Lärm, Gestank, Haustiere: Was Hauseigentümer dulden müssen

Hauseigentümer sind zwar Herren über ihr Grundstück – gewisse Dinge müssen sie trotzdem hinnehmen. So kann es in bestimmten Fällen sein, dass der Nachbar ihr Grundstück auch ohne explizite Erlaubnis betreten darf. Der Staat kann ebenfalls bestimmte Maßnahmen durchsetzen – auch gegen den Willen des Eigentümers. Diese sechs Dinge müssen Hauseigentümer auf ihrem Grundstück dulden.

Zwischen Nachbarn kommt es häufig zum Streit über nächtlichen Lärm, Rauchschwaden, die vom Grill herüberwehen, oder eine zu helle Weihnachtsbeleuchtung. Grundsätzlich gilt das sogenannte Rücksichtnahmegebot (§ 364, Abs. 1 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB). Damit werden die Eigentümer benachbarter Grundstücke dazu verpflichtet, bei der Ausübung ihrer Rechte aufeinander Rücksicht zu nehmen. So Manches müssen Hauseigentümer sich von ihrem Nachbarn dennoch gefallen lassen. Und auch der Staat hat bestimmte Befugnisse auf Privatgrundstücken.

1. Maßnahmen zur Verkehrssicherung: Straßenschilder auf dem eigenen Grundstück

Manchmal zwingt der Staat seine Bürger dazu, Dinge zu dulden, die Sie eigentlich nicht dulden möchten. Davon sind auch Hauseigentümer nicht ausgenommen. Laut Paragraf 33 Straßenverkehrsordnung (StVO) müssen sie auf ihrem Grundstück die Anbringung von Straßenschildernoder anderen Verkehrszeichen, die zur Regelung des Straßenverkehrs nötig sind, akzeptieren. Zumindest gilt das, wenn es keine andere Möglichkeit der Anbringung gibt.

In Extremfällen kann es sogar passieren, dass Eigentümer bestimmte Gegenstände, die sie selbst auf ihrem Grundstück angebracht haben, wieder beseitigen müssen: „Paragraf 35 StVO regelt, dass solche Anbringungen zu entfernen sind, wenn sie die Sicherheit des Verkehrs beeinträchtigen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes. Blendet also beispielsweise die Solaranlage auf dem Dach vorbeifahrende Autos, kann es sein, dass Eigentümer sie entfernen oder auf der anderen Dachseite montieren müssen.

„Die österreichische Verfassung verlangt grundsätzlich keine Entschädigung für eine Enteignung. In manchen Fällen sieht der Gesetzgeber dennoch eine Entschädigung vor, allerdings nicht bei denen, die unter Paragraf 35 StVO fallen. Eine solche Anbringung muss also ersatzlos entfernt werden“, unterstreicht Prunbauer.

2. Lärm, Geruch, Beleuchtung – diese Immissionen müssen Eigentümer dulden

Das Zusammenleben mit dem Nachbarn ist nicht immer einfach. Vor allem, da sogenannte Immissionen wie Lärm, Gerüche oder Licht durch Grundstücksbeleuchtungen nicht an den Grundstücksgrenzen halt machen. In einigen Fällen haben Eigentümer allerdings wenig Chancen, gegen störende Immissionen vorzugehen, da die Grenzen des Erlaubten weit gezogen werden.

Lärm: Rasen mähen und Kindergeschrei unter Umständen erlaubt

In welchem Ausmaß Hauseigentümer den Lärm des Nachbarn dulden müssen, hängt vor allem von Wohnort und Tageszeit ab. Grundsätzlich dürfen Eigentümer keinen störenden und ungebührlichen Lärm verursachen. Während der gesetzlichen Ruhezeit von 22 Uhr bis 6 Uhr gelten strengere Maßstäbe als während des Tages. Außerdem kommt es darauf an, ob der Lärm das „ortsübliche Ausmaß“ überschreitet und dadurch die „ortsübliche Benutzung“ des Grundstücks wesentlich beeinträchtigt (§ 364 ABGB, Abs. 2). Letztendlich zählt also immer der Einzelfall.

