Diese Verjährungsfristen sollten Mieter kennen

Miete, Nebenkosten und mehr – Mieter müssen zahlreiche Kosten tragen. Wenn der Vermieter es aber versäumt, diese rechtzeitig einzufordern, können die Forderungen verjähren – dann muss der Mieter nicht mehr zahlen. Von diesen Verjährungsfristen können Mieter profitieren.

Schuldet ein Mieter seinem Vermieter Geld, kann letzterer dies nur über einen begrenzten Zeitraum einfordern – dann verjähren die Ansprüche. Nach Ablauf einer bestimmten Frist haben Mieter Glück gehabt und müssen nicht mehr zahlen. Welche Verjährungsfristen gelten, ist abhängig von der Art der Forderung. So gelten für Mietforderungen etwa andere Verjährungsfristen als für die Zahlung der Nebenkostenabrechnung.

Die Miete: Nach drei Jahren muss der Mieter nicht mehr zahlen

Zahlt der Mieter die Miete nicht und der Vermieter fordert ihn drei Jahre lang nicht zum Zahlen auf, so kann sich der Mieter freuen: Dann ist der Anspruch des Vermieters verjährt. Die Verjährung beginnt dann zu laufen, wenn der Mietzins eigentlich fällig wäre, also regelmäßig ab dem fünften eines Monats. Die gleiche Verjährungsfrist gilt auch bei Gewerbeimmobilien: Versäumt ein Verpächter es, die Pacht einzutreiben, geht auch er nach drei Jahren leer aus. Beides ist in Paragraph 1486 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) geregelt.

Zu Unrecht eingeforderte Mietzinszahlungen

Im Rahmen des Mietrechtsgesetzes enthalten österreichische Mietverträge in der Regel sogenannte Wertsicherungsvereinbarungen. Das bedeutet, dass die Mieten sich an Richtwerten oder Kategoriebeträgen orientieren müssen. Stellt ein Mieter fest, dass sein Mietzins überhöht ist, kann er für drei Jahre rückwirkend den zu Unrecht gezahlten Teil der Miete zurückzufordern. Die Mietervereinigung bietet eine solche Überprüfung der Miethöhe regelmäßig an und berät Mieter auch in Sachen Rückforderung.

Verjährungsfristen bei der Betriebskostenabrechnung

Sowohl laut Mietrechtsgesetz (MRG) als auch nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum 30. Juni des Folgejahres erhalten. Die Abrechnung für das Jahr 2017 muss also beispielsweise bis zum 30. Juni 2018 im Briefkasten liegen. Versäumt der Vermieter die Abrechnung, hat er auch keine Ansprüche mehr auf etwaige Nachzahlungen.

Eine Ausnahme gibt es für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, weil es hier teilweise andere Abrechnungsperioden gibt – abhängig vom jeweiligen Energieversorger. Die Abrechnung muss innerhalb von sechs Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter sein. Endet die Abrechnungsperiode also beispielsweise im August, muss sie bis zum 28. Februar das Folgejahres vorliegen. Bei Mietverträgen, für die nicht das MRG oder WGG, sondern das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt, können davon abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Hat der Mieter seinerseits Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, hat er laut Mietrechtsgesetz (MRG) und ABGB drei Jahre Zeit, diese beim Vermieter vorzubringen. Danach gilt die Abrechnung als stillschweigend akzeptiert. Eine Ausnahme gilt lediglich für Genossenschaftswohnungen – hier beträgt die Fristsechs Monate (§ 19 WGG). Auch bei Einwänden gegen die Betriebskostenabrechnung hilft die Mietervereinigung weiter.

Schadenersatzforderungen: Drei Jahre Verjährungsfrist

Hat der Mieter die Wohnung oder einen anderen Teil des Mietgegenstands beschädigt, kann der Vermieter ihn auf Schadenersatz klagen. Dafür hat er laut ABGB drei Jahre Zeit. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Vermieter den Schaden erkannt hat und weiß, wer der Schädiger ist.

Ansprüche aus rechtskräftigen Gerichtsurteilen: 30 Jahre Verjährungsfrist

Besonders lang ist die Verjährungsfrist dann, wenn ein Mieter von einem Gericht zur Zahlung eines bestimmten Betrags verurteilt wurde. In diesem Fall kann der Vermieter sein Geld noch 30 Jahre lang verlangen – erst dann verjährt die Forderung.

Gerade Mieter sollten die genannten Verjährungsfristen im Blick behalten. Denn nicht immer denkt der Vermieter daran, rechtzeitig sein Geld zu verlangen. Eben das kann letzten Endes bares Geld wert sein.