Impressumspflicht für Makler: Das muss ins Impressum

Die Impressumspflicht gilt auch für Immobilienmakler: Wer auf seiner Website kein oder nur ein unvollständiges Impressum hat, dem kann ein hohes Bußgeld drohen. Zudem können Fehler Abmahnungen nach sich ziehen. Mit diesen Tipps können sich Profis schützen.

Im Beruf eines Maklers gibt es zahlreiche rechtliche Fallen – eine davon ist ein unvollständiges oder gar fehlendes Impressum. Wer hier nicht die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, kann mit einer Geldbuße belangt werden. Zudem drohen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen, die Immobilienmakler zusätzlich mehrere tausend Euro kosten können.

Rechtliche Grundlagen der Impressumspflicht

Gleich mehrere Gesetze befassen sich in Österreich mit der Impressumspflicht für Websites. Für Immobilienmakler können die Folgenden relevant sein:

• Das Unternehmensgesetzbuch (UGB, § 14) – es gilt jedoch nur für ins Firmenbuch eingetragene Unternehmen.
• Die Bestimmung des Paragraphen 63 der Gewerbeordnung (§ 63 GewO) – sie gilt wiederum für Gewerbetreibende (natürliche Personen), die nicht ins Firmenbuch eingetragen sind.
• Das E-Commerce-Gesetz (§ 5 ECG) für alle Betreiber einer kommerziellen Website.
• Das Mediengesetz (MedienG, § 25) betrifft wiederum alle, die überhaupt eine Website betreiben.
• Aus dem Telekommunikationsgesetz (TKG, § 96) ergeben sich zusätzliche Pflichtangaben.
• Besondere Informationspflichten schreiben zusätzlich das Alternative-Streitbeilegung-Gesetz (AStG) und die EU-Verordnung über Online-Streitbeilegung (ODR-VO) vor.

„Alle Diensteanbieter, die gewerbe- oder berufsrechtlichen Vorschriften unterliegen, haben bestimmte Angaben im Impressum vorzunehmen“, sagt Dr. Thomas Höhne von der Anwaltskanzlei Höhne, In der Maur & Partner Rechtsanwälte aus Wien. „Daher sollten Makler die einschlägigen Gesetze auflisten und sie mit einem entsprechenden Link versehen, beispielsweise zum Rechtsinformationssystem unter www.ris.bka.gv.at.“

Impressumspflicht betrifft auch Newsletter & Social Media

Die Impressumspflicht gilt nicht nur für klassische Websites. Die Bestimmungen aus den oben genannten Gesetzen gelten auch für jede andere Form von elektronischen Inhalten, also beispielsweise auch für die Profile in sozialen Medien wie Xing, Facebook oder Twitter sowie für etwaige selbst herausgegebene Apps. Letztendlich unterliegt jeder Internetauftritt, bei dem auf die eigenen Dienstleistungen hingewiesen wird, der Impressumspflicht – dies gilt auch für Immobilienmakler oder Eigentümer mit gewerblichen Angeboten auf der eigenen Website oder auf Vermittlungsplattformen wie immowelt.at.

Das gehört ins Makler-Impressum

Die Impressumspflichten für Immobilienmakler ergeben sich wie oben erwähnt aus verschiedenen Gesetzen. Dabei ergänzen sich die Impressumspflichten des UGB und der GewO jedoch gegenseitig – die Wirtschaftskammer empfiehlt daher die folgenden Angaben:

• Name oder Firmenname laut Firmenbuch
• Rechtsform (nur notwendig bei im Firmenbuch eingetragenen Unternehmen)
• Sitz laut Firmenbuch oder Standort der Gewerbeberechtigung
• Firmenbuchnummer und Firmenbuchgericht (falls vorhanden)
• Falls auf der Website Angaben über das Gesellschaftskapital gemacht werden: Stammkapital bzw. Grundkapital und Betrag nicht einbezahlter Einlagen.

