Nachmieter suchen: schneller raus aus dem Mietvertrag?
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Neuer Job in einer neuen Stadt, oder eine geräumigere Wohnung: Oft wollen Mieter schnell raus aus ihrem Mietvertrag. Doch nicht immer ist ein vorzeitiger Auszug möglich.
Nachmieter suchen und schneller ausziehen: Wie ist die Rechtslage?
Ein populärer Irrtum ist es zu glauben, es reiche aus, drei potenzielle Nachmieter zu nennen, um das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Das ist nur dann möglich, wenn es im Mietvertrag eine Nachmieterklausel gibt, die genau das regelt. Fehlt eine solche Klausel, hat der Mieter in den meisten Fällen keinen Rechtsanspruch darauf, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden.
Ausnahme: Wurde ein auf mindestens drei Jahre befristeter Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fällt, so ist einseitig eine vorzeitige Kündigung des Mieters möglich: Nach einem Jahr mit einer Frist von drei Monaten.
„Ein Mieter hat kein Anrecht darauf, einen Nachmieter zu bringen und der Vermieter muss keinen Nachmieter akzeptieren“, erklärt Barbara Walzl-Sirk, Landessekretärin des Mieterschutzverbandes Steiermark. Auch wenn der Nachmieter eine Vielzahl an Nachmietern präsentiert, muss der Vermieter keinen davon akzeptieren.
Sollten Mieter und Vermieter sich nicht auf einen Nachmieter einigen können und eine einvernehmliche Regelung ausbleibt, habe der Mieter auch keine Chance, die Kündigungsfrist zu umgehen oder zu verkürzen, warnt Walzl-Sirk.
Ausnahme: Nachmieterklausel im Mietvertrag
Durch eine spezielle Klausel im Mietvertrag können Mieter allerdings früher das Mietverhältnis beenden. Die Bedingung ist, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter präsentiert.
„Mit dieser Nachmieterklausel muss auch unterschieden werden, ob der Mieter das Recht hat, einen Nachmieter zu benennen oder lediglich Vorschläge zu machen“, sagt Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende der Mietervereinigung Wien. „Auch wenn der Mieter das Recht hat, einen Nachmieter zu nennen, kann der Vermieter diesen ablehnen.“ Beispielsweise wenn die betreffende Person bereits als Gast beim Mieter war und mehrfach den Hausfrieden gestört hat.
Solche Nachmieterklauseln im Mietvertrag können grundsätzlich aber recht unterschiedlich gestaltet sein. So könnte beispielsweise vorgeschrieben werden, dass der Mieter drei geeignete Nachmieter vorstellen muss oder dass einer genügt. Im konkreten Fall sollten sich Mieter aber den genauen Vertragslaut ansehen und sich gütlich mit ihrem Vermieter einigen.
Wenn Mieter keinen Nachmieter stellen dürfen, aber doppelte Mietzahlungen vermeiden möchten, können Mieter ihre Wohnung untervermieten. Allerdings müssen sie hier einiges beachten.
Wie kann ich einen geeigneten Nachmieter finden?
Gibt der Vermieter die Zustimmung, dass der Mieter frühzeitig ausziehen kann, wenn dieser einen Nachmieter findet, können diese Tipps bei der Suche weiterhelfen.
Tipps zur Nachmietersuche:
1. Sobald der Mieter weiß, dass er auszieht, sollte er sich auf die Nachmietersuche machen. Vor allem in ländlichen Regionen kann es dauern, bis ein Nachmieter gefunden ist.
2. Mieter sollten einen Nachfolger für sich suchen, der ihnen vom Typ her ähnlich ist. Ein Alleinstehender sollte also keine fünfköpfige Familie als Nachmieter vorschlagen.
3. Interessenten sollten die Bedingungen des Vermieters erfüllen.
4. Um einen geeigneten Nachfolger zu finden, können Mieter auch die Suchanzeigen durchsuchen.
5. Das Mietanbot sollten Mieter zunächst auf den eigenen Namen anfertigen, denn sie suchen zunächst den Nachmieter. Eine Immobilienanzeige veröffentlichen geht ganz einfach auf immowelt.at.
Vermieter lehnt vorgeschlagenen Nachmieter ab: Was tun?
Ohne wirksame Nachmieterklausel kann der Mieter in der Regel wenig unternehmen, um vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen. Eine Möglichkeit besteht in der Untervermietung. Hier gilt: Solange der Mieter noch in der Wohnung wohnt, kann er einzelne Zimmer ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten. Soll die Wohnung in Gänze untervermietet werden, so ist allerdings die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Da der Untermietvertrag an den Hauptmietvertrag gekoppelt ist, endet dieser auch mit Ende des Untermietvertrags, der Untermieter hat also wenig Rechte.
Kann die Wohnung an Familienmitglieder weitergegeben werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es gar nicht nötig, einen Nachmieter zu suchen, wenn sie an Verwandte abgegeben werden kann. Dazu müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es muss sich um ein enges Verwandtschaftsverhältnis handeln (Kinder, Enkel, Ehepartner; für Geschwister gelten strengere Regelungen)
- Person muss mindestens in den vergangenen zwei Jahren in dem gemeinsamen Haushalt gewohnt haben.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist nicht einmal das Einverständnis des Vermieters nötig.
Frank Kemter
19.11.2021