Aufteilung der Aufwendungen: Diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer

Wohneigentum beruhigt, verpflichtet aber auch. Laufende Kosten müssen gedeckt, Abrechnungen gemacht und Vorgaben eingehalten werden. Generell muss der Wohnungseigentümer alle Kosten, die bei der Nutzung und Bewirtschaftung der Liegenschaft anfallen, tragen. Dabei darf er, wenn er die Wohnung nicht selbst bewohnt, nur gewisse Posten auf seine Mieter umlegen.

Grundlage für die Aufteilung der Aufwendungen sind die Paragrafen 31 und 32 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). In diesen Paragrafen sind die Rücklagen und die Aufteilung der Aufwendungen festgeschrieben.

Beide Posten setzen sich dabei aus unterschiedlichen Faktoren zusammen und sind unter anderem auch davon abhängig, wann das Gebäude, in dem sich das Eigentum befindet, seine Baubewilligung erhalten hat.

Diese Kosten gehören zu den Aufwendungen

Die Aufwendungen der Liegenschaft setzen sich aus mehreren Einzelkosten zusammen. Dazu gehören

Betriebskosten: Während das WEG keine genaueren Angaben zu den Betriebskosten macht, sind die Betriebskosten im Mietrechtsgesetz (MRG) folgend aufgeschlüsselt: 

• Wasser- und Abwassergebühr
• Kehrgebühren für die Rauchfangkehrung 
• Müllabfuhr
• Schädlingsbekämpfung 
• Stiegenhaus- und Hofbeleuchtung 
• Versicherungen wie Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschaden-, Sturmschaden- und Glasbruchversicherung
• Hausbetreuungskosten
• öffentliche Abgaben wir Grundsteuer

Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen: Zu den Gemeinschaftsanlagen zählen unter anderem Aufzüge, zentrale Wärmeversorgungsanlagen, Waschküchen, Saunen, Grünanlagen oder Schwimmbäder. Diese Kosten haben alle Miteigentümer anteilsmäßig zu tragen, sofern sie nicht von der Benützung bestimmter Anlagen ausgeschlossen sind. Beispielsweise, weil nur ein Teil der Eigentümer den Aufzug benutzen können, weil sie dafür einen Schlüssel haben. In diesem Fall handelt es nicht um eine Gemeinschaftsanlage. Beschwerden gibt es auch oftmals, wenn Eigentümer anteilig die Waschküche mitzahlen müssen, obwohl sie eine Waschmaschine in der Wohnung haben. Lösen lässt sich dies, indem die Mehrheit der Eigentümer beschließt, die Energiekosten mittels eines Münzautomaten in pauschalierter Form abzurechnen.

Verwaltungskosten: Die Höhe der Verwaltungskosten hängt davon ab, wer die Häuser verwaltet. Liegt die Verwaltung in der Hand von gemeinnützigen Bauvereinigungen, bestimmt die Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) die Obergrenze der Kosten. Verwaltet ein gewerblicher Immobilienverwalter das Objekt, ist dessen Honorar nicht begrenzt.

Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten: Dazu zählen die Kosten, die durch die Erhaltung des Gebäudes und aller allgemeinen Teile der Liegenschaft entstehen wie Arbeiten an Fassade, Dach, Außenfenster oder Stiegenhaus sowie die Reparatur sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen.

Annuitäten: Oftmals nehmen Bauträger Kredite für einen Teil der Herstellungskosten auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt diese, indem jeder Wohneigentümer anteilig die Rückzahlung übernimmt.

Zu diesen Kosten kommen weitere hinzu, die der Eigentümer aber nicht oder nur bedingt auf den Mieter umlegen darf. Hierzu zählen 

Beiträge zur Rücklage: „Generell ist die Rücklage gemäß § 31 Wohnungseigentumsgesetz eine Vorsorge für künftige Aufwendungen“, sagt Roman Reßler, Rechtsberater des  ÖHGB-Landesstelle Wien. Diese ist gemäß § 20 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz „entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen“. Das heißt, es ist auf einem gesonderten Konto verzinst anzulegen.

Auch wenn es zu den Pflichten eines Wohnungseigentümers gehört, eine Rücklage zu bilden, ist eine Beitragshöhe nicht vorgegeben. „Angemessen muss sie sein“, erklärt Reßler. Auch wenn dies nichts über den Erhaltungszustand des Hauses oder die in nächster Zeit anfallenden Reparaturarbeiten sage.

Generell sind Rücklagen nicht auf den Mieter umlegbar – zumindest nicht unter diesem Begriff: „Eigentumswohnungen, die sich in Gebäuden befinden, die nach dem 8. Mai 1945 die Baubewilligung erhalten haben, sind in der Mietzinsbildung frei. Dies bedeutet zwar, dass der Eigentümer die Rücklage nicht dem Mieter verrechnen darf – allerdings kann er diese in den Hauptmietzins einrechnen, da dieser in diesen Wohnungen frei vereinbar ist“, sagt Roman Reßler. Bei nicht parifizierten Gebäuden ist dies dann möglich, wenn das Gebäude, in dem sich die betreffende Wohnung befindet, nach dem 30.06.1953 baubewilligt wurde.

So bemisst sich die Höhe der Aufwendungen

„Da es keine konkreten Berechnungsgrundlagen gibt, wird bei den Rücklagen von gewissen Praxiswerten ausgegangen“, erklärt Reßler. Auch hierbei spielt der Zeitpunkt, wann das Gebäude die Baubewilligung erhalten hat, eine Rolle. Der Rechtsberater gibt eine grobe Einteilung: Im Althausbereich, also den vor dem Zweiten Weltkrieg baubewilligten Gebäuden, liegt die Rücklage bei rund 1,80 Euro pro Quadratmeter. Bei den Wohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 die Baubewilligung erhalten haben, beläuft sich der Betrag auf etwa 1,25 Euro pro Quadratmeter und bei Neubauten ist mit etwa 60 Cent pro Quadratmeter zu rechnen.

