Untermietvertrag: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

Untervermietung kann lukrativ sein. Jedoch ist sie nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Ein Überblick, was es bei Miethöhe, Kündigungsfristen und den Vereinbarungen bei Untermietverträgen zu beachten gibt.

Es kann verschiedene Gründe haben, warum ein Mieter seine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten will – vielleicht ist er ein paar Monate im Ausland, ein Mitbewohner ist ausgezogen oder er braucht eine kleine Finanzspritze. Eine Untervermietung scheint da eine gute Idee zu sein – ist jedoch nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt.

Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Ob eine Wohnung untervermietet werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zunächst kommt es darauf an, ob eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nicht.

Untervermietung unter Anwendung des Mietrechtgesetzes

Gilt das MRG für eine Wohnung ganz oder teilweise, ist in vielen Fällen eine Untervermietung im Mietvertrag verboten. Der Vermieter kann sich jedoch nur dann auf dieses Verbot berufen, wenn es dafür einen wichtigen Grund gibt. Diese Gründe sind gesetzlich nicht genau definiert. Sie können aber beispielsweise sein:

• Die Wohnung wird als Ganzes untervermietet.
• Die Höhe des Untermietzinses ist unverhältnismäßig hoch, liegt also mehr als 50 Prozent über dem zulässigen Hauptmietzins.
• Es besteht Grund zur Annahme, dass der neue Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören könnte.
• Die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume.

Im Ergebnis ist eine teilweise Untervermietung der Wohnung im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unter Umständen auch ohne Zustimmung des Vermieters möglich – vorausgesetzt, die Wohnung wird zu einem überwiegenden Teil vom Hauptmieter weiterhin selbst genutzt. Um ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu wahren, empfiehlt sich jedoch eine vorherige Absprache.

Untervermietung wenn das Mietrechtsgesetz nicht gilt

Einfacher sind die Regelungen zur Untervermietung in Österreich, wenn das Mietrechtsgesetz nicht gilt. In diesem Fall kommen die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) zum Tragen. Demnach kann im Mietvertrag frei vereinbart werden, ob und unter welchen Umständen die Untervermietung erlaubt ist oder nicht. Die Vertragsparteien sind dann an diese Vereinbarung gebunden. Ist eine Untervermietung im Mietvertrag nicht ausdrücklich verboten, ist sie grundsätzlich erlaubt.

Untervermietung an Touristen

Gerade in Touristenhochburgen wie Wien oder Salzburg scheint die Untervermietung an Touristen ein gutes Geschäft zu sein, weil dort eine wesentlich höhere Miete verlangt werden kann als bei einem dauerhaften Mietvertrag. Doch da schiebt oftmals der Gesetzgeber den Riegel vor: Die meisten Wohnungen sind zweckgebunden und nur als Wohnobjekt deklariert. Eine Vermietung an Touristen ist nur dann möglich, wenn die Wohnung tatsächlich zu Ferienzwecken genutzt werden darf, was selten der Fall ist.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Tatsächlich darf die Untermiete höher ausfallen als der Mietzins, den der Hauptmieter zahlen muss. Jedoch setzt der Gesetzgeber hier eine Grenze nach oben: Maximal 150 Prozent des Mietzinses des Hauptmieters darf der Untermietzins betragen. Da in der Regel nur einzelne Räume untervermietet werden können, sollten Hauptmieter hierfür den Preis pro Quadratmeter als Bemessungsgrundlage nutzen und die Miete dann anteilig berechnen. Wichtig ist dabei, auch die Betriebskosten aufzuteilen.

Was muss in einem Untermietvertrag stehen?

Ein Mietvertrag und ein Untermietvertrag unterscheiden sich kaum. Beides eröffnet Vermieter und Mieter – im Falle der Untervermietung dem Hauptmieter und Untermieter – nahezu dieselben Rechte und Pflichten wie ein normaler Mietvertrag. Dabei ist es wichtig zu wissen, ob der Mietvertrag vollständig oder teilweise unters Mietrechtsgesetz fällt, beziehungsweise ein freier Mietvertrag gemäß ABGB geschlossen werden muss.