Rasen mähen außerhalb von Ruhezeiten zulässig

Viele Eigentümer stören sich auch am lauten Rasenmähen des Nachbarn. Dagegen können sie allerdings in den seltensten Fällen etwas ausrichten – zumindest, wenn der Nachbar sich an die Ruhezeiten hält. Die sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt. In Eberstein in Kärnten sind lärmerregende Haus- und Gartenarbeiten laut Paragraf 2 Lärmschutzverordnung zum Beispiel nur werktags von 8 Uhr bis 12 Uhr und von 14 Uhr bis 20 Uhr erlaubt. Wien ist großzügiger und verbietet das Rasenmähen mit Verbrennungsmotor nur an Samstagen zwischen 12 und 24 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ganztägig.

Kinderlärm ist kaum vermeidbar

Gegen das Geschrei von Kindern lässt sich in der Regel nicht viel machen. Vor allem wenn es sich um Lärm handelt, der für Kinder als typisch und unvermeidbar angesehen wird, müssen Hauseigentümer ihn in der Regel dulden. Kinderlärm wird von österreichischen Gerichten nur in seltenen Fällen als ungebührlich eingeordnet. Schreit also beispielsweise ein Baby über einen längeren Zeitraum, ist das zwar für die Nachbarn ärgerlich, aber für die meisten Gerichte noch kein Grund für eine Ordnungsstrafe.

„Einerseits werden Nachbarn lärmenden Kindern einen gewissen Spielraum zubilligen müssen, andererseits sind Eltern gefordert, die Bedürfnisse ihrer Nachbarn ernst zu nehmen und dafür Sorge zu tragen, dass ihre Kinder nicht schrankenlos herumtoben“, erläutert Prunbauer. „Die Eltern sind vor allem zu den allgemeinen Ruhezeiten gefordert, ihre Kinder im Zaum zu halten“.

Der Unabhängige Verwaltungssenat Wien (UVS) entschied beispielsweise, dass ein nicht ungewöhnliches Herumlaufen von Kleinkindern und das in einem bestimmten Alter typische Schreien insbesondere während der Tageszeit von allen, selbst ungewöhnlich lärmempfindlichen Hausbewohnern hinzunehmen sei, sofern diese Geräusche nicht ungebührlich lange andauern (UVS Wien/03/P/34/2556/2004).

Anders liegt der Fall, wenn zum Beispiel zwei Zehnjährige um 23 Uhr über einen längeren Zeitraum noch so laut herumtoben und -springen, dass an Schlaf im Nachbarhaus nicht zu denken ist. In diesem Fall darf erwartet werden, dass die Eltern dem Kinderlärm Einhalt gebieten.

Musikinstrumente: Instrument proben in gewissem Maße erlaubt

Anders sieht es beim Thema Musikinstrumente aus: Wenn der Nachbar lange und lautstark probt,  können sich Nachbarn in manchen Fällen wehren. Ein gewisses Maß an Laustärke durch Musikinstrumente haben aber auch sie zu dulden – auch wenn sie lärmempfindliche Ohren haben.

„Beim Empfinden von Lärm ist auf das Empfinden eines Durchschnittsmenschen, der sich in der Lage des Betroffenen befindet, abzustellen. Das bedeutet, dass die besondere Empfindlichkeit eines betroffenen Nachbarn normalerweise keine Rolle spielt, außer bei Krankheit oder Anwesenheit von Kindern“, erklärt Rechtsanwalt Prunbauer. Die Frage, ob die Geräuschimmissionen als ortsüblich einzustufen seien und die Nutzung des Hauses oder Grundstücks wesentlich beeinträchtigen, spiele natürlich ebenfalls eine Rolle, so Prunbauer.

„Zum Thema Musizieren gibt es mehrere Entscheidungen, die zeigen, dass es ganz auf die Umstände des Einzelfalls ankommt“, so der Rechtsanwalt weiter. Meist schränkten die Gerichte die Zeit der Musikproben auf bestimmte Tageszeiten ein, verboten es aber nicht ganz.

