Eigentümergemeinschaft: Aufgaben, Rechte, Pflichten

Wer eine Wohnung in einer Immobilie erwirbt, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft – mit allen Rechten, Aufgaben und Pflichten.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Alle Wohnungseigentümer einer Immobilie bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Sie dient ausschließlich der Verwaltung der Immobilie und tritt nach außen hin als juristische Person auf. Wenn die Eigentümergemeinschaft einen externen Verwalter bestellt, vertritt dieser die Interessen der Wohnungseigentümer nach außen.

Wie werde ich Teil einer Eigentümergemeinschaft?

Jeder, der eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus oder ein Reihenhaus kauft, wird damit automatisch Miteigentümer der gesamten Wohnanlage und so Teil der Eigentümergemeinschaft. Wie hoch der Anteil der einzelnen Eigentümer an der Immobilie ist, richtet sich nach der Quadratmeterzahl der Wohnungen. Generell gilt: je größer die Wohnung, umso höher ist auch der Stimmanteil in der Eigentümerversammlung – aber auch an den Betriebskosten.

Wie wird der Anteil der Miteigentümer an der Immobilie festgelegt?

Der genaue Anteil der Miteigentümer an der Immobilie wird über die sogenannte Parifizierung beziehungsweise das Nutzwertgutachten festgestellt. Dafür muss zunächst die Nutzfläche der Wohnung festgestellt und anschließend der Nutzwert berechnet werden: Ergibt sich für Wohnung A zum Beispiel ein Nutzwert von 120 und die gesamte Liegenschaft hat einen Nutzwert von 1725, dann hat der Eigentümer der Wohnung A einen Anteil von 120/1725 an der Immobilie.

• Wie genau der Nutzwert berechnet wird, erfährst du hier.

Wofür ist die Eigentümergemeinschaft zuständig?

Die Eigentümergemeinschaft ist für die Verwaltung der Immobilie zuständig und entscheidet in Belangen, die die gesamte Liegenschaft betreffen. Dazu gehören:

• Festlegung der Höhe der Reparaturrücklage
• Organisation der Durchführung von Reparatur- und Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Bestellung der Hausverwaltung

Ist ein Hausverwalter bestellt, übernimmt dieser in der Regel mittels Vollmacht die Aufgaben der Eigentümergemeinschaft.

Wie hoch sollte die Rücklage in einer Eigentümergemeinschaft sein?

Seit Inkrafttreten der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Jänner 2022 muss die Rücklage mindestens 90 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Grundsätzlich gilt: die Rücklage sollte die Kosten für die Durchführung von Reparatur- und Sanierungsarbeiten decken. Zur Orientierung können die Aufwendungen der vergangenen Jahre herangezogen werden.

Was zählt zu den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft?

In österreichischen Eigentümergemeinschaften wird zwischen der eigenen Wohnung und dem allgemeinen Teil der Liegenschaft unterschieden. 

• Zur eigenen Wohnung gehört alles, was von den eigenen vier Wänden von den restlichen Wohnungen des Mehrfamilienhauses abgegrenzt ist.  Nehmen Eigentümer Änderungen an der eigenen Wohnung vor, tragen sie die Kosten dafür selbst.
• Zu einem solchen Haus gehören neben den einzelnen Wohnungen beispielsweise auch das Stiegenhaus, Dächer, Fassaden, Waschräume und Müllplätze. Alles Teile der Immobilie, die gemeinschaftlich genutzt und daher als allgemeine Teile bezeichnet werden.

Welche Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung in einer Eigentümergemeinschaft?

In einer Eigentümergemeinschaft muss es einen Verwalter geben – zum Hausverwalter kann sich jeder Miteigentümer wählen lassen. In der Regel wird aber ein externer Verwalter bestellt.

Wenn der Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft eine Vollmacht erhalten hat, ist er verpflichtet in ihrem Sinne zu handeln. Daraus ergeben sich folgende Aufgaben für die ordentliche Verwaltung:

• Pflicht zur Erstellung einer Abrechnung über die Betriebskosten und Rücklagen
• Pflicht zur Erstellung einer Vorausschau über Erhaltungsmaßnahmen, die in absehbarer Zeit anstehen
• Erhebung und Bezahlung der Abgaben
• Überwachung des Bauzustandes
• Beaufsichtigung der Hausreinigung
• Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen
• Laufende Information der Wohnungseigentümer
• Einberufung der Eigentümerversammlung mindestens alle zwei Jahre

Was passiert auf der Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung muss mindestens alle zwei Jahre stattfinden und wird von der Hausverwaltung einberufen. Sie kann aber auch zu jeder Zeit von jedem Miteigentümer beim Hausverwalter beantragt werden. Eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist nicht verpflichtend. Jeder Eigentümer kann sich von einem Bevollmächtigten vertreten lassen – verzichtet er auch darauf, entfällt sein Stimmrecht.

Auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung stehen in der Regel folgende Punkte:

• Der Verwalter stellt die Jahresabrechnung vor und legt die Rechnungslegung offen. In Jahren, in denen keine Eigentümerversammlung stattfindet, muss der Verwalter den Eigentümern die Jahresabrechnung schriftlich zukommen lassen.
• Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan vor
• Die Miteigentümer stimmen über Umbau- und Sanierungsmaßnehmen ab

Eigentümerversammlung: Wann gibt es eine Mehrheit?

