Mietkaution: Höhe, Pflichten, Rückzahlung

Die Mietkaution ist mitunter das erste, was der Mieter an seinen neuen Vermieter zahlt und manchmal das Letzte, was sie nach dem Auszug noch verbindet. Für Mieter zusätzlicher finanzieller Aufwand, für Vermieter eine Sicherheit. Diese Rechte und Pflichten sind mit der Mietkaution in Österreich verbunden.

Was ist Mietkaution?

Die Mietkaution hinterlegen Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses bei ihrem Vermieter. Sie bedeutet für den Vermieter eine Sicherheit, wenn er zum Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen gegen den Mieter hat, beispielsweise Mängel in der Wohnung, die über die normale Abnützung hinausgehen.

Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mietkaution nicht, allerdings gängige Praxis. Verlangt der Vermieter eine Mietkaution muss er dies im Mietvertrag vermerken. Ist die Mietkaution vertraglich vereinbart, muss der Mieter sie entrichten.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Kaution unverzüglich und verzinst an den Mieter zurückzuerstatten muss. Dies bedeutet eine Frist von ein paar Tagen, in denen der Vermieter die Möglichkeit hat die Wohnung ausgiebig zu besichtigen und eventuell Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen zu können. „Sollten keine Mängel festgestellt werden ist die Kaution samt Zinsen sodann zurückzuerstatten“, erklärt Hanel-Torsch.

Zurückbehalten darf der Vermieter nur Beträge, die zur Begleichung ausstehender Forderungen seitens des Vermieters dienen. Dabei darf er nur den Betrag einbehalten, der dem Schaden entspricht und nicht die gesamte Mietkaution.

Ob Vermieter für ausstehende Heizkosten Teile der Mietkaution zurückhalten dürfen, ist im Gesetz nicht klar formuliert. Der Vermieter kann hier einen geschätzten Betrag zurückhalten und erst nach Erhalt der Heizkostenaufstellung konkret abrechnen.

Von der Mietkaution zahlen darf der Vermieter Kosten für Reparaturen oder Schadensbehebungen, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Dazu gehören beispielsweise

• gesprungene Fliesen
• Brandflecken im Teppich
• Ausstehende Mietzahlungen

Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Fällig wird die Kaution nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Mieter müssen mit der Mietkaution nicht in Vorleistung gehen.

Kann der Mieter die Kaution nicht in einem Betrag zahlen, kann er mit dem Vermieter eine Ratenzahlung vereinbaren – ein Recht darauf hat er aber nicht.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Kautionshöhe muss in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Mietwohnung und eventuell mitvermieteten Möbeln stehen. Das entschied der Oberste Gerichtshof. Generell ist eine Kaution von bis zu sechs Bruttomonatsmieten erlaubt (Az.: 5 Ob 2217/96). Ausnahmen sind dann möglich, wenn ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis besteht, etwa weil es sich bei dem Mietobjekt um eine Luxuswohnung mit hochwertiger Ausstattung handelt. Der Vermieter müsste in diesem Fall aber den Beweis erbringen, dass er ein besonderes Risiko trägt.

Grundsätzlich ist die Mietkaution abhängig

• von der Höhe des Mietzinses
• von der Ausstattung des Mietobjektes
• ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird

Schäden: Was ist gewöhnliche Abnützung?

Während des Mietverhältnisses entstehen normale Gebrauchsspuren. Außerdem kommt es darauf an, wie lange beispielsweise ein Teppichboden schon in der Wohnung ist. Umso länger dieser nicht ersetzt wurde, umso stärker die Gebrauchsspuren. Die gewöhnliche Abnützung muss der Vermieter in Kauf nehmen und darf sie nicht aus der Kautionshinterlegung begleichen. Zu dieser gewöhnlichen Abnützung gehören:

• Kleine Bohrlöcher
• Verfärbungen des Bodenbelags, beispielsweise durch Möbel, die lange an derselben Stelle standen
• Verfärbungen der Wände durch aufgehängte Bilder oder Schränke

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Der Mieter hat verschiedene Möglichkeiten zur Zahlung der Mietkaution – allerdings muss der Vermieter der Variante zustimmen:

• Barkaution: Die Barkaution stellt die häufigste Form der Kautionszahlung dar. In diesem Fall übergibt der Mieter die Kaution in bar an den Vermieter.
• Sparbuch: Der Mieter legt ein Sparbuch an, das er seinem Vermieter aushändigt. Damit der Mieter am Ende des Mietverhältnisses sein Sparbuch zurückerhält, sollte er dies mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren.
• Losu ngswort-Sparbuch: Für Beträge bis zu 15.000 Euro kann anstelle des Sparbuchs auch ein Losungswort-Sparbuch angelegt werden. Entsprechend kann nur derjenige Geld von diesem Sparbuch abheben, der das Losungswort kennt.
• Bankgarantie: Wer keine finanziellen Rücklagen hat, um die Kaution zu zahlen oder den Betrag lieber für eine neue Küche ausgeben möchte, kann sich für die Mietkautionsbürgschaft entscheiden. In diesem Fall zahlt der Mieter statt der Kaution lediglich eine monatliche Gebühr an ein Unternehmen, das für Schäden an der Wohnung bürgt und mit der entsprechenden Summe aufkommt. Den Betrag holt sich das Unternehmen vom Mieter zurück.