In einem Urteil entschied der OGH beispielsweise, dass eine Musikstudentin, die in einer Wohnung im großstädtischen Bereich wohne, täglich vier Stunden auch außerhalb der üblichen Ruhezeiten das Klavierspiel proben dürfe. Die ortsübliche Benützung der Nachbarwohnung werde dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt, so das Gericht. Es ging nämlich davon aus, dass die Nachbarn während der Tageszeit üblicherweise nicht Ruhe und Erholung suchen würden (7 Ob 6/99k).

Geruch: Barbecue Fans dürfen ihrer Leidenschaft frönen

Im Sommer ist Grillzeit. Für viele Eigentümer bedeutet das auch, dass regelmäßig Rauchschwaden vom Nachbarn herüberziehen und das entspannte Sonnen im Liegestuhl vermiesen. Wenn ihr Grundstücksnachbar ab und an seinen Grill anwirft, müssen auch streng vegetarisch lebende Eigentümer dies in der Regel hinnehmen.

Zwar ist in Paragraf 364 ABGB geregelt, dass auch indirekte Einwirkungen durch zum Beispiel Rauch auf den Nachbargrund untersagt sind. Wie bei anderen Immissionen gilt allerdings auch hier, dass Eigentümer nur dagegen vorgehen können, wenn die Rauchschwaden das gewöhnliche Maß übersteigen und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich stören.
Sofern der Grill des Nachbarn also nicht dauerhaft qualmt und das gesamte Nachbargrundstück permanent mit Rauch überzieht, sodass sich dort niemand mehr aufhalten kann, können Eigentümer dagegen wenig unternehmen.

Licht: Wenn die Grundstücksbeleuchtung ins Schlafzimmerfenster scheint

Bei Lichtimmissionen verhält es sich ähnlich. Lässt der Nachbar sein Grundstück auch nachts in hellem Scheinwerferlicht erstrahlen, können Eigentümer wenig dagegen ausrichten. „Der OGH wendet in Bezug auf Lichtimmissionen die gleichen Grundsätze an wie in Bezug auf Lärmimmissionen“, so Prunbauer. Übertragen auf die Lichteinwirkung und die Frage nächtlicher Ruhestörung bedeute dies laut dem Rechtsanwalt: „Wenn die Lichteinwirkung vom Nachbargrundstück so stark ist, dass dadurch eine deutliche Verschlechterung der Schlafqualität normal empfindender Personen eintritt, ist sie unzulässig“.

Kritisch wird es also erst dann, wenn beispielsweise Licht vom Nachbargrundstück ausgehend direkt auf ein Schlafzimmerfenster trifft und den Raum trotz dunkler Vorhänge hell erleuchtet. (OGH, Aktenzahl 1 Ob 96/03d)

3. Wenn Bäume und Pflanzen das Licht rauben

Bäume, Hecken und Sträucher werden nicht nur als Sichtschutz gepflanzt. Sie bieten im Sommer gleichzeitig auch Schatten. Wenn dieser Schatten aber vom Nachbar- auf das eigene Grundstück fällt, wirkt sich das nicht nur auf die Vegetation der dortigen Fauna aus. Auch das Sonnenbanden ist dann unter Umständen stark eingeschränkt.

Wenn die Bepflanzung des Nachbargartens dem eigenen Garten Luft und Licht nehmen, können Eigentümer in der Regel nur in wirklich krassen Fällen dagegen vorgehen. Das Wachstum der Nachbarbepflanzung muss in der Praxis zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung des eigenen Gartens führen (§ 364, Abs. 3 ABGB). Das wäre etwa dann der Fall, wenn der eigene Garten durch die Schattenwirkung der Bäume im Nachbargarten versumpfen oder vermoosen würde.

Ist es also mittags im Garten schon so düster, dass eine künstliche Beleuchtung angeschaltet werden muss, können Eigentümer einen Unterlassungsanspruch haben.

