Unzulässige Formulierungen: Kleine Fehler können für Makler teuer werden

Schon ein rasch abgetipptes Lob auf die steuerlichen Vorteile einer Immobilie kann Maklern zum Verhängnis werden. Denn zahlreiche Formulierungen berechtigen den Kunden zur Mäßigung der Provision oder können wettbewerbsrechtliche Klagen nach sich ziehen. Die häufigsten Fallen für Immobilienprofis – und wie sie diese vermeiden.

Rechtsgrundlage: Wann teure Klagen und Provisionsminderung drohen

Nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) dürfen sich Makler keinen Vorteil durch aggressive oder irreführende Wettbewerbspraktiken verschaffen. „Wer in einem Inserat zum Beispiel irreführende Angaben macht, muss mit einer Unterlassungsklage rechnen“, sagt Dr. Rainer Lassl, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien und Graz. Als irreführend gelte ein Inserat insbesondere dann, wenn es unrichtige Angaben enthalte. Oder: Wenn ein Immobilieninteressent so getäuscht wird, dass er eine andere Entscheidung trifft. Zum Beispiel, dass er die Immobilie kauft, obwohl er sie ohne die Irreführung eigentlich nicht gekauft hätte. „Die Kosten für ein solches Gerichtsverfahren belaufen sich schnell auf mehrere tausend Euro.“

Klagen dürfen nicht nur Mitbewerber, sondern auch Vereinigungen. Zum Beispiel der Verein für Konsumenteninformation (VKI), aber auch die Arbeiterkammer (AK). Hinzu kommt: „Verliert der Makler den Prozess, können AK und VKI zusätzlich erwirken, dass das Urteil in einer österreichweit erscheinenden Tageszeitung veröffentlicht wird.“

Neben Verbänden und Mitbewerbern hat aber auch noch der Kunde Rechte, denn: „Der Makler haftet als Sachverständiger gegenüber dem Käufer für die von ihm gemachten Angaben“, warnt Lassl. Die Folge bei fehlerhaften Angaben oder unzureichender Aufklärung: „Dem Käufer steht neben einer Preisminderung gegenüber dem Verkäufer auch eine Minderung der Provision zu.“ Und die Gerichte sind schnell dabei, die Käuferprovision von drei auf zwei, oder gar ein Prozent zu senken.

Werbung – klingt gut, ist aber schnell wettbewerbswidrig

Gerade bei werblichen Formulierungen können Immobilienmakler leicht über das Ziel hinausschießen. Die gefährlichsten Beispiele aus Exposés und Werbetexten:

„Dank AfA sind Steuervorteile von bis zu 20.000 Euro möglich.“ Die Werbung mit Steuervorteilen kann irreführend sein. Denn: „Werden nicht die konkreten Voraussetzungen genannt, gilt das als Irreführung durch unvollständige Angaben“, erklärt Lassl.

„Anlageobjekt mit risikofreier Rendite“ – auch diese Werbung kann eine wettbewerbsrechtliche Klage nach sich ziehen. Schließlich gebe es keine Rendite ohne Risiko, so der Immobilienrechtsexperte. Denn es könne auch zum Mietausfall kommen.

Berechnungsbeispiele zur Rendite können ebenfalls abmahnfähig sein. Der Grund: „Damit der Interessent die Renditeberechnung nachvollziehen kann, müsste der Makler alle Faktoren zur Berechnung und den genauen Rechenweg beschreiben“, so Lassl. Fehlen genaue Angaben, kann dies ein Verstoß gegen das UWG sein. Der Rechtsexperte warnt weiter: „Fällt die Wohnung unter eine gesetzliche Mietpreisbindung,darf der Renditeberechnung keine höhere Miete zu Grunde gelegt werden.“ Wer eine Altbauwohnung als Anlageobjekt anpreisen will, sollte vielmehr darauf hinweisen, dass die erzielbare Miete gesetzlich gedeckelt ist.

„Biohaus/Ökohaus/erbaut nach ökologischen Gesichtspunkten“ – so sollten Makler nicht werben. „Denn ein Haus kann nicht vollständig aus biologischen Materialien bestehen, und es ist unklar, was genau unter dieser Bezeichnung zu verstehen ist“, meint Lassl.

„Mitbenutzung eines Wellness-Bereichs inklusive“ – solche vollmundigen Töne können laut Rechtsexperten Lassl Maklern ebenfalls zum Verhängnis werden: Ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht könne dann vorliegen, wenn eine solche Benutzung nicht tatsächlich vertraglich vereinbart sei.

Angaben zur Wohnungsgröße sind für Makler ebenfalls nicht ohne Risiko. „Wenn die Wohnungsgröße ungenau oder falsch angegeben ist, haftet unter Umständen der Makler dafür“, sagt der Immobilienrechtsexperte. Hierbei hängt viel vom Einzelfall ab. Je nach Situation haftet der Makler zum Beispiel nicht, wenn er die Quadratmeterzahl, die ihm der Vermieter nennt, an den Mietinteressenten weitergibt. Doch gerade, wenn der Kunde ein Verbraucher ist, ist die Rechtsprechung streng, sodass der Makler nahezu die gleichen Verpflichtungen bei der Betreuung der Kunden hat, wie man sie beispielsweise von einem Rechtsanwalt verlangt.