Mietkaution: Was Vermieter wissen müssen

Fordert der Vermieter eine Mietkaution, gibt es ein paar Regelungen, an die er sich halten muss.

Wie muss die Mietkaution angelegt werden?

Seit der Wohnrechtsnovelle 2009 muss der Vermieter die Kaution fruchtbringend und getrennt von seinem Privatvermögen anlegen. Wie er das macht, ist ihm überlassen. In der Regel legt er ein Sparbuch an, allerdings kann er die Mietkaution auch anders veranlagen, sofern eine gleich hohe Sicherheit geboten ist: „Einen Anspruch auf eine bestimmte Art, wie die Kaution angelegt werden muss, hat der Mieter nicht. Das Gesetz spricht lediglich von fruchtbringender Veranlagung“, erklärt Mag. Elke Hanel-Torsch, Wiener Landesvorsitzende von der Mietervereinigung Österreichs.

Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Zahlt der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht ist das kein Kündigungsgrund, so das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien (40R487/11f). Zwar kann der Vermieter wegen ausstehender Mietzinszahlungen kündigen, jedoch stellt die Mietkaution eine Sicherheit dar und ist daher nicht mit dem Mietzins zu vergleichen.

Mietkaution: Was Mieter wissen müssen

Mieter haben bestimmte Rechte und Pflichten, wenn ihr Vermieter eine Kaution von ihnen verlangt.

Was können Mieter bei überhöhter Mietkaution tun?

Unterliegt die Wohnung voll dem Mietrechtsgesetz und gibt es keinen Anlass, dass die Kaution die zulässigen sechs Bruttomonatsmieten übersteigt, könnte illegale Ablöse vorliegen. Für die Rückforderung solch einer überhöhten Ablöse hätte der Mieter zehn Jahre Zeit. Die Frist beginnt mit der Zahlung der Mietkaution.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Zum Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietkaution verzinst an den Mieter zurückzahlen (§ 16b MRG). Entsprechende Klauseln im Mietvertrag, die eine Verzinsung ausschließen sind unwirksam.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzuerstatten muss.

Teile der Kaution darf der Vermieter nur für noch ausstehende Heizkosten einbehalten oder für Schadensbehebungen.

Kann der Mietzins mit der Kaution verrechnet werden?

Der Mieter ist nicht dazu berechtigt, die letzten Mietzahlungen vor seinem Auszug einzustellen, um diese mit der Kaution zu begleichen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht erst mit Ende des Mietverhältnisses.

Was, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Sollten keine Reparaturen an- und auch keine Mietzahlungen ausstehen, muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen. Tut er dies nicht, kann der Mieter seinen Vermieter schriftlich dazu auffordern, die Kaution binnen Wochenfrist zurückzuzahlen: „Sollte dies nicht geschehen, so haben Mieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Möglichkeit einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht einzubringen. In einem Außerstreitverfahren wird dann festgestellt in welcher Höhe ein Rückforderungsanspruch besteht“, so Hanel-Torsch.

Der Anspruch des Mieters auf die Rückzahlung der Mietkaution verjährt erst nach 30 Jahren. Sollte der Vermieter sich weigern die Mietkaution zurückzuzahlen und keinen triftigen Grund haben, können Mieter sich an eine Schlichtungsstelle oder ein Bezirksgericht wenden.

Was passiert mit der Mietkaution bei Tod, Konkurs oder Vermieterwechsel?

Einiges zu beachten gibt es, wenn Mieter oder Vermieter während der Mietzeit sterben, wenn der Vermieter wechselt oder wenn er in Konkurs geht.

• Endet das Mietverhältnis durch den Tod des Mieters, muss der Vermieter die Kaution an die Erben auszahlen. Zieht ein Angehöriger in die Wohnung und setzt somit das Mietverhältnis fort, ist dieser verpflichtet, die verzinste Kaution an den Erben auszuzahlen.
• Geht der Mieter in Konkurs fällt die Kaution in die Konkursmasse und der Vermieter erhält als Pfandgläubiger als erster sein Geld zurück.
• Wechselt der Vermieter oder stirbt, hat das keine Vertragskündigung zur Folge. Der neue Eigentümer beziehungsweise die Erben übernehmen den bestehenden Mietvertrag und verpflichten sich, nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution verzinst zurückzuzahlen: „Dies gilt auch dann, wenn der neue Eigentümer die Kaution von seinem Vorgänger nicht erhalten hat“, sagt Hanel-Torsch.
• Geht der Vermieter in Konkurs bleibt, nach Wohnrechtsnovelle aus dem Jahr 2009, bleibt die Mietkaution erhalten. Bestehen keine offenen Forderungen seitens des Vermieters muss der Masseverwalter die Kaution dem Mieter übergeben. Generell gehört die Kaution des Mieters nicht zum Vermögen des Vermieters und ist somit kein Teil der Konkursabwicklung.

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