„Nach Paragraph 14 des UGB ist zudem noch die Informationspflicht hinsichtlich der Liquidation des Unternehmers geregelt“, sagt Höhne. „Somit haben Unternehmer darauf hinzuweisen, falls sie sich in Liquidation befinden.“ Darüber hinaus haben Einzelunternehmer zusätzlich zum Namen des Unternehmens ihren eigenen Namen im Impressum anzugeben, wenn der sich von dem der Firma unterscheidet.

Zusätzlich zu den Pflichten aus UGB und GewO kommen auf Makler weitere Impressumspflichten nach dem ECG zu. Diese betreffen alle kommerziellen Websites und damit alle unternehmerisch betriebenen Websites, unabhängig davon, ob dort Waren oder Dienstleistungen direkt angeboten werden. Basierend auf dem ECG empfiehlt die Wirtschaftskammer Gewerbetreibenden folgende Zusatzangaben:

• Volle Anschrift des Unternehmens
• Umfangreiche Kontaktdaten wie E-Mail-Adresse und Telefonnummer
• Mitgliedschaften bei den jeweiligen Organisationen der Wirtschaftskammer
• Zuständige Aufsichtsbehörde (Denn: Bei einem Immobilienmakler handelt es sich um ein reglementiertes Gewerbe.)
• Hinweis auf gewerberechtliche Vorschriften – in aller Regel die Gewerbeordnung, am besten mit dazugehörigem Link, beispielsweise zu www.ris.bka.gv.at

Für alle Websites gelten zusätzlich zu UGB, GewO und ECG auch gewisse Offenlegungspflichten nach dem Mediengesetz. Diese Angaben können zusammen mit den sonstigen Impressumspflichten gemacht werden. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen einer großen und einer kleinen Website. Eine große Website liegt demnach immer dann vor, wenn der Informationsgehalt der Seite über die bloße Präsentation des Unternehmens hinausgeht und gegebenenfalls dazu geeignet ist, die Meinungsbildung zu beeinflussen.

Ein Beispiel: Benutzt ein Makler seine Website als bloße Visitenkarte und schildert dort seine Dienstleistungen, handelt es sich um eine kleine Website. Führt er auf seiner Seite jedoch zusätzlich einen Blog, in dem er seine Gedanken zu aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt teilt, handelt es sich um eine große Website. „Sobald der Immobilienmakler nicht nur sein Unternehmen präsentiert, gilt die sogenannte ‚große Offenlegungspflicht‘“, sagt Höhne. Die Wirtschaftskammer empfiehlt demnach die folgenden Angaben:

• Erklärung, wie die Website grundsätzlich ausgerichtet ist (Sogenannte „Blattlinie“ - beispielsweise: Informationen über die Dienstleistungen unseres Immobilienmaklerunternehmens sowie Neuigkeiten rund um die Immobilienbranche.)
• Bei allen juristischen Personen und Personengesellschaften: Alle vertretungsbefugten Organe sowie Geschäftsführer und Vorstandsmitglieder, sowie Mitglieder des Aufsichtsrates.
• Bei Gesellschaften: Alle Gesellschafter mit Eigentums-, Beteiligungs-, Anteils-, Stimmrechts- sowie Treuhandverhältnissen und stillen Beteiligungen.

Nach dem Telekommunikationsgesetz haben Betreiber kommerzieller Websites ihre Benutzer weiterhin darüber zu informieren, welche personenbezogenen Daten sie ermitteln und gegebenenfalls verarbeiten. Häufig kommen Unternehmen dieser Pflicht durch die Aufnahme einer Datenschutzerklärung im Impressum nach. Die Wirtschaftskammer empfiehlt allerdings darüber hinaus, einen eigenen Button oder ein Pop-up-Fenster auf der Startseite.

Folgende Punkte sollte die Datenschutzerklärung laut Wirtschaftskammer enthalten:

• Informationen, welche personenbezogenen Daten gespeichert werden, wie beispielsweise die IP-Adresse
• Die Information, ob Daten an Dritte übermittelt werden
• Der genaue Zweck etwaiger Cookies (kleine Datenpakete, die Informationen über besuchte Websites enthalten)
• Die Rechtsgrundlage: § 96 TKG sowie § 8 DSG
• Dauer der Speicherung

Zusätzlich empfiehlt die Wirtschaftskammer einen Hinweis darauf, wie Cookies in den Einstellungen des Browsers deaktiviert werden können.

