Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Wer Miete zahlt, erwartet einen tadellosen Zustand der Wohnung. Eine vollständige Renovierung steht dem Mieter meist dennoch nicht zu. Unter bestimmten Umständen aber zumindest einzelne Reparaturen.

Ein durchgelaufener oder zerschlissener Teppichboden oder ein gesprungenes Fenster könne für den Mieter ärgerlich sein. Viele wenden sich daher an den Vermieter und bitten ihn, den Schaden reparieren zu lassen. Dazu verpflichtet ist der Vermieter aber nur in einigen wenigen Fällen.

Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Ob es sich bei einer Umbaumaßnahme in der Mietwohnung um eine Renovierungs- oder um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, macht für den Mieter einen deutlichen Unterschied:

• Renovierung: Die Renovierung oder auch Instandhaltung der Wohnung kann der Mieter zumindest in Teilen fordern. Gilt für die Wohnung das Mietrechtsgesetz (MRG), kann der Mieter vom Vermieter ein Eingreifen verlangen, wenn das Haus selbst beschädigt ist oder vom beschädigten Mietgegenstand eine Gesundheitsgefahr für den Mieter ausgeht. Gilt das MRG nicht, trifft den Vermieter laut Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sogar eine weitergehende Erhaltungspflicht: Er muss die Wohnung stets in „brauchbarem Zustand“ erhalten. Allerdings können diese Pflichten vertraglich auf den Mieter überwälzt werden.
• Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert. Ein Mieter hat in der Regel kein Recht, von seinem Vermieter die Durchführung solcher Arbeiten zu verlangen.

Abweichende Pflichten bei MRG oder ABGB

Ob für eine bestimmte Renovierungsarbeit nun der Mieter oder der Vermieter verantwortlich ist, hängt von zwei Faktoren ab. Erstens: Welches Gesetz gilt für die Mietwohnung? Das Mietrechtsgesetz (MRG) oder das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB)? Und zweitens: Was steht im Mietvertrag?

Das Mietrechtsgesetz regelt recht klar, dass den Vermieter nur eine „eingeschränkte Erhaltungspflicht“ trifft. Das bedeutet, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass das Haus und die Mietgegenstände „im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden“ und „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Den Vermieter trifft also eine Erhaltungspflicht für:

• Allgemeine Teile des Hauses, dazu zählen etwa Fassade, Außenfenster und –türen, Stiegenhaus und Dach.
• Gemeinsam benützte Teile des Hauses wie Zentralheizung, Garten, Waschküche oder Lift.
• Teile der Wohnung, von denen Schäden am Haus ausgehen können oder deren Zustand die Gesundheit des Mieters gefährdet – das trifft beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch, bei offenliegenden Stromleitungen oder auch bei Schimmel zu.

Wenn dagegen das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch greift, sieht die Gesetzeslage aber anders aus. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung „auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten“. Diese Regelung ist allerdings eine sogenannte dispositive Norm. Das bedeutet: Im Einzelfall können Mieter und Vermieter auch Vereinbarungen treffen, die davon abweichen.

Auch steht es dem Vermieter frei, im Mietvertrag zu definieren, was genau „brauchbar“ bedeutet. Der Gesetzgeber definiert das nämlich nicht – weshalb es leicht Streit darüber geben kann, ob bereits ein ernster Schaden vorliegt oder ob die Wohnung noch brauchbar ist.

Wenn sich sämtliche Fliesen im Bad von der Wand lösen, ist dies sicher ein ernster Schaden – ein paar lockere Fugen sind es eher noch nicht.

Welche Renovierung dem Mieter zusteht: Drei Beispiele

Wenn niemand für eine Reparatur zuständig ist

In manchen Situationen ist es strittig, ob nun der Mieter oder der Vermieter renovieren muss – es gibt aber auch Fälle, in denen tatsächlich keiner von beiden für die Reparatur zuständig ist.

Dies ist der Fall, wenn für eine Wohnung das ABGB gilt und im Mietvertrag die Erhaltungspflicht des Vermieters vertraglich ausgeschlossen wurde. Im Geltungsbereich des MRG kann es ebenfalls dazu kommen: Zum Beispiel, wenn Küchengeräte, die der Vermieter zu Mietbeginn zur Verfügung gestellt hat, kaputtgehen.

Bei einem defekten Kühlschrank handelt es sich weder um einen Schaden an der Gebäudesubstanz, noch geht von ihm eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung aus. Der Vermieter ist also nicht zur Reparatur verpflichtet – der Mieter aber ebenso wenig. Allerdings hat der Mieter in diesem Fall unter Umständen ein Recht auf Mietzinsminderung, kann also einen gewissen Teil der Miete einbehalten und so Druck auf den Vermieter ausüben. Eine Pflicht, die Reparatur durchzuführen, entsteht aber auch dadurch nicht.

Darüber hinaus riskieren Mieter, dass der Vermieter nun seinerseits das Mietverhältnis aufgrund des nicht gezahlten Mietzinses kündigt. Vor einer Mietzinsminderung empfiehlt sich darum stets die Beratung durch einen Fachanwalt oder die Mietervereinigung.

Wer schuld ist, repariert

Unabhängig von vertraglichen oder gesetzlichen Zuständigkeiten gilt immer: Schäden, die ein Mieter verursacht hat, muss er auch beseitigen lassen. Das kann beispielsweise ein durch Essensreste verstopfter Siphon sein, eine Delle in der Innentür oder in einem mitvermieteten Einbauschrank. Der Mieter muss allerdings nur solche Schäden reparieren lassen, die über die übliche Abnützung hinausgehen – einen mit der Zeit durchgelaufenen Teppichboden muss der Vermieter hinnehmen.

Schaden in der Mietwohnung: Was tun?

Bei all den verschiedenen Regelungen stellt sich Mietern die Frage: Wie sollten sie am besten handeln, wenn etwas kaputt geht? Die Arbeiterkammer empfiehlt Mietern, den Vermieter sofort schriftlich über die Schäden zu informieren und zur Reparatur aufzufordern.

Wenn die Wohnungsnutzung beeinträchtigt ist, können sie ihn darüber hinaus informieren, dass sie ein Recht auf Mietzinsminderung haben. Leider lässt sich aber die Frage, ob die Wohnungsnutzung bereits beeinträchtigt ist, nicht genau beantworten. In vielen Fällen lohnt es sich darum für Mieter, erst Rat beim Fachanwalt oder der Mietervereinigung zu suchen – spätestens dann, wenn das Schreiben an den Vermieter wirkungslos bleibt.