Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen

Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter: Häufig weichen die im Miet- oder Kaufvertrag angegebenen Maße von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Regelungen, wie die Nutzfläche richtig berechnet wird, finden sich sowohl im Mietrechtsgesetz (MRG) als auch im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Allerdings ist die Bindung der Mietpreise an die Quadratmeterzahl nur im Vollanwendungsbereich des MRG vorgeschrieben.

Wie groß ist meine Wohnung tatsächlich? Eine Frage, die sich viele Mieter stellen, wenn sie Zweifel daran haben, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße tatsächlich stimmt. Und auch potenzielle Käufer fragen sich, ob das, was im Exposé als Quadratmeterzahl angegeben ist, wirklich richtig ist. „Beim Begriff Wohnfläche handelt es sich um keinen im Wohnrecht definierten Rechtsbegriff“, erklärt der Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbunds (ÖHGB) Rechtsanwalt Dr. Martin Prunbauer. Er empfiehlt daher, auf die Verwendung dieser Begriffe in Miet- oder Kaufverträgen zu verzichten. Eine rechtliche Definition der fraglichen Größe findet sich stattdessen in MRG und WEG – unter dem Begriff Nutzfläche.

Definition nach MRG und WEG

Die Nutzfläche ist laut MRG (§ 17, Absatz 1) definiert als die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstands. Abgezogen davon werden die Wandstärken und Durchbrechungen wie Türen oder Durchreichen. Treppen, offene Balkone und Terrassen werden grundsätzlich nicht berücksichtigt, auch Sonderregelungen für Dachschrägen gibt es nicht. Wie das MRG regelt auch das WEG  die Nutzfläche (§ 2, Absatz 7). Diese wird für die Berechnung des Nutzwerts herangezogen, wenn es sich um Wohneigentum handelt.

Miethöhe nur an die Nutzfläche der Wohnung gekoppelt, wenn MRG gilt

Allerdings: Nur wenn das MRG auch voll angewendet wird, ist eine Bindung der Miete an die Quadratmeterzahl der Wohnung gemäß MRG auch zwingend vorgeschrieben. „Kategoriemietzins und Richtwertmietzins richten sich nach der Nutzfläche der Wohnung und sehen dafür bestimmte Höchstbeträge pro Quadratmeter vor“, so Prunbauer. „Zudem ist die Berechnung der Nutzfläche nicht nur für die Berechnung des zulässigen Mietzinses relevant, sondern im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes auch für die Betriebskosten.“ Für viele Wohnungen ist das MRG aber nur teilweise oder gar nicht anwendbar, beispielsweise in jüngeren, nicht öffentlich geförderten Mehrfamilienhäusern oder Häusern mit nur ein oder zwei Mietwohnungen.

Gilt das MRG nicht, spricht man von einem freien Mietzins. „Dieser kann weitgehend ohne gesetzliche Grenzen bestimmt werden“, so Prunbauer. In diesem Fall sei es den Parteien überlassen, den Mietzins als Betrag oder aufgelistet nach Quadratmetern Nutzfläche festzulegen. „Um nachträgliche Auseinandersetzungen hinsichtlich der Größe des Mietgegenstandes zu vermeiden, würde ich Vermietern anraten, den Mietgegenstand nicht nach Größe, sondern durch genaue Bezeichnung des Mietobjekts festzulegen. Dies könne eine einfache Formulierung sein wie: „Gegenstand des Mietvertrags bildet die im ersten Stock gelegene Wohnung“.

Und auch bei der Berechnung der Betriebskosten, kommt das MRG in diesem Fall nicht zu tragen. „Bei Mietverträgen mit einem freien Mietzins besteht die Möglichkeit der Vereinbarung eines Pauschalmietzinses, der Miete und Betriebskosten beinhaltet“, so Prunbauer. Dabei müsse allerdings in Kauf genommen werden, dass allfällige Erhöhungen der Betriebskosten für die Dauer des Mietverhältnisses nicht berücksichtigt werden können.

Quadratmeterzahl im Mietvertrag stimmt nicht – was nun?

Wird aber eine Quadratmeterzahl im Mietvertrag angegeben und die Miete an diese gekoppelt – ob nun freiwillig oder gesetzlich vorgeschrieben –sollte diese Zahl auch stimmen. „Im mietzinsregulierten Bereich kann der Mieter beim Bezirksgericht oder bei einer Schlichtungsstelle die Höhe des Mietzinses überprüfen lassen“, sagt Prunbauer. Stimmt die Quadratmeterzahl nicht, steht ihm eine Mietzinsminderung und eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zu – und zwar rückwirkend für drei Jahre. Und auch wenn bei einem frei vereinbarten Mietzins der Mietgegenstand nach Quadratmetern bestimmt ist, „würden bei einer zu hohen Flächenangabe dem Mieter gewährleistungsrechtliche Ansprüche zustehen, die eine Mietzinsminderung zur Folge hätten“, sagt der Experte. Höchstens unwesentliche Abweichungen müssen Mieter dulden. Was genau unwesentlich ist, ist aber gesetzlich nicht definiert.

Um solche Konflikte von vorneherein zu vermeiden, sollten Vermieter genau messen, wenn sie eine Quadratmeterzahl angeben müssen oder möchten. Und Mieter sollten bei der Wohnungsbesichtigung besser selbst nachmessen und prüfen, ob die angegebene Wohnungsgröße der Realität in etwa entspricht. Käufer von Eigentumswohnungen oder Häusern sollten sich ohnehin nicht auf eine bloße Quadratmeterzahl verlassen, sondern sich einen Grundriss geben lassen und sich selbst vor Ort ein genaues Bild über Größe und Zustand der Immobilie machen.