Generell tragen alle Miteigentümer entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile sämtliche Kosten für die Liegenschaft sowie die Beiträge der Rücklage.

RA Dr. Martin Prunbauer, Präsident des ÖHGB, weist auf eine Abweichung von diesem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel hin, die in älteren Häusern, an denen erst später Wohnungseigentum begründet wurde, gilt: Wohnen in einem solchen „Mischhaus“ sowohl Altmieter als auch neue Wohnungseigentümer, werden die anteiligen Betriebskosten – sofern nichts anderes vereinbart wurde - auf alle Wohnungseigentümer nach demselben Verteilungsschlüssel aufgeteilt, wie er für die Mietverhältnisse gilt. Dieser richtet sich in der Regel nach den Nutzflächen. Die Beibehaltung der bisherigen Abrechnung hat seinen Grund in einer vereinfachten Abrechnung und bezieht sich nur auf die Betriebskosten und nicht auf Erhaltungs- und Verbesserungskosten sowie Rücklagen.

Während der Verwalter den Aufteilungsschlüssel nicht ändern kann, steht es den Eigentümern frei, einen abweichenden Verteilungsschlüssel zu vereinbaren – gesetzt den Fall, dass sie dies gemeinsam beschließen und schriftlich festhalten. Eine solche Vereinbarung kann auch zum Beispiel in einer einstimmig vereinbarten Hausordnung enthalten sein.

Sofern sich aber alle Eigentümer bezüglich des Aufteilungsschlüssels, der Abrechnungs- und Abstimmungseinheit einig sind, gibt es auch dann keine Änderung, wenn ein Eigentümer wechselt. Sein Anteil berechnet sich entsprechend seines Vorgängers.

Wenn sich die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterscheiden, weil beispielsweise die Bewohner des Erdgeschosses den Aufzug nicht nutzen, kann der Aufteilungsschlüssel auf Antrag gerichtlich neu festgesetzt werden.

Neben der Vereinbarung und der gerichtlichen Festlegung eines abweichenden Verteilungsschlüssels kann die Aufteilung von einzelnen Aufwendungen nach dem messbaren Verbrauch erfolgen. Dazu bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung mit einer Mehrheit von zwei Drittel der Miteigentumsanteile.

Schließlich könnten durch einstimmige schriftliche Vereinbarung oder durch Gerichtsbeschluss abweichende Abrechnungseinheiten festgesetzt werden. ÖHGB-Präsident Prunbauer erwähnt als Beispiel eine Liegenschaft im Wohnungseigentum bestehend aus mehreren Reihenhäusern und einem großen mehrgeschossigen Wohnhaus mit Lift. Da die Liftkosten nur für das Wohngebäude anfallen, können sich alle Wohnungseigentümer über einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel einigen. Gelingt diese Einigung nicht, kann über Antrag eines Wohnungseigentümers das Gericht eine eigene Abrechnungseinheit für die Zuordnung der Liftkosten festlegen. Voraussetzung für die gerichtliche Festsetzung ist, dass mehr als 50 Wohnungseigentumsobjekte bestehen oder eine gesondert abzurechnende Anlage wie ein Lift besteht.

Das gilt es bei der Jahresabrechnung zu beachten

„Der Verwalter muss entsprechend der Bestimmung des § 20 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz eine übersichtliche und richtige Abrechnung gemäß den Anforderungen des Paragrafen 34 des Wohnungseigentumsgesetzes erstellen“, sagt Reßler. Stichtag ist dabei der 30. Juni – bis dahin muss die vorhergegangene Abrechnungsperiode abgerechnet sein und dem  Eigentümer vorliegen. Auch wenn es bezüglich der Form keine verbindliche Regelung gibt, so gilt der Grundsatz, dass die Abrechnung „so detailliert, übersichtlich, leicht verständlich und rechnerisch schlüssig sein muss, damit man die ziffernmäßige Richtigkeit leicht kontrollieren kann“ (MietSlg 45.555). Dabei müssen folgende Posten konkret aufgelistet werden:

• wofür und an wen Zahlungen geleistet wurden
• von wem und wofür Geld eingenommen wurden

Wichtig sind die Details. Es reicht nicht aus, wenn einzelne Posten mit einem Überbegriff wie ‚Strom‘ und dem entsprechenden Betrag deklariert werden. Richtig ist es, die Belegnummer, das Rechnungsdatum, den Versorger, konkrete Bezeichnung des Postens und den Rechnungsbetrag aufzuschlüsseln. Zudem müssen Abkürzungen so formuliert sein, dass sie „für den Wohnungseigentümer von durchschnittlicher Bildung und Intelligenz verständlich sind, oder der Abrechnung ist eine verständliche Erläuterung der Abkürzungen beizulegen.“ (MietSlg. 34.542/8) 

Der Eigentümer hat das Recht, die Unterlagen einzusehen. Der Verwalter muss ihm diese Einsicht auch gewähren – notfalls kann der Eigentümer diese gerichtlich einfordern. Dem Verwalter droht in diesem Fall eine Geldstrafe von bis zu 6.000 Euro.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, rät Prunbauer Immobilienkäufern sich vom Verkäufer eine Abrechnung geben zu lassen, um kalkulieren zu können. Wichtig ist natürlich auch die Kenntnis der Hausordnung, des Wohnungseigentumsvertrages sowie des Grundbuchs.