Wettbewerbsrecht für Makler: Wo Fallstricke lauern

Im Wettbewerbsrecht lauern einige Fallstricke für Makler. Denn so manche Werbung kann Provisionsminderungen oder wettbewerbsrechtliche Klagen nach sich ziehen.

Das Wettbewerbsrecht verbietet es Immobilienmaklern, sich durch unlautere Methoden einen Vorsprung vor ihren Konkurrenten zu verschaffen. Auch Praktiken, die gegen ihre berufliche Sorgfalt oder die Standesregeln verstoßen, sind tabu. Wer eine Wettbewerbsverletzung begeht, dem können teure Konsequenzen drohen.

Was ist unlauterer Wettbewerb?

Wann eine Vorgehensweise des Maklers als unlauter gilt, ist im Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb geregelt (UWG). Gemeinhin ist darum meist vom Wettbewerbsrecht die Rede, mitunter wird es auch Lauterkeitsrecht genannt.

Ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht liegt in der Regel vor, wenn ein Kunde vom Makler aus unlauteren Gründen zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlasst wird, die er andernfalls nicht getroffen hätte. „Bei aggressiven Geschäftspraktiken geschieht dies durch Belästigung, Nötigung oder unzulässige Beeinflussung“, sagt Dr. Rainer Lassl, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien und Graz. Bei irreführenden seien es insbesondere unrichtige Angaben oder andere Täuschungen, zum Beispiel über wesentliche Merkmale der Immobilie.

Genauer definiert ist der unlautere Wettbewerb in einem Anhang zum UWG, der gemeinhin auch „Schwarze Liste“ genannt wird. Darin sind 30 konkrete Situationen aufgeführt, die in jedem Fall als unlauteres Verhalten zählen. Darüber hinaus wurde das Wettbewerbsrecht aber vor allem durch das Richterrecht weiterentwickelt und in zahlreichen Urteilen ausgeformt.

Wettbewerbsrecht: Was bei Verstößen droht

Maklern, die gegen das Wettbewerbsrecht verstoßen, drohen zum einen Unterlassungsklagen, vor allem von Mitbewerbern. Rechtsanwalt Lassl sagt: „Da geht es schnell um einen Streitwert von rund 40.000 Euro.“ Die Kosten für das Gerichtsverfahren belaufen sich entsprechend auf mehrere tausend Euro. Klagen können aber nicht nur andere Immobilienmakler, sondern auch bestimmte Vereinigungen und Verbände, wie zum Beispiel die Arbeiterkammer (AK) oder der Verein für Konsumenteninformation (VKI).

Hinzu kommt unter Umständen ein Prestigeschaden: Klagt eine Vereinigung oder ein Verband und der Makler verliert den Prozess, so können diese die Kundmachung erwirken, dass das Urteil etwa in einer landesweit erscheinenden Tageszeitung publiziert werden muss.

Betrifft ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht einen Kunden, so droht dem Makler außerdem die Provisionsminderung. „Die Gerichte senken die Käuferprovision schnell von drei auf zwei, oder nur ein Prozent“, erklärt Lassl.

Praxisbeispiele: Dann verletzen Makler das Wettbewerbsrecht

Anhand einiger Beispiele wird deutlich, wann Makler eine Wettbewerbsverletzung begehen – oder Gefahr laufen, diese zu begehen:

Verschleierte Werbung

Dies ist laut Lassl der Fall, wenn Werbung in Zeitungen oder Magazinen nicht als solche gekennzeichnet ist, sondern als redaktioneller Beitrag getarnt wird.

„Zum Beispiel, wenn ein Makler ein redaktionell gestaltetes Interview gibt, das jedoch nur eine Bewerbung seines Projekts darstellt“, sagt der Rechtsexperte. „Verschleierte Werbung steht auf der Schwarzen Liste und  der OGH spricht regelmäßig aus, dass dadurch die angesprochene Gruppe irregeführt wird.“

Vorgaukeln besonderer Verbraucherrechte

„Verbraucherrechte, die ohnehin bestehen und gesetzlich vorgeschrieben sind, dürfen dem Konsumenten gegenüber nicht als Besonderheit kommuniziert werden“, sagt Lassl. Auch dieser Verstoß steht auf der Schwarzen Liste. Begehen könne sie der Makler zum Beispiel, indem er die Rücktrittsrechte vom Makler- oder Mietvertrag anpreist, obwohl sie dem Konsumenten ohnedies gesetzlich zustehen.

Risiko: Werbung mit „gratis“, „umsonst“ oder „kostenfrei“

„Solche Werbeaussagen sind nur erlaubt, wenn dem Umworbenen bei der Konsumierung der Leistung überhaupt keine (Folge-)Kosten erwachsen“, erklärt der Rechtsanwalt. Hat der Kunde dennoch Folgekosten, zählt dies als Wettbewerbsverstoß, der ebenfalls auf der Schwarzen Liste aufgeführt wird. Vorsicht sei also geboten, wenn Makler „Gratis Bewertungen“ oder „kostenlose Vermittlungen“ anbieten wollen.

