Vorsicht Klage: Das müssen Makler beim Urheberrecht beachten

In ihrem Berufsalltag veröffentlichen Immobilienmakler viele Texte, Grafiken oder Bilder – ob in Immobilienanzeigen, im Internet oder auf ihrer eigenen Webseite. Je nachdem, woher diese stammen, kann es dabei jedoch auch zu Problemen kommen. Denn wer gegen das Urheberrecht verstößt, dem drohen schnell rechtliche Schwierigkeiten.

Zum Geschäft eines Immobilienmaklers gehört es, Anzeigen-Texte, Exposés, Bilder oder Grafiken zu veröffentlichen. Viele Makler betreiben zudem eigene Homepages. Für ihre Kunden veröffentlichen sie dort zusätzlich zu ihrem Immobilienangebot Ratgeber-Texte oder auch mal ein Video, das vielleicht noch mit Musik unterlegt ist. Vor dem Veröffentlichen von Bild-, Text- oder Videomaterial ist es wichtig, sich rechtlich abzusichern – selbst dann, wenn das Material selbst erstellt wurde. Der Grund: Es kommt nicht nur darauf an, wer ein Foto macht, sondern auch, was darauf zu sehen ist.

Selbstgemachte Fotos: Auf das Motiv kommt es an

Immobilien selbst zu fotografieren, gehört für Makler zum Tagesgeschäft. Ob es rechtlich zulässig ist, Bilder von Wohnungen zu machen und zu veröffentlichen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ist die Wohnung aktuell nicht bewohnt, muss sich der Makler nur mit dem Eigentümer einigen, dass er Fotos machen und diese veröffentlichen darf. Schwieriger wird es, wenn ein Mieter in der Wohnung lebt, denn ohne dessen Zustimmung darf die Wohnung nicht fotografiert werden.  „Viele Mieter möchten ihre Privatsphäre wahren. Diese kann verletzt werden, wenn sich auf den Fotos persönliche Gegenstände des Bewohners befinden“, erläutert Dr. Johannes Öhlböck LL.M., Rechtsanwalt aus Wien. Makler sollten daher von den jeweiligen Mietern eine schriftliche Genehmigung einholen.

Fotos, die eine Immobilie von außen zeigen, sind dagegen erlaubt, wenn von einer öffentlichen Straße aus fotografiert wird. „Das Recht der sogenannten Freiheit des Straßenbildes, wonach Fotos von Bauwerken unter anderem vervielfältigt und verbreitet werden dürfen, gestattet es aber nicht, Privatgrundstücke oder Gebäude zu betreten“, so Öhlböck. Möchte ein Makler ein Foto vom Grundstück aus machen, sollte er also sicherheitshalber ebenfalls die Genehmigung des Eigentümers einholen. Da dieser ein Interesse an der Vermarktung der Immobilie hat, sollte das in der Praxis in den wenigsten Fällen ein Problem darstellen.

Personen auf dem Foto: Recht am eigenen Bild

Ebenfalls Vorsicht ist geboten, wenn sich auf Bildern Personen befinden. Paragraph 78 des Urheberrechtsgesetzes regelt das Recht am eigenen Bild und verbietet es, Fotos von Personen zu veröffentlichen, wenn dadurch berechtigte Interessen des Abgebildeten verletzt werden. „Vor der Veröffentlichung eines Fotos sollten darauf abgebildete Personen daher immer um Erlaubnis gefragt werden“, so Öhlböck. Sie könnten sonst prinzipiell auch gegen eine unerlaubte Veröffentlichung vorgehen. Das gilt selbst für Bilder oder Filmaufnahmen, in denen nur zu erahnen ist, dass es sich um eine bestimmte Person handelt. Ratsam ist es darüber hinaus, die Kennzeichen von Autos, die im Bild zu sehen sind, unkenntlich zu machen. „Gegebenenfalls kann ansonsten ein Eingriff in das Grundrecht auf Datenschutz vorliegen“, so Öhlböck.

Urheberrecht bei Fotos und Texten von Dritten

Neben den Inhalten eines Bildes ist es auch von großer Relevanz, wer es gemacht hat. Denn: Geistiges Eigentum ist durch das Urheberrecht geschützt. Und: „Urheber eines Werkes ist, wer es geschaffen hat. Veröffentlicht ein Makler ein Foto ohne Zustimmung des Urhebers, kann eine Urheberrechtsverletzung vorliegen“, so Öhlböck. Allein der Schöpfer eines Werks darf bestimmen, wer sein geistiges Eigentum nutzen darf und in welchem Umfang. Wenn es also beispielsweise Fotos aus einer Wohnung gibt, die vermittelt werden soll, diese aber nicht vom Eigentümer stammen, sondern von einem Mieter, sollten sich Makler von diesem im Idealfall eine schriftliche Genehmigung einholen. Ist das nicht möglich, empfiehlt Öhlböck: „Sofern der Eigentümer Fotos übergibt, aber nicht ihr Urheber ist, sollten Makler mit dem Eigentümer eine Vereinbarung über die Schad- und Klagloshaltung abschließen.“ Darin erklärt der Vermieter oder Verkäufer, dass er den Makler nicht aufgrund der Veröffentlichung der Fotos verklagt und dass er die Erlaubnis des Urhebers hat, sie weiterzugeben. So kann der Makler den Vermieter oder Verkäufer der Fotos im Falle einer Klage durch den Urheber in Regress nehmen. Gleiches gilt übrigens für Texte: Auch diese dürfen nicht einfach ohne Genehmigung von anderen Webseiten kopiert und auf der eigenen Seite oder in Immobilienanzeige verwendet werden.

Auf Quellenangabe achten

Vorsicht geboten ist auch bei der Quellenangabe. Jeder Urheber hat nämlich auch ein Recht auf Namensnennung – zumindest, wenn er darauf  nicht ausdrücklich verzichtet. In den AGB von Bilderdiensten ist zudem häufig geregelt, dass auch deren Name in der Quellenangabe genannt werden muss. Auf jeden Fall ist es daher empfehlenswert, sich die AGB gut durchzulesen.

Wenn das eigene Urheberrecht verletzt wird

Wie sollten Makler aber handeln, wenn sich jemand bei den eigenen Bildern bedient? Geschieht eine solche Urheberrechtsverletzung auf immowelt.at, sollte zunächst der immowelt Support informiert werden. Dieser wird den Fall dann prüfen und widerrechtlich kopierte Fotos entfernen. Bei allen anderen Webseiten kann ein Makler zunächst versuchen, den Betreiber der Seite zu kontaktieren und die Fotos auf diese Weise entfernen zu lassen. Reagiert dieser jedoch nicht, bleibt als letzte Maßnahme nur noch der Gang zum Anwalt.