Hausübergabeprotokoll: Der letzte Schritt zum Eigenheim

Wer sich ein Haus gekauft hat, sollte bei der Übergabe noch einmal einen Rundgang mit dem Verkäufer machen. So kann der Käufer sichergehen, dass sich die Immobilie im abgesprochenen Zustand befindet und versteckte Kosten vermeiden. Was Käufer bei der Hausübergabe noch beachten sollten.

Haben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag für ein Haus unterzeichnet und wurde der Kaufpreis vollständig überwiesen, kommt noch vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch der nächste Schritt: die Besitzübergabe. Um dabei Fehler zu vermeiden, sollten bestimmte Punkte beachtet werden. Sonst könnte es später für den Käufer unter Umständen teuer werden.

Hausübergabe: Wichtige Details im Kaufvertrag festlegen

Die Details der Übergabe müssen Käufer und Verkäufer schon im Kaufvertrag vereinbaren. Ein Notar kann hier beiden Parteien beratend zur Seite stehen. Neben allgemeinen Angaben, die in einen Kaufvertrag gehören, müssen die Parteien darin auch alle weiteren wesentlichen Punkte festhalten. „Generell sollte im Kaufvertrag bereits geregelt sein, wann die Übergabe stattfinden soll. Idealerweise wird bereits ein konkretes Datum fixiert, alternativ kann der Übergabezeitpunkt auch an den Zahlungseingang des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto oder das Datum der Unterfertigung des Kaufvertrages geknüpft werden“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Dan Katzlinger.

Außerdem sei es auch empfehlenswert, Vereinbarungen über den Zustand der Immobilie bei Übergabe vertraglich zu regeln. Wurde beispielsweise vereinbart, dass gewisse Möbelstücke wie die Küche oder die Garderobe in der Wohnung bleiben, sollte das ebenfalls im Vertrag fixiert werden. Am besten ist es, in diesem Fall eine genaue Inventarliste zu erstellen. Ist es ein Haus mit Ölheizung, müssen Käufer und Verkäufer sich auch darüber einigen, wie mit dem zur Übergabe vorhandenen Öl im Heiztank verfahren wird. Wurde nichts vereinbart, ist es im Zweifel mitverkauft und im Kaufpreis enthalten.

„Es sollte auch vermerkt werden, wer Betriebskosten und offene Steuern zu zahlen hat, die zwar vor dem Übergabestichtag entstanden sind, aber danach fällig werden. Im Zweifel sollten die neuen Eigentümer bei der Hausverwaltung eine Zwischenabrechnung die Betriebskosten oder zumindest eine Auskunft über allenfalls rückständige Betriebskosten einholen“, sagt Katzlinger. Weiter sollte geregelt werden, ob das Haus ausgemalt oder gereinigt übergeben werden soll, ob gewisse Reparaturen vor der Übergabe vom Verkäufer zu erledigen sind oder durch eine Anpassung des Kaufpreises ausgeglichen werden. Sind die Details im Kaufvertrag geregelt, ist dieser notariell beglaubigt und ist der Kaufpreis vollständig bezahlt, erfolgt der Eintrag im Grundbuch und die Immobilie in den Besitz des neuen Eigentümers über. An die anschließende Hausübergabe sollten Käufer dann mit Bedacht herangehen.

Hausübergabeprotokoll: Absicherung für Käufer und Verkäufer

„Eine Übergabe sollte generell erst dann stattfinden, wenn der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto eingegangen ist und der Vertrag unterschrieben wurde“, erklärt Katzlinger. Um den Übergabetermin so reibungslos wie möglich zu gestalten, sollte er zu einer Tageszeit stattfinden, in der alle einen guten Überblick haben: „Käufer sollten auf gute Lichtverhältnisse achten, sich genügend Zeit nehmen und beim Rundgang genau hinsehen“, empfiehlt Rechtsanwalt Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Zudem sollten die neuen Eigentümer jede Kleinigkeit – vom tropfenden Wasserhahn bis zum Riss in der Wand – genau begutachten und im Übergabeprotokoll dokumentieren, am besten nicht nur schriftlich, sondern zusätzlich mit Fotos. Käufer können die Übergabe auch dafür nutzen, sich Geräte wie die Alarmanlage oder Heizung erklären zu lassen.

Doch nicht immer können beide Parteien zum ausgemachten Termin anwesend sein. Das ist prinzipiell aber kein Problem, denn wie die Übergabe erfolgt, ob Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sind, können die Parteien letztlich selbst entscheiden.  Eine feste Regelung gibt es dafür nicht. Für beide Seiten ist es aber ratsam persönlich anwesend zu sein und einen Zeugen bei der Übergabe dabei zu haben. Das macht die Sache sicherer und verbindlicher. Oftmals übernimmt diese Rolle der Makler.

Was in einem Hausübergabeprotokoll stehen sollte

Zu den allgemeinen Daten, die in einem Hausübergabeprotokoll enthalten sein sollten, gehört die Adresse sowie die Art der Immobilie, die Kontaktdaten der bisherigen sowie neuen Eigentümer und das Übergabedatum. Im Grunde ähnelt das Hausübergabeprotokoll dem einer Mietwohnungsübergabe, ist allerdings umfangreicher und das nicht nur wegen womöglich mehr Zimmern. Beiden gleich ist die detaillierte Bestandsaufnahme eines jeden Zimmers mit den jeweiligen Mängeln und Schäden. Dabei sollte im Protokoll auch vermerkt werden, bis wann der Verkäufer die Mängel zu beheben hat.  

