Wohnungseigentumsgesetz: Diese Regeln gelten für Eigentümer

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Miteinander der Eigentümer in Mehrfamilienhäusern. Wir haben alles Wissenswerte, Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern – mit allen Änderungen der WEG-Novelle 2022 – im Überblick.

Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen die wichtigsten Bestimmungen für Wohnungseigentümer und das Miteinander in einer Eigentümergemeinschaft. Diese sind:

• Voraussetzungen zur Begründung von Wohneigentum
• Rechte und Pflichten der Wohneigentümer
• Möglichkeiten der Beschlussfassung in einer Eigentümergemeinschaft mittels Eigentümerversammlung
• Verwaltung der Liegenschaft

1. Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist nach Paragraf 2 des Wohnungseigentumsgesetzes das Recht ein Wohnungseigentumsobjekt nach den eigenen Vorstellungen zu nutzen – also selbst zu bewohnen, aber auch zu vermieten oder zu verkaufen.

Als Wohnungseigentumsobjekte gelten alle Wohnungen, sonstige Räumlichkeit wie Garagen und Kfz-Abstellplätze, an denen Wohnungseigentum begründet wurde.

2. Wer ist Wohnungseigentümer?

Wohnungseigentümer ist jeder, dem eine Wohnung in einer Immobilie gehört. Alle Miteigentümer zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft.

3. Wie entsteht Wohnungseigentum?

Damit Wohnungseigentum entsteht, müssen folgende vier Voraussetzungen erfüllt sein:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde oder eines Sachverständigen über die Anzahl der wohnungseigentumsfähigen Objekte einer Liegenschaft. 
• Berechnung des Nutzwerts einer Wohnung im Verhältnis zu allen übrigen Wohnungen der Immobilie. So werden die Eigentumsanteile festgelegt, die zum Beispiel für die Ermittlung der Betriebskosten herangezogen werden. 
  Aber auch für die Stimmengewichtung in der Eigentümerversammlung sind die Anteile wichtig.
• Ein Wohnungseigentumsvertrag, der die rechtliche Beziehung zwischen den Miteigentümern bestimmt. Darin muss unbedingt festgehalten werden, dass den Miteigentümern nach Paragraf 2 des Wohnungseigentumsgesetzes Wohneigentum mit allen Rechten daran zuteilwird.
• Dieses Wohneigentumsrecht muss abschließend in das Grundbuch eingetragen werden.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Bei einer Wohnung handelt es sich um eine baulich abgeschlossene, selbstständige Räumlichkeit (§2 Abs. 2 WEG). Das ist der Fall, wenn sie durch Wände und Decken von anderen Teilen der Liegenschaft getrennt ist. Mithilfe dieser Definition stellt die Baubehörde oder ein Sachverständiger die Anzahl der wohnungseigentumsfähigen Objekte in einem Gebäude fest und erstellt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Wie wird der Nutzwert berechnet?

Vor der Berechnung des Nutzwerts muss zunächst die Nutzfläche der Wohnung festgestellt werden: Die Nutzfläche ist nach Paragraf 7 des Wohnungseigentumsgesetzes aus dem Bauplan zu berechnen und als gesamte Bodenfläche der Wohnung definiert – Wände, Treppen, offene Balkone, Kellerräume und der Dachboden gehören nicht dazu.

Zur Berechnung des Nutzwerts (§8 WEG) werden nun wertmindernde und werterhöhende Umstände der Nutzfläche als Ab- und Zuschläge berücksichtigt. Als wertmindernd gilt zum Beispiel eine Wohnung im Erdgeschoss, während eine vergleichbare Wohnung in einer höheren Etage im Vergleich werterhöhend wirkt. Auf diese Weise ergibt sich für alle Wohnungen der Liegenschaft ein Nutzwert, der auch Partifizierung genannt wird: Ergibt sich für Wohnung A zum Beispiel eine Nutzwert von 120 und die gesamte Liegenschaft hat eine Nutzwert von 1725, dann hat der Eigentümer der Wohnung A einen Anteil von 120/1725 an der Immobilie.

Was muss im Wohnungseigentumsvertrag stehen?

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer. Auf jeden Fall enthalten sein muss der Passus, dass alle Rechte an der Wohnung auf den Miteigentümer übergehen. Weiterhin muss der Wohnungseigentumsvertrag mindestens folgende Punkte enthalten:

• Namen der Vertragspartner
• Bezeichnung und Anschrift der Liegenschaft
• Bezeichnung des Wohneigentumsobjekts
• Erklärung, dass sich alle Miteigentümer gegenseitig das Wohnungseigentum einräumen
• Nutzungsvereinbarung über gemeinsam genutzte Teile der Liegenschaft
• Alternativer Verteilerschlüssel, wenn nicht der Schlüssel nach Nutzwert angewandt wird
• Betrag, den die Miteigentümer für Rücklagen und zur Vorsorge für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Liegenschaft einzahlen

Sonderfall Eigentümerpartnerschaft

Wenn sich zwei Personen gemeinsam eine Wohnung kaufen, wird automatisch eine Eigentümerpartnerschaft begründet. Anpassungen im Wohnungseigentumsvertrag sind dafür nicht notwendig – es müssen nur beide Eigentümer namentlich genannt werden.

4. Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer?

Mit dem Wohnungseigentumsvertrag und der Eintragung ins Grundbuch gehen sowohl Rechte als auch Pflichten an der Wohnung auf den Eigentümer über.