Grundsätzlich ist es immer empfehlenswert, einen Mietvertrag schriftlich festzuhalten, auch wenn dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist und auch mündliche Verträge gültig sind. Folgende Punkte sollten darin enthalten sein:

• Namen und Unterschriften der beiden Vertragspartner,
• Beschreibung der Wohnung beziehungsweise welche Anteile wie genutzt werden dürfen,
• Höhe der monatlichen Miete und der Kaution,
• Kündigungsfristen.

Je detaillierter ein Untermietvertrag ist, desto besser für beide Vertragsparteien. Denn so werden spätere Streitigkeiten von vorneherein verhindert.

Auch Untermietverträge können befristet oder unbefristet ausgestellt werden.

Was gibt es bei der Übergabe an den Untermieter zu beachten?

Ebenso wie beim Mietvertrag unterscheidet sich die Wohnungsübergabe nur marginal zwischen Hauptmietverhältnis und Untermietverhältnis. Es empfiehlt sich an dieser Stelle ebenso dringend, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, um später beim Ende des Mietverhältnisses keine bösen Überraschungen zu erleben.
Darin sollten alle vorhandenen Mängel dokumentiert werden, ebenso wie die Anzahl der Schlüssel, die der Untermieter erhält.

Wie kann ich einen Untermietvertrag beenden?

Damit eine Kündigung wirksam ist, muss sie die richtige Form haben. Während ein Mietverhältnis auch mündlich vereinbart sein kann, gibt es bei der Kündigung strengere Anforderungen. Hierbei ist ausschlaggebend, ob das Mietverhältnis unter den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt, oder es ein freier Mietvertrag ist und ob der Untermieter oder der Untervermieter kündigen will:

1. Kündigung durch den Untermieter: Will der Untermieter das Mietverhältnis im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG beenden, so muss er dies entweder gerichtlich oder schriftlich – also mit Unterschrift auf Papier – vornehmen.
2. Kündigung durch den Untervermieter: Will der Untervermieter das Mietverhältnis im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG beenden, so muss er dies zwingend gerichtlich unter Angabe des Kündigungsgrundes vornehmen. Erhält der Untermieter die Kündigung nicht über ein Gericht, so ist die Kündigung unwirksam und das Untermietverhältnis bleibt bestehen. Im zuständigen Bezirksgericht liegen in der Regel Kündigungsformulare aus, die benutzt werden können. Es fällt eine Gebühr am Gericht an.

Im Vollausnahmebereich – also wenn das MRG nicht angewendet werden kann – gibt es keinen Kündigungsschutz für Mieter. Dementsprechend kann hier auch der Untervermieter ohne Angabe von Gründen und außergerichtlich dem Untermieter kündigen.

Was sind Kündigungsgründe bei der Untervermietung?

Die Gründe für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Untervermieter sind die gleichen, wie zwischen Vermieter und Hauptmieter. Zusätzlich dazu gibt es jedoch auch noch einen speziellen Kündigungsgrund nur für Untermietverhältnisse: Eine Kündigung ist dann zulässig, wenn durch eine Fortsetzung wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Untervermieter die Räume wieder für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt oder weil ein weiteres zusammenleben für den Untervermieter nicht mehr zumutbar ist. Auch reine wirtschaftliche Interessen können hier als Grund ausreichen. Oftmals sind solche Kündigungsgründe vor Gericht leicht durchzusetzen, was den Kündigungsschutz des Untermieters stark vermindert.
Andere wichtige Kündigungsgründe sind:

• Ausbleiben der Mietzinszahlungen
• erheblicher nachteiliger Gebrauch beziehungsweise unleidliches Verhalten
• Leerstand des Mietobjektes – insofern es sich nicht nur um eine vorübergehende Ortsabwesenheit handelt

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Untervermietung?

Wie lang eine Kündigungsfrist ausfällt, hängt stark vom vereinbarten Mietvertrag ab:

Befristete Untermietverträge

Befristete Untermietverträge enden automatisch am vereinbarten Datum. Hierfür ist keine Kündigung von Untervermieter oder Untermieter nötig. Doch Achtung: Zieht ein Untermieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt aus der Wohnung aus und der Untervermieter bleibt untätig, so kann es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Untermietverhältnisses kommen, welches dann unbefristet gilt.
Soll das befristete Untermietverhältnis vorzeitig beendet werden, so ist dies im Voll- beziehungsweise Teilanwendungsbereich erst nach einem Jahr und mit einer dreimonatigen Frist zum Monatsende gekündigt werden. Vertraglich kann der Untermieter hier jedoch auch bessergestellt werden, also die Kündigungsfrist verkürzt werden. Der Untervermieter kann einen befristeten Mietvertrag im Voll- oder Teilanwendungsbereich nur unter Angabe von Gründen vorzeitig beenden.