4. Wann Eigentümer andere Menschen auf ihr Grundstück lassen müssen

Der Eigentümer ist Herr über das eigene Grundstück und kann deshalb auch darüber bestimmen, wer es betreten darf und wer nicht. Es gibt allerdings Ausnahmen, in denen auch Fremden der Zutritt ohne Zustimmung des Eigentümers erlaubt ist. Und unter Umständen kann das eigene Grundstück sogar für den Bau am Nachbarhaus genutzt werden.

Duldungspflicht bei Baumaßnahmen

Wenn zum Beispiel eine Bau- oder Instandhaltungsmaßnahme auf dem Nachbargrundstück ansteht, müssen Eigentümer unter Umständen dulden, dass ihr Grundstück zur Durchführung dieser Arbeiten benutzt wird. Gerade im innerstädtischen Bereich, wo Grundstücke eng aneinander liegen, kann es vorkommen, dass beispielsweise während der Bauarbeiten ein Kran in den Luftraum des Nachbargrundstücks eindringt. Auch Sicherungsmaßnahmen, wie das Aufstellen von Gerüsten, können ein Grund sein auch noch das Territorium des Nachbarn dafür zu beanspruchen.

Allerdings darf der Bauerherr in der Nachbarschaft das eigene Grundstück nicht willkürlich für Baumaßnahmen benutzen. Die Bauverordnungen und Baugesetze der einzelnen Bundesländer regeln dazu im Detail unterschiedliches. Allerdings sehen alle eine gesetzliche Duldungspflicht nur dann vor, wenn die Benutzung von Nachbargrund für die Baumaßnahme unvermeidbar ist oder eine Nichtbenutzung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre. Über die geplante Benutzung des Grundstücks müssen Bauherren ihre Nachbarn jedoch vorher informieren. In Tirol müssen Bauherren ihren Nachbarn zum Beispiel zwei Wochen für Baubeginn bescheid geben (§ 43, Abs. 3, Tiroler Bauordnung).

Entstehen durch die Bauarbeiten Schäden am Nachbargrundstück, müssen die Eigentümer für den erlittenen Schaden entschädigt werden (vgl. z.B. § 126, Abs. 1 u. 2, Bauordnung Wien).

Das Servitutenrecht: Wann der Nachbar ohne Einverständnis über ihren Rasen laufen darf

Bejahende Servitute – auch Dienstbarkeiten genannt – verpflichten Eigentümer dazu, auf ihrem Grundstück etwas zu dulden (§ 472 ABGB). Sie können zum Beispiel festlegen, dass der Eigentümer die Nutzung eines Zufahrtsweges über sein Grundstück zu dulden hat. In diesem Fall besteht ein Wegerecht. „Steht dieses Recht dem jeweiligen Eigentümer der benachbarten Liegenschaft zu, spricht man von einer Grunddienstbarkeit. Es kann aber auch vereinbart sein, dass sich dieses Recht nur auf die konkrete Person des Nachbarn erstreckt. Dann handelt es sich dabei um eine Personaldienstbarkeit.“, erläutert Rechtsanwalt Dr. Martin Prunbauer.

Dienstbarkeiten, die auf einem Grundstück lasten, müssen prinzipiell im C-Blatt des Grundbuchs (Lastenblatt) eingetragen sein  und können daher auch nicht einfach ignoriert werden. Ob ihr Grundstück mit einer Dienstbarkeit belastet ist, können Hauseigentümer durch Einsicht ins Grundbuch nachprüfen. Handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, gibt es sowohl eine Eintragung der Dienstbarkeit im C-Blatt der belasteten Liegenschaft als auch eine Anmerkung im A-Blatt (Eigentumsblatt) der „berechtigten Liegenschaft“.

Häufig besteht zugunsten eines Nachbarn ein Wegerecht, zum Beispiel wenn dieser zu seinem Grundstück nur kommt, indem er das Nachbargrundstück durchquert. Das kann der Fall sein, wenn zwei Grundstücke hintereinander liegen.