Rechte der Wohnungseigentümer

• Komplettes Nutzungsrecht an der Eigentumswohnung
• Recht, die Wohnung zu verkaufen und zu vererben
• Recht, die Wohnung zu vermieten

Pflichten der Wohnungseigentümer

• Zahlungspflichten, die zum Beispiel Betriebskosten der Wohnung und Erhaltungskosten der Immobilie betreffen
• Bildung einer angemessenen Rücklage, die mit der WEG-Novelle 2022 auf mindestens 90 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche dotiert ist
• Einhaltung der Hausordnung – diese Pflicht kann der Eigentümer auf seine Mieter Eigentumswohnung übertragen
• Haftung für das Verhalten von Mietern
• Erhaltungspflicht: Das heißt, der Eigentümer muss die Wohnung so instand halten, dass es für alle Miteigentümer passt
• Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

5. Welche Aufgaben hat die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Alle Miteigentümer einer Immobilie sind dazu verpflichtet, eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu gründen. Sie ist dafür zuständig, Aufgaben zu regeln, die die gesamte Liegenschaft angehen:

• Organisation der Durchführung von Reparatur- und Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Festlegung der Höhe der Reparaturrücklage
• Bestellung der Hausverwaltung

Nach außen tritt die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel gegenüber Handwerkern oder der Hausverwaltung als juristische Person auf. Dafür benötigt sie zu Beginn einen Vertreter, um als solche handeln zu können. Ist ein Hausverwalter bestellt, wird die Eigentümergemeinschaft in der Regel von diesem vertreten (§19 WEG).

6. Welche Aufgaben hat die Hausverwaltung?

Der Verwalter einer Immobilie hat von den Eigentümern eine Vollmacht erhalten, in ihrem Sinne zu handeln. Daraus ergeben sich die wichtigsten Aufgaben für den Hausverwalter:

• Pflicht zur Erstellung einer Abrechnung über die Betriebskosten und Rücklagen
  Der Hausverwalter muss die Abrechnung jedem Wohnungseigentümer innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode – in der Regel das Ende des Kalenderjahres – schriftlich zugehen lassen.
• Pflicht zur Erstellung einer Vorausschau über Erhaltungsmaßnahmen, die in absehbarer Zeit anstehen
  Der Hausverwalter muss den Eigentümern alle Arbeiten mitteilen, die über die laufenden Instandhaltungen hinausgehen. Aus dieser Vorausschau müssen auch die dafür benötigten finanziellen Mittel ersichtlich sein. Der Hausverwalter muss sie einmal jährlich erstellen und den Wohnungseigentümern schriftlich mitteilen.

Weitere Aufgaben eines Hausverwalters sind:

• Erhebung und Bezahlung der Abgaben
  Mehr erfahren: Aufteilung der Aufwendungen – diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer
• Überwachung des Bauzustandes
• Beaufsichtigung der Hausreinigung
• Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen
• Laufende Information der Wohnungseigentümer

Der Hausverwalter muss außerdem mindestens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen (§25 WEG) und deren Weisungen Folge leisten.

7. Welche Aufgaben hat die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung wird vom Hausverwalter einberufen. Sie kann aber auch von jedem Eigentümer beim Hausverwalter beantragt werden. Ein solcher Antrag benötigt die Zustimmung von mindestens einem Viertel der Miteigentümer.

Der Hausverwalter muss alle Miteigentümer mindestens zwei Wochen vor der Versammlung schriftlich informieren und während der Versammlung Protokoll führen.

Vor der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes war in der Regel für alle Abstimmung eine einfache Mehrheit – also mehr Ja- als Nein-Stimmen – auf Grundlage der Eigentümeranteile nötig. Mit Einführung der WEG-Novelle zum 1. Jänner 2022 gibt es zusätzlich einen zweiten Weg:

Was kann die Eigentümerversammlung beschließen?

In der Eigentümerversammlung können Beschlüsse zu Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung getroffen werden.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung (§28 WEG):

• ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
• Bildung einer angemessenen Rücklage
• Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten, die nicht regelmäßig anfallen
• angemessene Versicherung der Liegenschaft
• Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags
• Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
• Erlassung und Änderung der Hausordnung
• Erstellung und Aufbewahrung eines Energieausweises

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (§28 WEG):

• Nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen

Brauche ich für jede Änderung an meinem Eigentum einen Beschluss der Eigentümerversammlung?

Eigentümer müssen nicht für jede Änderung an ihrer Wohnung die anderen Miteigentümer um Erlaubnis fragen. Maßnahmen wie zum Beispiel das Austauschen von Türen in den eigenen vier Wänden dürfen auch ohne Zustimmung durchgeführt werden.

Aber: Für bauliche Maßnahmen, die das Gesamtbild der Liegenschaft beeinflussen, muss immer die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft eingeholt werden (§16 Abs. 2 WEG). Eine solche Maßnahme wäre zum Beispiel die Errichtung einer Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge. Solche Änderungen können Eigentümer mit Inkrafttreten der WEG-Novelle 2022 leichter durchsetzen:

8. Wie werden Maßnahmen finanziert?

Beschließt die Eigentümerversammlung größere Maßnahmen oder sieht der Hausverwalter Bedarf für Instandhaltungen der Liegenschaft, muss das finanziert werden. Dafür gibt es in einer Eigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage, die jeder Eigentümer in der Regel monatlich entrichten muss.

• Mehr erfahren: Instandhaltungsrücklage – der Notgroschen für Eigentümergemeinschaften