Betriebskosten – das müssen Vermieter und Mieter beachten

Betriebskosten machen einen Großteil der monatlichen Wohnkosten aus. Nicht umsonst werden sie auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Das sollten Vermieter und Mieter über Betriebskosten wissen.

Egal ob Stromkosten, Versicherungsprämien oder öffentliche Abgaben: Vermieter können gewisse Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben. Einmal im Jahr kommt dann die Betriebskostenabrechnung, die die einzelnen Positionen aufschlüsselt. Auf dieser Themenseite schlüsseln wir auf, welche Betriebskosten zulässig sind, wie eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung aussieht und welche Fristen für Vermieter und Mieter wichtig sind.

Welche Betriebskosten zulässig sind

Mieter müssen ihren Anteil an den Betriebskosten zahlen. Aber nicht alle Posten können auf sie umgelegt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, in welchen gesetzlichen Anwendungsbereich die Mietwohnung fällt. 

Vollanwendungsbereich des MRG: Betriebskosten sind genau festgelegt

Kann auf eine Wohnung vollständig das Mietrechtsgesetz angewandt werden, ist klar geregelt, welche Kosten auch tatsächlich Betriebskosten sind, die auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Können bestimmte Kosten in diesen Katalog nicht eingeordnet werden, darf der Vermieter sie auch nicht als Betriebskosten an den Mieter weitergeben.

Betriebskosten laut MRG sind:

• Kaltwasserkosten
• Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
  Bei Versicherungen für Glasbruch und Sturmschäden müssen mehr als die Hälfte der Mieter der Umwälzung zustimmen.
• Laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen
  Beispielsweise Wartung, Service und Strom für einen Lift oder die Heizung in Gemeinschaftsräumen.
• Öffentliche Abgaben
  Dazu zählt beispielsweise die Grundsteuer.
• Aufwendungen für die Hausbetreuung und das Verwaltungshonorar
• Kosten für Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Schädlingsbekämpfung und Unratabfuhr

Keine Betriebskosten sind dagegen:

• Strom in den Wohnungen
• Der Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz
• Die Behebung von Rohrbrüchen
• Kosten wie Porto, Bankspesen, Telefongebühren und Zinsen
• Reparaturkosten von Stiegenhauslicht oder Gegensprechanlage
• Die Entrümplung des Hauses, beispielsweise bei Bauschutt nach größeren Renovierungsarbeiten.
• Die Kosten für die Behebung von Schäden am Kamin
• Kosten für besondere Ausstattung wie beispielsweise eine Taubenwehranlage.

Rechtlich unsicher ist ein Kostenpunkt „Sonstiges“, der in einigen Betriebskostenabrechnungen auftaucht. Dieser ist per Gesetz nicht näher definiert. Da diese Position nicht transparent ist, sollte der Vermieter darauf von vornherein verzichten.

Wenn das MRG nicht gilt: kaum gesetzliche Vorgaben zu den Betriebskosten

Gilt für eine Wohnung das Mietrechtsgesetz nicht, kommen die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. Das bedeutet: Die Betriebskosten richten sich nach der Vereinbarung der Parteien. Vermieter und Mieter können also schriftlich festlegen, was Betriebskosten sind und was nicht. Wichtig: Treffen sie keine Vereinbarung, gilt Paragraph 1099 des ABGB. Dort ist festgelegt, dass alle Lasten vom Vermieter zu tragen sind.

Das sollten Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung beachten

Neben der Frage, was eigentlich Betriebskosten sind und was nicht, stellt sich auch die Frage, wie der Vermieter diese überhaupt richtig auf die einzelnen Mieter umlegt. Die zulässigen Posten rechnet er einmal im Jahr ab und informiert die Mieter über ihren genauen Anteil in der Betriebskostenabrechnung.

So werden Betriebskosten auf die Mietparteien umgelegt

Sofern nichts anderes zwischen Mieter und Vermieter beschlossen wurde, zahlt jeder Mieter den Anteil an den Betriebskosten entsprechend seine Wohnnutzfläche.

Ein Beispiel: Hat eine Mietwohnung in einem Haus 100 Quadratmeter Wohnfläche und das Haus selbst eine Gesamtfläche von 1.000 Quadratmetern, kann der Vermieter dem Mieter zehn Prozent der Betriebskosten in Rechnung stellen. Dieses Prinzip gilt auch dann, wenn auf einem Grundstück mehrere Häuser desselben Vermieters stehen. In diesem Fall werden die Betriebskosten anteilig zur Gesamtwohnfläche aller Häuser abgerechnet.

So können Mieter ihre Betriebskostenabrechnung prüfen

Trotz großer Sorgfalt des Vermieters ist eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter nicht immer leicht zu durchschauen. Das allerdings ist eines der Merkmale einer korrekten Betriebskostenabrechnung – sie muss nachvollziehbar sein.

Diese Fristen sollten Vermieter einhalten

Gilt das MRG beziehungsweise das WGG muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Kalenderjahr bis zum 30. Juni legen. Dazu genügt es zunächst, wenn alle zu verrechnenden Posten in einer Aufstellung zusammengefasst sind. Bis zum Ende des Jahres hat der Vermieter noch Zeit die Abrechnung zu korrigieren. Nach Ablauf dieser Frist kann er keine Kosten mehr geltend machen.

Zweifel an der Betriebskostenabrechnung

Klar hervorgehen sollten außerdem die einzelnen Positionen und der Verteilerschlüssel. Hat der Mieter Zweifel an der Richtigkeit, kann er Belegeinsicht fordern oder bei einer Schlichtungsstelle eine Überprüfung beantragen. Dabei ist es unwichtig, ob für eine Wohnung das MRG oder das ABGB gilt.

Diese Fristen sollten Mieter kennen

Bei der Betriebskostenabrechnung kommt es nicht nur darauf an, ob alle Kosten auch wirklich Betriebskosten sind und wie diese auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Zusätzlich müssen Vermieter und Mieter bestimmte Fristen einhalten.

Belegeinsicht fordern kann der Mieter bis zu einem halben Jahr nachdem er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat. Einspruch einlegen kann er dann sowohl unter MRG als auch ABGB rückwirkend für drei Jahre. Für Wohnungen, in denen das WGG oder HeizKG gilt, hat der Mieter hingegen nur sechs Monate Zeit. Ist der Einspruch berechtigt, sind wiederum drei Jahre Zeit für die Rückforderung der falsch berechneten Beträge.

Rück- oder Nachzahlungen müssen beide Parteien bis spätestens bis zur übernächsten Mietzahlung leisten.

Regine Curth / Markus Grundmann 11.04.2022

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