Mietvertrag: Auf diese Inhalte sollten Vermieter achten

Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden. Auch ein mündlicher Vertrag hat vor dem Gesetz seine Gültigkeit. Schriftliche Verträge können späteren Streitigkeiten aber vorbeugen. Sofern er einige wesentliche Punkte beinhaltet.

Die Suche nach einem geeigneten Mieter ist für Wohnungseigentümer nicht einfach. Oft gibt es zahlreiche Bewerber und Unklarheiten, wie zahlungskräftig und zuverlässig ein Interessent ist. Ist der geeignete Mieter gefunden, hilft ein guter Mietvertrag dabei, späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

Was in keinem Mietvertrag fehlen darf

Streitigkeiten lassen sich vermeiden, indem bestimmte Punkte schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden:

Die Vertragspartner

Wer Vermieter und wer Mieter ist, sollte im Mietvertrag genau angegeben sein. Haben mehrere Mieter einen Mietvertrag unterzeichnet, entsteht eine sogenannte Solidarschuld. Das bedeutet: Alle unterzeichnenden Mieter sind gleichermaßen dafür verantwortlich, dass der Mietzins regelmäßig und rechtzeitig auf das Konto des Vermieters wandert. Für Vermieter ist dies ein Vorteil – falls die Miete einmal nicht rechtzeitig gezahlt wird, können sie sich heraussuchen, von wem sie den Mietzins verlangen.

Die Vertragsdauer

Es gibt sowohl unbefristete als auch befristete Mietverträge. Bei befristeten Verträgen sollte in jedem Fall die Vertragsdauer angegeben werden. Gilt für einen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz, beträgt die Laufzeit mindestens drei Jahre.

Eine Befristung kann beliebig oft verlängert werden, bedarf allerdings einer Unterschrift des Mieters. Meldet sich der Vermieter nach Ablauf der Befristung nicht beim Mieter und zieht dieser nicht aus, wird der Mietvertrag automatisch um drei weitere Jahre verlängert. Auch bei einem befristeten Vertrag mit einer bestimmten Laufzeit kann zusätzlich eine Kündigungsmöglichkeit vertraglich vereinbart werden.

Möchte der Vermieter seinem Mieter kündigen, hat er es im Vollanwendungsbereich des MRG schwer: Eine Kündigung ist nur unter festgelegten Umständen, wie etwa

• Mietzinsrückstand
• unsachgemäßer Gebrauch des Mietgegenstands
• strafbare Handlungen des Mieters
• unerlaubte Untervermietung oder Untervermietung zu überhöhtem Entgelt
• Nicht- oder unsachgemäße Benützung oder der Eigenbedarf des Vermieters möglich.

Der Mietzins

Auch die genaue Höhe des Mietzinses sollte im Mietvertrag festgeschrieben sein. Eine nachträgliche einseitige Änderung kann nicht vorgenommen werden.

Eine Ausnahme ist eine vertraglich vorher vereinbarte Indexanpassung. Das ist eine Wertsicherungsvereinbarung, die den Vermieter dazu berechtigt den Hauptmietzins regelmäßig an den Richtmietwert anzupassen. Die Richtwerte passt der Gesetzgeber alle zwei Jahre im April an.

Auch eine Staffelmiete kann vereinbart werden und bildet eine weitere Ausnahme. Die Staffelmiete ist zulässig, wenn sie vertraglich vereinbart und in konkreten Geldbeträgen angegeben wurde. Der Hauptmietzins erhöht sich in diesem Fall automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt und gilt dann jeweils für ein Jahr.

Der Vertragsgegenstand

Vermieter sollten im Mietvertrag genau festlegen, was sie vermieten. Das hört sich zunächst banal an, kann aber wichtig sein, wenn es beispielsweise darum geht, ob bestimmte Gemeinschaftsräume mitbenützt werden dürfen – etwa eine Waschküche. Neben der genauen Wohnungsbezeichnung sollten deshalb beispielsweise eine Garage, ein Stellplatz oder ein Keller, der mitvermietet wird, genau benannt werden. Auch die Größe des Mietobjekts in Quadratmetern und die vereinbarte Nutzungsart – privat oder gewerblich – sollte nicht fehlen.

