Fallen im Makleralltag: So meiden Immobilienprofis rechtliche Tücken

Im Makleralltag gibt es zahlreiche Fallstricke, die zu Schadensersatzklagen oder zum Verlust der Provision führen können. Schon ein in Eile hochgeladenes Foto oder ein Rechenfehler wird Immobilienprofis schnell zum Verhängnis. Diese rechtlichen Tücken sollten sie kennen.

Ein Makler leistet für seine Kunden einiges: Immobilienbesichtigungen, Auswahl eines passenden Käufers oder Mieters, das Vorbereiten des Kaufvertrags. Diese Aufgaben sind mit viel Verantwortung verbunden – und zahlreichen Fallstricken. Bei Fehlern drohen in den schlimmsten Fällen Geldstrafen, Provisionsverlust oder gar Gerichtsverfahren.

Fehlerhafte Provisionsangabe

Zwar kann die Provision auch mündlich vereinbart werden. Um als Immobilienmakler auf Nummer Sicher zu gehen, sollte sie jedoch schriftlich festgehalten werden. Dabei ist die maximale Provisionshöhe genau begrenzt – je nachdem, ob ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wird und ob letzterer befristet ist. Hier kann es in der Praxis zu Malheuren kommen. „Häufige Fehler sind, dass beim Berechnen der Vermietungsprovision nicht beachtet wird, dass Mietverträge, die auf bis zu drei Jahre befristet sind, die Provision anders begrenzt ist“, sagt der Immobilienrechtsanwalt Dr. Rainer Albert Lassl. Bei diesen kann der Makler höchstens eine Bruttomonatsmiete fordern – bei längeren Mietverträgen sind es zwei. Auch können Fehler unterlaufen, wenn der Immobilienmakler gleichzeitig der Verwalter der Wohnung ist.

Das droht: „Bei einer fehlerhaften Provision ist der Makler zur Rückzahlung der überhöhten Provision verpflichtet.“, so Lassl.

Fehlende Angaben zum Energieausweis

Auch fehlende Pflichtangaben können Immobilienprofis zum Verhängnis werden. Denn: Nach dem Energieausweisvorlagegesetz ist er verpflichtet, den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienzfaktor der Immobilie bereits in Anzeigen und Inseraten anzugeben.

Das droht: Hier drohen laut Rechtsanwalt Lassl Verwaltungsstrafen von der Gewerbebehörde von bis zu 1.450 Euro. Auch könne es aufgrund fehlender oder fehlerhafter Angaben aus dem Energieausweis im schlimmsten Fall zu Schadensersatzklagen kommen.

Makler haftet für Serviceleistungen und unzureichende Aufklärung

Aufgrund der Sachverständigenhaftung müssen Makler über vieles aufklären: Sucht der Kunde etwa eine Gewerbeimmobilie, muss der Profi überprüfen, ob die Immobilie auch die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt – oder ob etwa eine gewerberechtliche Genehmigung notwendig ist. Zudem, so Lassl, müsse der Makler grundsätzlich für die von ihm gemachten Angaben einstehen und dafür haften. „Dies gilt zum Beispiel für die Größe der Wohnung, die Werteinschätzung der Immobilie oder eine etwaige Mietpreisbindung.“

Das droht: „Bei falschen Angaben kann der Kunde Schadensersatz fordern“, so der Immobilienrechtsexperte. Dazu kann auch eine Mäßigung der Provision zählen.

Fehler im Impressum

Für alle Dienstleister, die im Internet auftreten, gilt eine Impressumspflicht – auch für Makler. Sie müssen auf inhaltliche Details achten, aber auch darauf, dass das Impressum leicht auffindbar ist. Die inhaltlichen Anforderungen ergeben sich aus mehreren Gesetzen. Einige Punkte sind:

• Kontaktdaten wie Name oder Firmenname laut Firmenbuch, Adresse oder Firmensitz, E-Mail-Adresse, Telefonnummer oder Fax;
• Weitere Informationen wie Mitgliedschaften bei den jeweiligen Organisationen der Wirtschaftskammer, die zuständige Aufsichtsbehörde, der Hinweis auf gewerberechtliche Vorschriften;
• Der Hinweis auf die Online-Plattform zur Streitbeilegung der Europäischen Union und je nach Unternehmen, ob es bereit oder verpflichtet ist, an einem Streitbeilegungsverfahren teilzunehmen.

Das droht: Wer nicht über die Online-Plattform zur Streitbeilegung informiert, dem steht eine Geldstrafe von bis zu 750 Euro ins Haus. Es geht aber je nach Gesetzesverstoß noch teurer: „Das Mediengesetz sieht zum Beispiel Strafen von bis zu 20.000 Euro“, warnt Lassl. Auch wettbewerbsrechtliche Klagen und Verwaltungsstrafen sind möglich.