Betreten des Grundstücks für Vermessungszwecke

Damit die Angaben zu einem Grundstück im Vermessungskataster aktuell und richtig sind, können Vermessungsbehörden eine Vermessung des Grundstücks veranlassen. In diesem Fall sind die mit der Vermessung beauftragten Ingenieure auch befugt, Privatgrundstücke zu betreten, um solche Arbeiten durchzuführen (§ 4, Abs. 1 Vermessungsgesetz).

Sind dabei Bäume, Sträucher oder sonstige Pflanzen im Weg und behindern die Arbeiten, dürfen die Vermessungsarbeiter diese sogar „im notwendigen Umfang“ beseitigen (§ 4, Abs. 1 Vermessungsgesetz). Eigentümer können dafür allerdings Schadenersatzforderungen bei der Bezirksverwaltungsbehörde geltend machen (§ 5 Vermessungsgesetz).

Um beispielsweise den genauen Grenzverlauf zwischen zwei Grundstücken kenntlich zu machen, dürfen die Vermessungsingenieure auch Vermessungs- und Grenzzeichen auf dem Grundstück anbringen. Auch dabei werden Eigentümer nicht um Erlaubnis gefragt, sondern lediglich darüber in Kenntnis gesetzt (§ 4, Abs. 1 u. 3, Vermessungsgesetz).

5. Nacktsonnen – müssen Eigentümer die FKK-Leidenschaft ihres Nachbarn hinnehmen?

Was aber wenn der Nachbar durch ungebührliches Verhalten auffällt und sich zum Beispiel permanent nackt in seinem Garten sonnt? Hauseigentümer müssen dieses Verhalten hinnehmen, denn grundsätzlich kann der Nachbar auf seinem Grundstück machen, was er will. Zwar wird das sich nackt präsentieren nach landespolizeilichen Gesetzen als Verletzung des öffentlichen Anstands unter Strafe gestellt. Das gilt aber nur dann, wenn das Verhalten auch tatsächlich in der Öffentlichkeit stattfindet.

„Sich im eigenen Garten nackt zu sonnen, wird in der Regel keine öffentliche Anstandsverletzung darstellen, denn dies ist Ausdruck der Eigentumsfreiheit“, meint Rechtsanwalt Prunbauer vom ÖHGB.

Damit bleibt Eigentümern in der Regel nichts anderes übrig, als die FKK-Leidenschaft des Nachbarn einfach hinzunehmen. Vielleicht löst ein zusätzlicher Sichtschutz zum Nachbargrundstück das Problem ja.

6. Hund, Katze, Henne – welche Tiere auf dem Grundstück geduldet werden müssen

Grundsätzlich gilt: Wenn das Eindringen von Tieren aufgrund ihrer Wesensart kaum verhindert werden kann, haben Eigentümer schlechte Karten. Das gilt vor allem dann, wenn es ortsüblich ist, dass diese Tiere frei herumlaufen, sie also beispielsweise nicht eingezäunt oder angeleint sind. 

Dass das Eindringen von Insekten, Mäusen oder Tauben schwerlich verhindert werden kann, leuchtet ein. Aber auch die streunende Nachbarskatze muss auf dem eigenen Grundstück in der Regel geduldet werden. Eine Anbindehaltung von Katzen sei nach tierschutzrechtlichen Regeln auch kurzfristig nicht erlaubt, so Prunbauer. „Der OGH argumentiert, dass die Grenzüberschreitung einer Katze mit freiem Auslauf aufgrund der Wesensart dieses Tieres mit zumutbaren Maßnahmen nicht verhindert werden könne“, erklärt der Experte (vgl. OGH, 5 Ob 138/11x).

Eigentümer könnten daher nur unter der Voraussetzung der Ortsunüblichkeit und Wesentlichkeit des Eingriffs gegen das Eindringen von Katzen auf ihrem Grundstück vorgehen, führt Prunbauer weiter aus. Vor allem in ländlichen Gebieten, aber auch in Reihenhaussiedlungen ist es jedoch in der Regel üblich, dass Katzen durch die Nachbarschaft streifen.

