogar eine Räumungsklage nach sich ziehen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten sich Mieter daher vor der Mietzinsminderung von einem Fachanwalt oder der Mietervereinigung beraten lassen.

Häufige Mängel, die zu einer Mietminderung führen können, sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz an den Wänden, Lärm infolge von Baumaßnahmen im Haus oder in der näheren Umgebung sowie der Ausfall oder Defekt technischer Geräte und Schäden am Haus oder in der Wohnung, wie morsche Fenster.

Damit diese überhaupt in Frage kommt, müssen jedoch folgende drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Der Mangel muss erheblich sein.
2. Der Mangel darf nicht vom Mieter verursacht worden sein.
3. Der Mangel darf nicht bereits vor Mietvertragsabschluss bekannt gewesen sein.

Insbesondere die erste Bedingung führt jedoch immer wieder zu Streit – denn: Ab wann ist ein Mangel erheblich? Diese Entscheidung werden regelmäßig vor Gericht ausgefochten. Auch über die Höhe der Mietminderung wird häufig vor Gericht gestritten. Ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung:

Mögliche Mietminderung

Druckmittel: Was Mieter tun können, wenn der Vermieter nicht reagiert

Reagiert der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht, so gibt der Gesetzgeber den Mietern neben der Mietzinsminderung weitere Druckmittel in die Hand, um ihr Recht einzufordern:

Mietzahlung unter Vorbehalt

Will sich ein Mieter nicht dem Risiko einer Mietzinsminderung aussetzen, kann er weiterhin seinen Mietzins vollständig zahlen. Allerdings mit dem schriftlichen Hinweis – am besten über einen eingeschriebenen Brief –, dass dies unter Vorbehalt geschieht. Dann kann der Mieter, nachdem er weiß, um wie viel er seine Miete mindern darf, die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Teilt er dem Vermieter allerdings nicht mit, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zahlt, so verliert er das Recht auf eine rückwirkende Mietzinsminderung.

Ersatzvornahme

Hat der Mieter seinem Vermieter einen Schaden gemeldet, dieser ignoriert das aber, kann der Mieter über eine sogenannte Ersatzvornahme den Schaden beheben lassen und sich die Kosten vom Vermieter zurückholen. Das funktioniert aber nur, wenn der Mieter neben der Schadensmeldung dem Vermieter auch den Schritt der Ersatzvornahme ankündigt. Sonst verliert er den Anspruch auf die Kostenübernahme. Außerdem kommt es stark darauf an, um welchen Schaden es sich handelt. Ist Gefahr im Verzug, beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch am Wochenende, dann muss der Mieter nicht bis Montag warten, um zuerst den Vermieter zu informieren. In diesem Fall ist er ja sogar verpflichtet, sofort zu handeln, um weiteren Schaden vom Haus fernzuhalten. Ist hingegen keine Gefahr für das Haus oder die eigene Gesundheit gegeben, sollten sich Mieter, bevor sie die Reparatur selbst beauftragen, von einem Fachanwalt oder der Mietervereinigung beraten lassen.

Klage

Im Vollanwendungsbereich des MRG haben Mieter die Möglichkeit, einen Antrag auf Durchsetzung der Erhaltungspflichten des Vermieters zu stellen. Verhandelt wird dann im Außerstreitverfahren in der Regel vor den Bezirksgerichten. Behebt der Vermieter trotz rechtskräftig aufgetragener Erhaltungsarbeit den Schaden nicht, kann der Mieter außerdem einen Zwangsverwalter bestellen, der dann die Entscheidung durchsetzt.

Auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG haben Mieter die Möglichkeit, den Vermieter auf Gewährleistung beziehungsweise Vertragszuhaltung gemäß Paragraf 1096 Absatz 1 zu verklagen.

Schadenersatz

Unter gewissen Umständen ist der Vermieter nicht nur für das Beheben des Schadens an sich zuständig. Er kann sogar schadenersatzpflichtig gegenüber seinem Mieter sein. Wenn zum Beispiel ein Wasserschaden vorhersehbar war, weil die Leitungen sehr alt sind, dann muss der Vermieter dem Mieter den entstandenen Schaden ersetzen, hat der Oberste Gerichtshof entschieden (OGH Az.: 5 Ob 92/05y).

Der Mieter allerdings hat die Pflicht, den Schaden so weit wie möglich abzuwenden oder zu mindern. Dies ist zwar nicht gesetzlich geregelt, generell aber in der Rechtsprechung anerkannt. Wenn der Mieter also Maßnahmen unterlässt, die den Schaden abgewendet hätten, so kann es unter Umständen zu einer Schadensteilung durch Mitverschuldung nach Paragraf 1304 ABGB kommen.

Sonderkündigungsrecht

Der letzte Schritt, den ein Mieter gehen kann, ist aus der Wohnung auszuziehen. Das Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 1117 ABGB greift aber nur, wenn die Wohnung oder auch nur Teile davon wegen eines Schadens nicht mehr bewohnbar sind. Ist der Zustand der Wohnung gar gesundheitsgefährdend, darf der Mieter fristlos kündigen, auch wenn der Zustand bei Vertragsabschluss bereits bekannt war.

Letztlich ist es immer ratsam, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um sich gütlich zu einigen. Stellt sich der Vermieter allerdings stur, sollten Mieter die Druckmittel nutzen, die ihnen der Gesetzgeber an die Hand gibt. Im Zweifel empfiehlt es sich, vorher mit einem Fachanwalt oder der Mietervereinigung zu sprechen.

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