Bei befristeten Untermietverträgen außerhalb des Mietrechtgesetzes kann es nur dann zu einer vorzeitigen Kündigung kommen, wenn dies vorab vertraglich vereinbart wurde.

Unbefristete Untermietverträge

Will eine Vertragspartei das Mietverhältnis aufkündigen, müssen Kündigungsfristen und Kündigungstermine beachtet werden. Soweit es nicht anders im Mietvertrag vereinbart wurde, so gilt sowohl für den Untervermieter als auch den Mieter eine einmonatige Frist zum Monatsende. Im Gegensatz zum Untermieter muss der Untervermieter jedoch Gründe benennen, warum das Untermietverhältnis gekündigt wird. Das gilt jedoch nur im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes.

Fristlose Kündigungen

Eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn besonders wichtige Gründe vorliegen. Dabei ist es unerheblich, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet vereinbart wurde und unter welchen Anwendungsbereich des MRG der Mietvertrag fällt.

Der Untermieter kann die außerordentliche Kündigung auch außergerichtlich aussprechen, sobald ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Das kann der Fall sein, wenn die Mietwohnung große Mängel aufweist, die ein bewohnen nicht mehr möglich machen oder sich der Vermieter weigert, sich um deren Beseitigung zu kümmern. Ein privater Grund, wie ein Umzug wegen eines Jobwechsels oder das Zusammenziehen mit einem neuen Partner rechtfertigen jedoch keine fristlose Kündigung.

Will der Untervermieter außerordentlich Kündigen, so kann auch er dies außergerichtlich unter Setzung einer zweiwöchigen Räumungsfrist tun, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:

• Erheblicher Schaden an der Mietsache – zum Beispiel ein nicht genehmigter Umbau, der der Bausubstanz schadet
• Unleidliches Verhalten des Mieters – zum Beispiel wenn der Untermieter dem Untervermieter oder einem Nachbar gegenüber handgreiflich geworden ist
• Qualifizierter Mietrückstand – ein Rückstand von mindestens mehr als einem Monat trotz Mahnung und Fristsetzung

Einvernehmliche Beendigung des Untermietverhältnisses

Sind sich Untervermieter und Untermieter einig, so muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden, denn ein Mietverhältnis kann jederzeit einvernehmlich beendet werden. Voraussetzung ist hierbei, dass sich beide Parteien wirklich einig sind. Zur besseren Nachweisbarkeit – und um späteren Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen – sollte diese Vereinbarung auch unbedingt schriftlich festgehalten werden.

Was passiert, wenn mein Vermieter mir kündigt?

Wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt, endet damit automatisch zum Fristende auch das Untermietverhältnis. Wurde dem Untermieter eine längere Mietzeit zugesagt, als der Untervermieter nun einhalten kann, so kann ein Schadenersatzanspruch entstehen.

Darf mein Vermieter meinen Mietzins erhöhen, weil ich untervermiete?

Der Vermieter darf nicht aufgrund einer Untermiete den Mietzins erhöhen.

Was passiert, wenn ich trotz Verbot untervermiete?

Ein Mieter sollte seine Wohnung nicht untervermieten, wenn der Vermieter es verboten hat. Tut er es doch, ist das unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsgrund. Nämlich dann, wenn der Mieter die Wohnung komplett untervermietet oder einen unverhältnismäßig hohen Mietzins verlangt.

Kein Kündigungsgrund ist eine Untervermietung dagegen dann, wenn sie zu einer Überbelegung der Wohnung oder zur Störung des Hausfriedens führt. In diesen Fällen kann der Vermieter lediglich auf Unterlassung klagen – also gerichtlich durchsetzen, dass der Mieter die Untervermietung beendet.

Egal ob das Mietrechtsgesetz gilt oder nicht und unabhängig davon, was im Vertrag steht: Wer sichergehen will, dass er durch eine Untervermietung nicht in Konflikt mit seinem Vermieter gerät, sollte zuvor mit ihm sprechen und die Situation erläutern. Auch kann es hilfreich sein, dem Vermieter den Untermieter vorzustellen und ihm so seine etwaige Skepsis zu nehmen.

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