Maklerprovision: Wie hoch sie sein darf, wer sie zahlt

Bei der Suche nach einer passenden Immobilie können Makler sehr hilfreich sein. Doch wie hoch darf die Provision ausfallen? Und wer muss sie zahlen? Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar, welches Immobilienmakler im Falle einer erfolgreichen Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages zusteht. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist das Maklergesetz.

Wie wird die Maklerprovision vereinbart?

Die Provision wird mit dem Maklervertrag vereinbart, ohne den ein Makler nicht tätig werden darf (§2 Maklergesetz). Grundsätzlich ist die Provisionsvereinbarung formfrei möglich. Das bedeutet, dass sie schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Handeln vereinbart werden kann. Der Vorteil bei einem schriftlichen Maklervertrag: Im Falle eines Streits ist der Nachweis der Vereinbarung einfacher.

Über die mögliche Höhe der Provision sagt Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) folgendes: „Wie hoch die Maklerprovision letztlich ausfällt, ist prinzipiell Vereinbarungssache zwischen Makler und Auftraggeber.“ Allerdings schränke die österreichische Immobilienmakler-Verordnung die Provisionshöhe für die Vermittlung von Mietverträgen sowie Kauf- und Tauschgeschäften über Immobilien mit Höchstbeträgen ein. Dabei hängt die Höhe der Maklerprovision vom Kaufpreis beziehungsweise von der Vertragsdauer bei Mietverträgen ab. „Auch wird nach Mietverträgen über Wohnimmobilien und der Vermittlung von Geschäftsräumen differenziert“, so Holzapfel weiter.

Wer zahlt die Maklerprovision in Österreich?

„Da Immobilienvermittler meist als Doppelmakler tätig sind, schließen sie oftmals sowohl mit dem Abgeber als auch mit dem Interessenten einen Maklervertrag ab und können daher von beiden Parteien Provision verlangen“, erklärt Anton Holzapfel vom ÖVI.

Voraussetzung dafür, dass sich Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter die Zahlung der Maklerprovision teilen, ist jedoch, dass dies vorab schriftlich vereinbart wurde.

Maklerprovision bei Vermietung

Im Frühjahr 2022 hat sich die türkis-grüne Regierung über die Einführung eines Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Wohnmietverträgen geeinigt. Der Gesetzesentwurf für die Änderung des Maklergesetzes wird derzeit bearbeitet. Die Gesetznovelle soll ab Jänner 2023 – spätestens aber im Frühjahr 2023 – in Kraft treten. Bis dahin gelten weiterhin die bisherigen Regelungen für die Maklerprovision bei Vermietung:

Wie berechnet sich zurzeit die Maklerprovision bei Mietwohnungen?

Als Bemessungsgrundlage für die Maklergebühren bei Mietwohnungen dient gemäß Paragraf 24 Immobilienmaklerverordnung der Bruttomietzins. Dieser besteht aus dem Haupt- beziehungsweise Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten, den laufenden Abgaben und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände (ohne Umsatzsteuer) oder sonstigen Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. Die daraus entstandene Summe stellt die Bemessungsgrundlage für die Provision dar. Auf diesen Betrag kommen dann noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

Was ändert sich mit dem Bestellerprinzip bei der Maklerprovision?

Mit der Einführung des Bestellerprinzips dürfen Immobilienmakler künftig nur noch von der Person eine Provision verlangen, die sie beauftragt hat. In der Regel wird dies der Vermieter sein. Eine Provision muss ein Mieter nur noch dann zahlen, wenn er selbst den Makler mit der Suche beauftragt hat und dieser in keinem Zusammenhang mit der Immobilie steht.

An den bisherigen Höchstwerten, die von Vermieter oder Mieter verlangt werden können, ändert sich nichts – außer, dass nur noch derjenige von beiden zahlen muss, der dem Makler den Auftrag gegeben hat.

• Erfahre hier mehr über das Bestellerprinzip bei Vermietung

Darf der Vermieter die Maklerprovision auf die Mieter umlegen?

Der Vermieter darf die Maklerkosten nicht auf den Mieter umlegen. Er kann die sie allerdings von der Steuer absetzen.

Maklerprovision bei Immobilienkauf

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann der Immobilienmakler in der Regel sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer eine Provision vereinbaren. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Anteilen geteilt wird. Die Höhe der Provision richtet sich dabei nach der Höhe des Kaufpreises. „Werden vom Käufer Verpflichtungen wie etwa Hypotheken übernommen, werden diese dem Kaufpreis hinzugerechnet“, erklärt Anton Holzapfel vom ÖVI. Die folgenden Werte sind in der Immobilienmaklerverordnung angegeben und verstehen sich als Obergrenzen die jeweils vom Verkäufer und Käufer verlangt werden können:

• Preis bis 36.336,42 Euro: maximal vier Prozent des Kaufpreises
• Preis zwischen 36.336,42 Euro und 48.448,51 Euro: 1.453,46 Euro
• Preis über 48.448,51 Euro: maximal drei Prozent des Kaufpreises

Dazu kommen noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

Wann muss der Käufer die komplette Maklerprovision übernehmen?