Blickfangartige Ankündigung von „Vertragsabwicklung“ als Maklerleistung

Schwierig wird es auch, wenn ein Makler blickfangartig die „Vertragsabwicklung“ als Teil seiner Leistung anbietet. Der Oberste Gerichtshof stufte dies als irreführende Werbung ein und sah bereits in der Ankündigung die Irreführung von Verbrauchern (OHG; Az.: 4 Ob 189/09). Denn: Ein gewöhnlicher Verbraucher verstehe unter „Vertragsabwicklung“, dass der Makler grundbuchfähige Verträge erstelle. Diese Leistung könne der Makler aber nicht anbieten, sondern müsse hierfür die Expertise eines Fachmanns in Anspruch nehmen. Der Makler, so die Ansicht des Obersten Gerichts, habe sich dadurch einen unlauteren Wettbewerbsvorteil  verschafft.

Rechtsbruch als Wettbewerbsvorsprung

Begeht der Makler einen sogenannten Rechtsbruch und versucht dadurch, einen sachlich ungerechtfertigten Vorsprung gegenüber gesetzestreuen Mitbewerbern zu erlangen, so verstößt dies laut dem Rechtsexperten ebenfalls gegen das Wettbewerbsrecht. „Das Verhalten muss dabei objektiv geeignet sein, den Wettbewerb nicht bloß unerheblich zu beeinflussen.“ Ein Beispiel: Ein Makler klärt seine Kunden regelmäßig nicht hinsichtlich ihrer Rücktrittsrechte auf und hat dadurch keine oder weniger Rücktritte. Das sei ein Rechtsbruch des Konsumentenschutzgesetzes und als solches wettbewerbswidrig.

Behauptung, bestimmte Immobilien seien knapp oder nur begrenzt verfügbar

Das künstliche Behaupten von Knappheit hinsichtlich das Angebots von bestimmten Immobilien kann laut dem Rechtsanwalt eine irreführende Geschäftspraktik darstellen, und steht als Wettbewerbsverletzung auf der Schwarzen Liste. Ein weiteres Beispiel: „Die Behauptung, dass eine Immobilie aus gesetzlichen Gründen verkauft werden muss, wenn dies nicht der Wahrheit entspricht.“ 

Aufdringliches Anwerben von potenziellen Kunden

„Gerade das hartnäckige, unerwünschte Ansprechen über Telefon, Fax, E-Mail oder sonstige für den Fernabsatz geeignete Medien gilt als aggressive Geschäftspraktik“, sagt Lassl. Wirbt der Makler auf diesem Weg einen Kunden an, zählt das als Wettbewerbsverletzung.

„Auch das sonstige aufdringliche Ansprechen bei Kenntnis dessen, dass bereits ein Alleinvermittlungsauftrag mit einem anderen Makler besteht, kann diesen Tatbestand erfüllen.“

Behinderungswettbewerb: auf Kundenfang beim Konkurrenten

Hierunter falle, wenn ein Makler in unmittelbarer Nähe des Geschäftes eines Mitbewerbers gezielt Kunden abfängt, so Lassl. Also wenn der Makler etwa vor dem Maklerbüro des Konkurrenten Kunden aktiv anspricht und abwirbt.

Gegen den Kodex: Verstoß gegen die Standesregeln

Das Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung stellen die Grundlagen für die Verhaltensregeln von Immobilienmaklern dar. „Werden diese Bestimmungen massiv missachtet, kann dies den Tatbestand des Rechtsbruchs im Sinne des UWG darstellen“, sagt Lassl. So sei es wettbewerbswidrig, wenn ein Makler einem Kunden besondere lauterkeitswidrige Maklervertragsbedingungen in Aussicht stellt, damit dieser den aufrechten Auftrag eines anderen Berufskollegen beendet– etwa niedrigere Provisionen oder die Zusage von Provisionsfreiheit.

Herabsetzung von Mitbewerbern

Unwahre Behauptungen, mit denen andere Makler schlecht gemacht werden, können dem Makler heftig auf die Füße fallen – denn sie verstoßen laut Lassl gegen das Wettbewerbsrecht.

„Zum Beispiel wenn ein Makler damit wirbt, dass ein Konkurrent zu hohe Provisionen verrechnet, obwohl diese im gesetzlichen Rahmen liegen oder dass dieser nur minderwertige Immobilien vermittelt.“

Fehlerhafte Angaben zum Energieausweis

Wettbewerbsrechtliche Vorschriften ließen sich auch aus den Verpflichtungen der Immobilienmaklerverordnung und dem Energieausweisvorlagegesetz 2012 ableiten. So können fehlerhafte Angaben zum Energieausweis laut Lassl als irreführend oder unlauter interpretiert werden. „Etwa dann, wenn im Exposé mit besonders niedrigen Heiz- oder Energiekosten für ein Objekt geworben wird, diese jedoch nicht stimmen.“

Bei Klagen aufgrund des UWG: zuerst zum Rechtsanwalt

Selbst wenn Immobilienmakler noch so vorsichtig sind, kann es passieren, dass sie von einem Mitbewerber oder Verband verklagt werden. Dann heißt es: Ruhe bewahren, und schnellstmöglich einen Rechtsanwalt kontaktieren. Denn bei Klagen laufen oftmals knappe Fristen. Bei außergerichtlichen Abmahnschreiben rät Rechtsexperte Lassl außerdem: „Makler sollten erst einmal ausführlich überprüfen lassen, ob die Klagen berechtigt sind. Und selbst wenn, besteht oftmals noch Verhandlungsspielraum.“