Fehlerhafte Vereinbarungen in den AGB

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) dürfen keine nachteiligen, ungewöhnlichen oder überraschenden Klauseln enthalten sein. Wann das der Fall ist, hängt davon ab, was branchenüblich ist und davon, was der Kunde erwarten kann. „Zum Beispiel dürfen Immobilienmakler keine Klauseln in den AGB unterbringen, mit denen der Kunde bestätigt, er hätte bestimmte Unterlagen erhalten“, sagt Anton Holzapfel, der Geschäftsführer des Österreichersichen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Eine Bestätigung für erhaltene Unterlagen müsse der Makler, wenn, dann mit einer separaten Erklärung einholen. Darüber hinaus können unklare oder unverständliche Formulierungen Maklern gefährlich werden: Sie werden zu ihrem Nachteil ausgelegt.

Das droht: Die Verwendung unzulässiger oder unwirksamer AGB ist laut OGH eine unlautere Geschäftspraktik. „Hier können Abmahnverfahren und Verbandsklagen durch Arbeiterkammer und VKI drohen. Verliert der Makler den Prozess, haben AK und VKI das Recht, eine kostenpflichtige Veröffentlichung des Urteils in einer österreichweit erscheinenden Tageszeitung zu erwirken“, warnt Holzapfel.

Falscher Umgang mit Kundendaten

Datenschutz gilt auch für Makler. „Die Datenverarbeitung von personenbezogenen Daten bedarf grundsätzlich der vorherigen Zustimmung des Kunden“, sagt Lassl. Für andere als den vereinbarten Geschäftszweck dürfe er diese nur weitergeben, wenn er die gesonderte Zustimmung des Kunden dafür habe. „Auch sieht das Telekommunikationsgesetz strenge Bestimmungen vor, nach welchen ein potentieller Kunde nur nach vorheriger Zustimmung telefonisch oder per E-Mail kontaktiert werden darf.“ Seit dem 25. Mai 2018 gilt zudem die neue Datenschutz-Grundverordnung, mit noch strengeren Pflichten und Vorschriften für Unternehmer.

Das droht: „Insbesondere die Datenschutz-Grundverordnung sieht drakonische Strafen von bis zu zwanzig Millionen Euro oder vier Prozent des Jahres-Umsatzes bei Verstößen vor“, so Lassl.

Vorsicht vor Urheberrechtsverstößen

Bilder, aber auch Pläne und Skizzen – zum Beispiel für Inserate – unterliegen grundsätzlich dem Urheberrecht. „Danach darf allein der Urheber entscheiden, wem er Rechte an den Bildern einräumt“, so Lassl. Zudem sei man grundsätzlich verpflichtet, jeweils auch den Urheber anzuführen.

Das droht: „Das Urheberrechtsgesetz kennt bei Verstößen unter anderem eine Unterlassungsverpflichtung, die Pflicht zur Leistung von Schadenersatz sowie die Urteilsveröffentlichung“, so Lassl. Bereits bei einfachen Fotos können sich die Entschädigungsbeträge auf mehrere hundert Euro belaufen. Nicht unerhebliche Verfahrens- und Anwaltskosten kommen hinzu.

Fallen im Makleralltag: Das kann teuer werden

Fehler ziehen oft eine Mäßigung der Provision nach sich. ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel sagt: „Die Gerichte sind schnell dabei, die Käuferprovision von drei auf zwei oder gar ein Prozent zu senken – gerade das tut sehr weh.“ Aber auch ein wettbewerbsrechtliches Klageverfahren kann teuer werden, da es meist um hohe Summen geht. Rechtsexperte Lassl schätzt: „Bei einem typischen Streitwert von 35.000 Euro, belaufen sich diese Kosten für das Gerichtsverfahren schnell auf mehrere tausend Euro.“

Wenn es doch zur Klage kommt

Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen kann es doch vorkommen, dass Makler verklagt, vor eine Schlichtungsstelle geladen oder aus dem Ausland abgemahnt werden. In diesen Fällen sollten sie die Situation zwar ernst nehmen, aber ruhig bleiben. Lassl rät: „Außergerichtliche Abmahnschreiben sollten genau geprüft werden und die oftmals zu hoch angesetzten Beträge nicht voreilig gezahlt werden.“ Die Praxis zeige, dass hier oftmals Verhandlungsspielraum bestehe. Kommt es jedoch zur Klage, werden dadurch in der Regel knappe Fristen ausgelöst. Darum sollten Makler umgehend anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen, um etwa ein Versäumungsurteil zu verhindern.

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