„Unter Umständen ist auch die Überwälzung der gesamten Provision auf eine der Parteien möglich“, erklärt Anton Holzapfel vom ÖVI. Das heißt, der Immobilienmakler darf laut Immobilienmaklerverordnung vom Auftraggeber eine um bis zu 100 Prozent höhere Provision verlangen, sofern er mit der anderen Seite keine sonstige Provision oder Vergütung vereinbart. Es müssen aber nicht zwingend die 100 Prozent mehr sein.

Ein Beispiel: Ein Verkäufer beauftragt einen Immobilienmakler mit dem Verkauf eines Zinshauses  , ist aber nicht bereit, Provision zu bezahlen. Der Makler kann in diesem Fall mit dem Interessenten eine Provisionsüberwälzung vereinbaren, sodass der Käufer nicht nur die drei Prozent Käuferprovision zahlen muss, sondern auch die drei Prozent Abgeberprovision. Insgesamt hat der Interessent daher sechs Prozent Maklerprovision, zuzüglich der Umsatzsteuer, zu zahlen.

Allerdings ist es nicht möglich, dass die Abgeberprovision auf den Mieter oder Käufer einer Wohnung, eines Reihenhauses oder eines Einfamilienhauses überwälzt wird.

Maklerprovision bei Vermietung von Gewerbeimmobilien

Vermittelt ein Makler eine Gewerbeimmobilie, kann er die Provision sowohl von Haupt- als auch von Untermietern verlangen. Die Maklerprovision darf für Gewerbevermieter höchstens drei Bruttomonatsmieten betragen.

Bei Gewerbemietern richtet sich diese wiederum nach der Dauer des Mietvertrages:

• Unbefristeter Mietvertrag oder länger als drei Jahre: drei Bruttomonatsmieten
• Befristung auf mindestens zwei Jahre, aber nicht länger als drei Jahre: zwei Bruttomonatsmieten
• Befristung des Mietvertrags kürzer als zwei Jahre: eine Bruttomonatsmiete

Wann hat ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision?

Der Anspruch des Maklers auf die Provision entsteht erst dann, wenn entweder der Miet- oder Kaufvertrag unterschrieben sind. Denn erst dann sind sie rechtswirksam zustande gekommen. Eine bloße Vermittlung eines Interessenten reicht nicht aus, dass eine Provision fällig wird.

Für andere Tätigkeiten wie das Durchführen von Besichtigungen oder das Schalten von Inseraten, darf der Immobilienmakler allerdings kein Honorar verlangen.

Jedoch können Makler für den Fall, dass der Vermittlungserfolg ohne ihr eigenes Verschulden ausfällt, mit ihrem Auftraggeber eine Entschädigung in Höhe der eigentlichen Provision vereinbaren – zum Beispiel, falls dieser ohne wichtigen Grund vom geplanten Verkauf oder der Vermietung zurücktritt. Diese sogenannte Aufwandsentschädigung müssen sie schriftlich vereinbaren.

Können Immobilienmakler ihren Provisionsanspruch verlieren?

Grundsätzlich lässt sich sagen: Solange Immobilienmakler mit offenen Karten spielen, ihre Pflichten nicht verletzen und sich an die gesetzlichen Grenzen der Maklerprovision halten, haben sie den vollen Anspruch auf ihre Provision. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Hat ein Makler beispielsweise eine Liegenschaft vermittelt, der Käufer das Geschäft später aber rückwirkend erfolgreich angefochten, muss die Maklerprovision unter Umständen gemäß eines Urteils des Obersten Gerichtshofs zurückgezahlt werden (OGH, Az.: 1 Ob 75/14g).

Darf ich die Maklerprovision kürzen oder zurückfordern?

Hat der Immobilienmakler seinen Job ordentlich erledigt, so muss eine vereinbarte Provision auch bezahlt werden. Es gibt jedoch Ausnahmen. In diesen Fällen kann die Maklerprovision gekürzt oder sogar zurückgefordert werden:

• Die Verletzung der Maklerpflichten, wie die besondere Aufklärungspflicht gemäß Konsumentenschutzgesetz, kann dazu führen, dass die Provision nicht im vollen Maße gezahlt werden muss. Beispiel: Der Makler hat eine Gartennutzung zugesagt, was sich als falsch herausgestellt hat. Erfahre hier mehr über die Maklerpflichten.
• Verlangt der Makler eine Provision über der geregelten Provisionshöchstgrenze, kann die zu viel gezahlte Provision zurückgefordert werden.
• Verlangt der Makler eine höhere Provision als vereinbart, kann die zu viel gezahlte Provision zurückgefordert werden.
• Fehlt die Aufklärung über ein wirtschaftliches oder familiäres Näheverhältnis zum Auftraggeber oder erfolgt nicht rechtzeitig, so entfällt der Provisionsanspruch. Der Hinweis auf dieses Näheverhältnis muss spätestens beim Abschluss des Maklervertrages erfolgen.
• Vermieten oder verkaufen Immobilienmakler die eigene Immobilie entfällt der Provisionsanspruch.

Kann die Maklerprovision steuerlich geltend gemacht werden?

Die Maklerkosten können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn eine dieser beiden Bedingungen zutrifft:

• Es handelt sich um Kosten, die im Zuge eines beruflich bedingten Umzugs entstanden sind. In dem Fall können die Maklerkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.
• Die gekaufte Immobilie wird vermietet. In dem Fall zählen die Maklerkosten zu den Anschaffungskosten, welche durch Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden können.