Die Betriebskosten

Der entsprechende gesetzliche Anwendungsbereich hat auch Auswirkungen auf die zu zahlenden Betriebskosten. Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die zulässigen Betriebskosten genau festgelegt.

Fällt eine Wohnung aber zum Beispiel unter das ABGB und fehlt dann eine Regelung im Mietvertrag muss der Vermieter nach § 1099 die Betriebskosten tragen. Gilt das MRG nicht, sollten die Betriebskosten daher genau und abschließend und gemeinsam mit der Verrechnungsart im Mietvertrag stehen.

Die Hausordnung

In den meisten Mietshäusern gibt es eine verbindliche Hausordnung, die der Mieter gleichzeitig mit der Unterschrift unter dem schriftlichen Vertrag verbindlich zur Kenntnis nimmt. Der Hinweis auf diese Hausordnung sollte im Vertrag nicht fehlen.

Die Kaution

Indem er eine Mietkaution verlangt, möchte der Vermieter sich für den Fall absichern, dass der Mieter die Wohnung beschädigt hat und daraufhin Reparaturen notwendig sein sollten. Die Höhe der Kaution sollte im Mietvertrag festgehalten werde. Zulässig sind dabei laut Oberstem Gerichtshof bis zu sechs Monatsmieten (Az.: 5 Ob 2217/96). Üblich sind aber drei Bruttomonatsmieten in Form des Nettomietzins zuzüglich der Betriebskosten und 10 Prozent Umsatzsteuer. Die Kaution kann dem Vermieter in Form eines Sparbuches oder als Geldbetrag übergeben werden.

Was in einem Mietvertrag enthalten sein kann

Neben den genannten wichtigen Punkten in einem Mietvertrag gibt es ein paar weitere Themen, die im Mietvertrag aufgeführt werden können. Generell dient dies dazu möglichen Streitigkeiten mit klaren Regelungen vorzubeugen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll

Bevor der Mieter in seine neue Wohnung einzieht, sollte der Vermieter bei Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll anfertigen. Das ist zwar keine Pflicht, kann im Nachhinein aber beiden Parteien eine Menge Ärger ersparen.

Am besten listet der Vermieter im Übergabeprotokoll alle Einrichtungsgegenstände sowie ihr Alter und den Zustand auf. Dazu gehört auch der Zustand von Oberflächen von Badfliesen oder der Arbeitsplatte einer Einbauküche. Auch Datum, Uhrzeit, anwesende Personen und die Strom- und Gaszählerstände gehören in das Wohnungsübergabeprotokoll. Ratsam ist es außerdem, Fotos von etwaigen Schäden und Mängeln zu machen. So ist zum Zeitpunkt des Auszugs genau dokumentiert, welche Mängel schon bei Einzug des Mieters bestanden haben und welche erst durch die Bewohnung hinzugekommen sind.

Wichtig könnte ein Übergabeprotokoll bei Auszug des Mieters werden, wenn der Vermieter zur Beseitigung von Schäden teilweise die Kaution einbehält. Denn das ist nur zulässig, wenn er die Schäden zweifelsfrei dem Mieter, zum Beispiel mit dem Wohnungsübergabeprotokoll, zuordnen kann.

Umbauten

Äußert der Mieter vor Einzug den Wunsch Umbauten an der Wohnung vornehmen zu wollen und ist der Vermieter einverstanden, sollte das im Mietvertrag genau festgehalten werden. Dazu gehört auch die Vereinbarung, welche Umbauten nach Auszug des Mieters belassen werden können oder ob der Mieter das Mietobjekt rückstellen soll.

Klauseln, die dem Vermieter ein Wahlrecht einräumen, sind zulässig, wenn auch sehr nachteilig für den Mieter. Hat der Vermieter die Wahl, kann er Umbauten und Investition ohne Entschädigung so belassen oder verlangen, dass der Mieter sie bei Auszug wieder entfernt. Eine Investitionsablöse ist meist ausgeschlossen, auch wenn dies nicht extra im Vertrag vermerkt ist.