Bei größeren Tieren wie Hunden, Schafen oder Ziegen haben Eigentümer allerdings bessere Chancen sie von ihrem Grundstück fernzuhalten (1 Ob 366/29; 4 Ob 250/06b). Entscheidend ist hier vor allem, ob der Nachbar diese Tiere mit zumutbaren Maßnahmen, wie beispielsweise einem Zaun, von den Nachbargrundstücken fernhalten kann. Das gilt sogar für Hühner und zwar selbst dann, wenn sich die betreffenden Nachbargrundstücke in einem ländlichen Gebiet befinden, wie der OGH in einem Urteil entschieden hat (OGH,10 Ob 52/11m). Aber auch dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. In ländlicher Umgebung können es Gerichte durchaus als ortsüblich werten, wenn beispielsweise Hunde ohne Leine herumlaufen und in andere Grundstücke eindringen, wenn diese nicht eingezäunt sind (vgl. z.B. 1Ob23/99k).

Was tun, wenn es Ärger mit dem Nachbarn gibt

Wenn es Probleme gibt, sollte der erste Schritt immer das Gespräch mit dem Nachbarn sein. Wenn beide Seiten kompromissbereit sind, lassen sich viele Streitigkeiten lösen.

Stopp der Immissionen durch eine Unterlassungsklage

Hilft das nichts, können Eigentümer mit Hilfe einer Unterlassungsklage gemäß Paragraf 364 ABGB, Absatz 2 gegen Immissionen vom Nachbargrundstück vorgehen und diese bei Erfolg stoppen. Immissionen sind zum Beispiel Abwässer, Rauch, Gas, Wärme, Geruch, Lärm, Erschütterung oder ähnliches. Auch manche Tiere, wie zum Beispiel Katzen, die unzulässigerweise auf dem eigenen Grundstück spazieren, gelten als Immissionen, die auf das Grundstück einwirken.

Aber Vorsicht: Eine solche Klage lohnt sich nur dann, wenn der Eigentümer auch nachweisen kann:

• dass die Einflüsse aus dem Nachbargrundstück nach den örtlichen Verhältnissen das gewöhnliche Maß übersteigen
• und die Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen.

Ist nur eines von beiden Kriterien erfüllt, muss die Immission geduldet werden.

Wer beispielsweise in einem dörflichen Gebiet wohnt und sich gegen den stinkenden Misthaufen des Nachbarn wehren möchte, hat kaum Erfolgsaussichten, denn Misthaufen sind in diesen Gebieten ortsüblich. Der Nachbar müsste auf diesem Misthaufen schon übelriechende Tierkadaver oder ähnliches entsorgen, damit die Belastung nicht mehr als ortsüblich eingestuft werden kann.

Geldstrafen bei Lärmbelästigung und Verletzung des öffentlichen Anstands

Verursacht der Nachbar Lärm, der jedes Maß an Zumutbarkeit überschreitet oder verletzt er mit seinem Tun den öffentlichen Anstand, haben Eigentümer die Möglichkeit, Anzeige bei der örtlichen Polizei zu erstatten. Bei derartigen Verstößen handelt es sich um Verwaltungsstrafbestände, die entweder gegen das jeweilige Landesgesetz oder Verordnungen der Gemeinden verstoßen.

Liegt tatsächlich ein Verstoß vor, kann der Nachbar mit einer Geldstrafe zur Raison gebracht werden. Wie hoch diese angesetzt ist, unterscheidet sich je nach Bundesland. In Wien werden Geldstrafen von bis zu 1.450 Euro (§ 1, Abs. 1, Wiener Ladens-Sicherheitsgesetz (WLSG)) verhängt, in Niederösterreich sind es allerdings nur bis zu 1.000 Euro (§ 1b, Polizeistrafgesetz, Niederösterreich).

Nur im Falle einer besonders schweren Lärmbelästigung kann der Nachbarn auch bei der Staatsanwaltschaft angezeigt werden. Dafür muss der verursachte Lärm allerdings laut Paragraf 181a Strafgesetzbuch „eine nachhaltige und schwere Beeinträchtigung des körperlichen Befindens vieler Menschen“ nach sich ziehen. Hierfür droht eine Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder eine Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen.

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