Damit die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, müssen mindestens 51 Prozent der durch die Eigentümer vertretenen Stimmanteile anwesend sein, um eine einfache Mehrheit bilden zu können. Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es seit 1. Jänner 2022 neben der einfachen Mehrheit noch die qualifizierte Mehrheit, um Beschlüsse in der Eigentümerversammlung durchzusetzen.

Für eine qualifizierte Mehrheit müssen zwei Drittel der abgegebenen Stimmen für den Beschluss stimmen. Hinzu kommt noch, dass all jene Stimmen, die sich für den Beschluss aussprechen, mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile besitzen müssen.

Können Eigentümer Änderungen auch ohne Mehrheitsbeschluss durchführen?

Für folgende Änderungen reicht es seit 1. Jänner 2022 mit Einführung der Zustimmungsfiktion, wenn ein Wohnungseigentümer die übrigen Eigentümer davon in Kenntnis setzt und keiner von ihnen aktiv innerhalb von zwei Monaten Widerspruch einlegt:

• behindertengerechte Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjektes oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• der Einbau von einbruchsicheren Türen
• die Errichtung einer Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge, einer Fotovoltaikanlage und von Beschattungsvorrichtungen (zum Beispiel Rollläden, Markisen oder Außenjalousien) wenn diese sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen.

Welche Änderungen können Eigentümer durchführen, ohne zu fragen?

Wenn Wohnungseigentümer in ihrer eigenen Wohnung zum Beispiel die Türen austauschen wollen, müssen sie sich dafür keine Erlaubnis von den Miteigentümern holen.

Will ein Eigentümer dagegen beispielsweise den Balkon seiner Wohnung austauschen, muss er die Zustimmung der übrigen Eigentümer einholen. Denn hierbei handelt sich um eine Maßnahme, die das Gesamtbild der Liegenschaft beeinflusst.

Mehrheitsbeschluss, aber ein Eigentümer ist dagegen – was kann er tun?

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind für alle Eigentümer bindend – auch dann, wenn sie nicht dem Interesse einzelner Eigentümer entsprechen. Es ist also ratsam bereits im Vorfeld das Gespräch mit den Miteigentümern zu suchen, um unter Umständen so zu einer Lösung zu kommen.

Wer zahlt was in einer Eigentümergemeinschaft?

Wenn in der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen wird, dass Änderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft vorgenommen werden, müssen für die Kosten auch alle Eigentümer gemeinsam aufkommen. Im besten Fall sind nötige Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen durch die Rücklage  gedeckt. Es kann aber auch sein, dass sie für größere Umbauten nicht ausreichen. Das fehlende Geld müssen die Miteigentümer dann entsprechend ihren Anteilen zahlen.

Die Kosten für Änderungen in der eigenen Wohnung trägt hingegen jeder Eigentümer selbst.

Wie erfolgt die Betriebskostenabrechnung in der Eigentümergemeinschaft?

Jeder Eigentümer zahlt entsprechend der Miteigentumsanteile die Kosten mit, die für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie anfallen. Also zum Beispiel die Rücklage oder das Verwaltungshonorar für den Hausverwalter. Diese Kosten muss jeder Miteigentümer selbst tragen.

Betriebskosten wie Strom, Wasser und Müllabfuhrgebühren kann der Eigentümer hingegen auf seine Mieter umlegen.

Wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll – worauf achten?

Will ein Eigentümer die Wohnung nicht mehr selbst bewohnen, sondern vermieten, sollte er folgende Punkte beachten:

• Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden: Nicht umlagefähig sind beispielsweise Verwalterkosten oder die Bildung von Instandhaltungsrücklagen. Diese Kosten zahlt der Eigentümer auch nach Vermietung selbst.
• Im Mietvertrag sollte hinsichtlich der umlagefähigen Nebenkosten derselbe Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, der auch im Nutzwertgutachten steht. 
• Im Nutzwertgutachten kann beispielsweise vereinbart sein, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist. Ein vermietender Wohnungseigentümer muss das berücksichtigen und darf seinem Mieter deshalb nicht die Haltung von Hunden erlauben.
• Es muss in der Regel ein Energieausweis vorliegen. Dieser gibt Auskunft darüber, welchen Energieverbrauch ein Gebäude hat. Ihn einzuholen ist die Pflicht des Verwalters.

Eigentumswohnung wird verkauft – worauf achten?

Will ein Eigentümer die Wohnung weder selbst bewohnen noch vermieten, sondern verkaufen, sollten alter und neuer Eigentümer folgende Punkte beachten:

• Instandhaltungsrücklagen: Alle Rücklagen, die der bisherige Eigentümer eingezahlt hat, gehen nach dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Hausverwalter erstellt beim Eigentümerwechsel zudem eine Wohngeldabrechnung und legt fest, welche Kosten der aktuelle und welche der künftige Eigentümer übernehmen muss.
• Rückstände: Je nach Gemeinschaftsordnung kann es sein, dass der neue Eigentümer für Rückstände des alten Eigentümers aufkommen muss.