„Herrliches Baugrundstück mit 3.000 qm“ – das kann für Makler problematisch werden, wenn nicht das komplette Grundstück tatsächlich auch als Bauland gewidmet ist. Lassl erklärt: „Das wäre für den Verbraucher irreführend.“ Er warnt weiter: „Ebenso muss der Makler aufklären, wenn bei der Bebauung ein Streifen des Grundstücks zum Beispiel an die Gemeinde abgetreten werden muss.“

Die blickfangartige Ankündigung von „Vertragsabwicklung“ als Leistungist laut Urteil des Obersten Gerichtshof (OGH) wettbewerbswidrig. Denn: Ein Durchschnittsverbraucher verstehe darunter auch die Errichtung des Kaufvertrages und dessen Eintragung ins Grundbuch. Erbringt der Immobilienmakler diese Leistung jedoch nicht selbst, sondern vermittelt dafür einen Rechtsanwalt, ist diese Werbung irreführend (OGH, Az.: 4 Ob 189/09 m).

Fehlerhafte Provisionsangabe

Makler müssen schriftlich über die Höhe der Vermittlungsprovision informieren. „Wenn sich das Angebot auch an Verbraucher richtet, müssen sie zudem die jeweilige Umsatzsteuer mit angeben“, sagt Rechtsexperte Lassl. Dabei müssen sich Immobilienprofis an die Höchstbeträge der Immobilienmaklerverordnung halten. Diese richten sich nach der Art des vermittelten Vertrages, und bei Mietverträgen nach der Vertragsdauer sowie dem Vertragspartner. Einige Fehler wären:

• Preisangabe ohne Umsatzsteuer, obwohl sich das Angebot an Verbraucher richtet
• Wenn bei befristeten Mietverträgen kein Abschlag bei der Provision gewährt wird
• Wenn bei der Verkäuferprovision mehr als 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer verrechnet werden

Verlangt der Makler eine überhöhte Provision, so kann sie der Kunde in der Regel binnen drei Jahren gerichtlich einklagen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können es sogar zehn Jahre sein, wenn die Maklerprovision:

• als Ablöse zu bewerten ist oder
• eklatant gegen das Äquivalenzprinzip verstößt, weil zum Beispiel die zugrunde gelegte Miete offenkundig überhöht ist

Unzulässige Formulierungen in den AGB

In den AGB sind mitunter ebenfalls unzulässige Formulierungen enthalten. „Dazu zählen Klauseln, die die andere Vertragspartei gröblich benachteiligen oder sonst gegen ein Gesetz oder die guten Sitten verstoßen“, sagt Rechtsexperte Lassl. Auch ungewöhnliche oder überraschende Klauseln dürfen nicht enthalten sein. Sind sie es doch, drohen Abmahnverfahren und Verbandsklagen. Einige Beispiele:

„Für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Gerichtsstand Beispielstadt vereinbart.“
Eine solche Gerichtsstandklausel in den AGB ist laut Lassl unwirksam, wenn sich das Angebot an Verbraucher richtet. Denn: Aufgrund des Konsumentenschutzgesetzes dürfen Verbraucher in der Regel nur an deren Wohnsitz-Gerichtsstand geklagt werden. Eine Gerichtsstandvereinbarung wäre also nur zulässig, wenn sich der vereinbarte Ort mit dem Ort deckt, in dem der Verbraucher seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, oder seiner Beschäftigung nachgeht.

„Nebenabreden werden erst durch die schriftliche Bestätigung durch den Makler wirksam.“
Diese Vereinbarung ist unzulässig, denn, so Lassl: „Auch mündliche und somit formlose Erklärungen sind wirksam.“

„Sie stimmen einer Verwendung Ihrer Daten zu Marketingzwecken zu.“
Hierzu erklärt der Rechtsexperte: „Diese Klausel ist zu unbestimmt, und daher unzulässig. Zudem fehlt der Hinweis auf ein Widerrufsrecht.“ Ähnlich problematisch sind Klauseln, mit denen der Kunden bestätigt, bestimmte Unterlagen erhalten zu haben.

Fehlformulierungen im Impressum vermeiden

Ein weiteres rechtliches Minenfeld ist das Impressum: Unvollständige Angaben oder ein fehlender Hinweis zur Streitbeilegungsplattform der EU können für Makler ebenfalls teuer werden. Je nach Rechtsverletzung sind Geldstrafen von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro möglich.

Was tun bei Klage oder Abmahnung?

Egal wie vorsichtig Immobilienprofis vorgehen: Es kann dennoch vorkommen, dass sie verklagt oder vor eine Schlichtungsstelle geladen werden. Dann heißt es: Ruhe bewahren. Rechtsanwalt Lassl rät, außergerichtliche Abmahnschreiben genau zu überprüfen, und nicht voreilig Geld zu überweisen. „Oftmals besteht hier noch Verhandlungsspielraum.“

Kommt es jedoch zur Klage, ist schnelles Handeln angesagt. Denn oftmals werden knappe Fristen gesetzt. Immobilienprofis sollten dann umgehend anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.