Zu allen Informationspflichten im Impressum kommen noch die Regelungen aus dem Alternative-Streitbeilegung-Gesetz (AStG) hinzu: „Demnach ist ein Unternehmer dazu verpflichtet, die Verbraucher über die Alternativen-Streitbeilegung-Stellen in Kenntnis zu setzen, von denen er erfasst wird – zumindest sofern er sich verpflichtet hat oder dazu verpflichtet ist, diese Stellen zur Beilegung von Streitigkeiten mit Verbrauchern einzuschalten“, so Höhne. Bei Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit Online-Verträgen stehen, können Verbraucher ihre Beschwerden an die Online-Streitbeilegungsplattform der EU unter ec.europa.eu/oder richten. „Ein Immobilienmakler präsentiert sich und sein Unternehmen in der Regel nur über seine Website“, so Höhne. „Die von ihm erbrachte Dienstleistung wird dagegen nicht online erbracht.“ Somit sei für etwaige Streitigkeiten zwischen dem Immobilienmakler und dem Verbraucher die AS-Stelle „Schlichtung für Verbrauchergeschäfte“ zuständig.

Beispiel-Impressum für Immobilienmakler

Jedes Impressum ist individuell – das folgende Beispiel von Rechtsanwalt Höhne zeigt aber, wie ein gutes Impressum aussehen kann.

Benutzerfreundlichkeit ist beim Impressum Pflicht

Das Gesetz legt nicht nur fest, was in einem Impressum stehen muss, es regelt auch, dass es „ständig, leicht und unmittelbar“ zur Verfügung stehen muss. „Ständig aufrufbar sind Informationen, sofern sie nicht nur vorübergehend auf der Website verfügbar sind“, erklärt Höhne. Zudem müsse der Zugang für den Nutzer technisch einfach gestaltet sein. „Um jegliche Unklarheiten aus dem Weg zu räumen, ist es unseres Erachtens ratsam, ein auf der Startseite der Website anzuklickendes Feld mit der eindeutigen Bezeichnung ‚Impressum‘ einzurichten“, so Höhne.

Fehler im Impressum werden mit Bußgeld bestraft

Ein fehlerhaftes Impressum kann einen Makler teuer zu stehen bekommen – auf unterschiedliche Art und Weise. „Einerseits kann der Immobilienmakler auf Unterlassung nach dem UWG geklagt werden“, so Höhne. Denn die Verletzung der Informationspflicht könne geeignet sein, unsachliche Kaufentscheidungen herbeizuführen. „Dadurch verschafft sich der Diensteanbieter einen ungerechtfertigten Wettbewerbsvorteil.“

Andererseits besteht aber auch die Gefahr einer Verbandsklage durch den VKI-Verein (Verein für Konsumenteninformation). Dieser wird für Verbraucher immer dann tätig, wenn allgemeine Verbraucherinteressen verletzt werden. In diesem Fall kann der Makler auf Unterlassung geklagt werden, wenn er seine Informationspflichten verletzt und dadurch jeweils die allgemeinen Interessen der Verbraucher beeinträchtigt.

„Zudem liegt eine Verwaltungsübertretung im Sinne des ECG vor, wenn der Diensteanbieter seiner Informationspflicht nicht nachkommt“, so Höhne. Die Strafen dafür können bei bis zu 3.000 Euro liegen. Wird dagegen den Informationspflichten nach AStG nicht nachgekommen, kann dies mit einer Geldstrafe von bis zu 750 Euro geahndet werden. Ein Verstoß gegen die Offenlegungspflichten nach dem Mediengesetz schließlich kann sogar eine Strafe von bis zu 20.000 Euro nach sich ziehen. Allein deshalb sollten Makler auf Nummer Sicher gehen und ihre Informationspflichten beachten – lieber eine Information zu viel im Impressum als eine zu wenig.