Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel haben?

Haben Vermieter das Recht, einen Zweitschlüssel für eine vermietete Wohnung einzubehalten? Die Rechtslage hierzu ist eindeutig: Nein. Dennoch gibt es Ausnahmen.

Darf der Vermieter einen Ersatzschlüssel zur vermieteten Wohnung behalten? Einige Vermieter gehen davon aus, beispielsweise wenn Reparaturen anstehen oder die Mieter für längere Zeit in den Urlaub fahren und die Wohnung unbewohnt lassen. Doch die Rechtsprechung bezieht hier eine klare Position.

Rechtsprechung verbietet Zweitschlüssel für Vermieter

Bereits 1956 entschied der Oberste Gerichtshof (OGH) eindeutig: nein, der Mieter muss es grundsätzlich nicht dulden, dass der Vermieter im Besitz eines Wohnungstürschlüssels ist (Az.: 7 Ob 512/56). Und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter für längere Zeit in den Urlaub fährt oder aus anderen Gründen abwesend ist. Einfach einen Ersatzschlüssel zu behalten, würde dem Vermieter auch nichts bringen, denn er darf die Wohnung ohnehin nur mit vorheriger Terminabsprache betreten. Andernfalls könnte der Mieter ihn auf Besitzstörung verklagen.

Selbst wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Wohnungsschlüssel überlasst, ist das kein Grund, ohne Erlaubnis die Wohnung zu betreten. Auch wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen hat, darf der Vermieter keinen Wohnungsschlüssel vom Mieter einbehalten.

Laut Arbeiterkammer Tirol wird in vielen Mietverträgen versucht, dem Vermieter ein weitergehendes Besichtigungsrecht einzuräumen. Häufig sei eine Mietvertragsklausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, den Mietgegenstand gegen Vorankündigung zu besichtigen – also ohne wirklichen Grund. Der OGH hat allerdings beschlossen, dass auch solche Klauseln in Mietverträgen unzulässig sind (Az.: 7 Ob 78/06f). Der Grund: Für ein solches Besichtigungsrecht gibt es schlichtweg keine Rechtfertigung.

Vermieter muss Besuche mit dem Mieter absprechen

Während der Vermieter nicht einfach so vorbeikommen und die Wohnung begutachten darf, gibt es aber auch gute Gründe für einen Hausbesuch des Vermieters. Dazu gehören beispielsweise die geplante Instandsetzung oder Mängelbeseitigung in der Wohnung oder das Ablesen der Strom- und Wasserzähler.

In diesem Fall muss der Vermieter sich aber im Vorfeld mit dem Mieter absprechen – auch darf er die Wohnung nur zu einer zumutbaren Tageszeit betreten. Er muss für solche Fälle also nicht unbedingt einen Zweitschlüssel haben, sondern kommt, während der Mieter anwesend ist. Wann eine Tageszeit als zumutbar gilt, ist gesetzlich nicht genau geregelt. Mieter können jedoch davon ausgehen, dass beispielsweise eine Besichtigung zu einer Nachtruhezeit als unzumutbar gilt. In vielen Gemeinden gibt es hierzu entsprechende Verordnungen. Auch mit der Berufstätigkeit des Mieters sollte der Besichtigungstermin vereinbar sein.

Die Ausnahme: Notfall

Die einzige Ausnahme, dass der Vermieter die Wohnung ohne Absprache mit dem Mieter betreten darf, ist ein Notfall: Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung zu betreten, wenn beispielsweise ein Wasserrohr oder eine Gasleitung gebrochen ist, um große Schäden verhindern zu können. Ist Gefahr im Verzug muss sich der Vermieter auch nicht vorher anmelden. Um größeren Schaden abzuwenden, hat der Vermieter im Zweifel auch das Recht, die Wohnungstür aufbrechen zu lassen – auf Kosten des Mieters.

Deswegen darf der Vermieter durchaus wissen, wo sich der Zweitschlüssel befindet. Diese Information darf der Vermieter sogar einfordern.

Lösung: Notfallschlüssel

In Mietverträgen sichern sich Vermieter oft in Formularklauseln das Zurückbehaltungsrecht an einem Wohnungsschlüssel, was aber unzulässig ist. Individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können zwar getroffen werden, jedoch müssen diesen alle - am besten schriftlich – zustimmen. Denn es kann durchaus sinnvoll sein, wenn der Vermieter sich mit dem Mieter auf einen Notfallplan einigt – beispielsweise, wenn dieser für längere Zeit im Urlaub ist oder aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen nicht zuhause sein kann. Hierzu können Vermieter verschiedene Lösungsvorschläge anregen, wenn der Mieter den Wohnungsschlüssel nicht einfach so überlassen möchte.

• Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson des Mieters deponieren, die auch der Vermieter kennt. So muss der Mieter den Schlüssel nicht direkt dem Vermieter überlassen, der Vermieter kann im Notfall aber in die Wohnung.
• Vermieter verwahrt den Zweitschlüssel in einem geschlossenen Umschlag

Zur Kontrolle, ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, kann der Mieter über die Lasche hinweg unterschreiben. Selbstverständlich müsse der Vermieter einen solchen Wohnungsschlüssel auf Verlangen des Mieters auch wieder zurückgeben.

Konsequenzen, wenn der Vermieter Zweitschlüssel behält

Was aber, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel besitzt? Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter – ohne dass ein Notfall vorliegt – die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt, um sie beispielsweise zu kontrollieren, kann der Mieter die Herausgabe fordern – notfalls über eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht.

Verschafft sich der Vermieter ohne Not und gegen den Willen des Mieters doch Zutritt zur Wohnung, kann der Mieter gegen ihn mit einer sogenannten Besitzstörungsklage vorgehen. In diesem Fall würde ein Gericht dem Vermieter untersagen, die Wohnung künftig weiterhin grundlos zu betreten. Umso wichtiger ist es auch für Vermieter, sich mit dem Mieter auf eine Lösung zu einigen, mit der beide Seiten gut leben können.

Auch wenn der Mieter noch vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter bereits einen Wohnungsschlüssel hat, darf er diesen nicht nutzen, um die Wohnung zu betreten. Solange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.