Folgende Punkte sollten zudem vorhanden sein:

Wichtige Dokumente

Spätestens zur Hausübergabe müssen alle notwendigen Dokumente den Besitzer wechseln. Dazu gehören unter anderem:

• Grundsteuerbescheide
• Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
• Wohnflächenberechnung 
• die letzte Betriebskostenabrechnung
• falls vorhanden: Bodengutachten
• Bauverträge
• Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, zum Beispiel für Heizungsanlage, Schornstein oder Abwasseranlage
• Betriebsanleitungen
• Energieausweis
• Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge und -rechnungen
• Versicherungsscheine und Rechnungen von Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutzversicherung
• falls vorhanden: Mietverträge und Mieterakten

Zusagen über noch ausstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten sollten sich Käufer ebenfalls schriftlich geben lassen. Wichtig ist, dass nach der Übergabe der neue Besitzer auf dem gleichen Wissenstand ist wie der Vorbesitzer.

Zählerstände

Prunbauer vom ÖHGB rät dazu, gemeinsam die Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung abzulesen, diese im Übergabeprotokoll festzuhalten und die Daten an das jeweilige Versorgungsunternehmen weiterzuleiten.

Alle Schlüssel

Im Übergabeprotokoll sollten Käufer auch alle übergebenen Schlüssel mit ihrem Bestimmungszweck notieren. An die Schlüssel für Haustüre, Briefkasten und Kelleraußentür denken die meisten. Doch auch die Schlüssel von Fenstern oder Balkontüren, Innentüren, das Garagentor, die Mülltonnenbox und eventuell vom Gartenhäuschen beziehungsweise vom Schuppen benötigt der neue Eigentümer. Abschließend gehört ins Protokoll, ob und wann der Verkäufer Schlüssel nachliefert beziehungsweise, dass es keine weiteren Schlüssel mehr gibt. Übrigens: Hat das Haus eine Schließanlage, nicht die dazugehörige Sicherheitskarte vergessen. Die wird beim Nachmachen von Schlüsseln in der Regel benötigt. Lässt sich die Tür nur mittels Fingerprintscan öffnen, muss auch dieser auf den neuen Eigentümer eingestellt und der Vorbesitzer aus der Datenbank gelöscht werden.

Bedienungsanleitungen und Hinweise

Nach dem Vertragsabschluss übernimmt der Käufer automatisch die Rechte an verschiedenen Einbauten und dessen Zubehör, wie zum Beispiel einem Öl-Tank. Auch Garantiebelege, Rechnungen und Lieferscheine sollten zu diesem Zeitpunkt den Besitzer wechseln. Der Käufer sollte sich alle Geräte, die im Haus vorhanden sind, ausführlich erklären lassen. Genauso wichtig ist, dass der Vorbesitzer dem neuen Eigentümer eine Art Gebrauchsanweisung für das Haus selbst gibt, also über die Eigenheiten der Immobilie informiert. Dazu gehört beispielsweise: 

• Heizungsanlage, falls vorhanden der Ölbetankungsstutzen am Haus
• Elektro-/Gasboiler bzw. Durchlauferhitzer
• Sicherungskasten
• Alarmanlagen
• Zeitschaltuhren, beispielsweise für automatische Rollläden
• gegebenenfalls die Dachtreppe mit ihrer Funktionsweise
• Tore mit Mechanismen
• Dachausstieg Schornsteinfeger
• Kontrollschacht für das Hausabwasser
• Ventile von Heizungs- und Wasseranschlüssen
• Alarm- und Sicherungsanlagen
• Swimmingpool, Sauna oder anderes

Wünschenswert für den Käufer wäre auch, dass ihm die Kontaktdaten der zuständigen Versorgungsbetriebe und der bisherigen Handwerker übergeben werden.

Sonstige zu übergebende Gegenstände

Auch die Mülltonnen wechseln bei der Hausübergabe den Besitzer. In der Regel sind Restmüll-, Bio- und Papiertonne immer vorhanden. Je nach Region kann noch eine Tonne für den Gelben Sack hinzukommen. Selten gibt es auch Tonnen für Glasrecycling oder speziell für Wertstoffe. Nicht vergessen: Der Eigentümerwechsel muss auch beim zuständigen Entsorgungsunternehmen angezeigt werden.
Oftmals besitzt der frühere Besitzer vom Wohnhaus noch einiges an Ersatzteilen, wie beispielsweise Dachziegel, Fliesen oder Tapeten. Käufer sollten diese unbedingt übernehmen, da bei einem eventuellen kleinen Schaden so enorm Kosten gespart werden können. Außerdem ist es fraglich, ob die passenden Ersatzteile zu einem späteren Zeitpunkt noch zu finden sind.

Was nach der Übergabe zu beachten ist

Spätestens mit der Besitzübergabe geht die Verantwortung über die Immobilie komplett auf den neuen Eigentümer über. Das heißt, wenn mit dem Haus etwas nicht stimmt, es beispielsweise einen Schaden gibt, muss der neue Besitzer dafür zahlen. Bei gebrauchten Immobilien gibt es heutzutage in nahezu jedem Kaufvertrag zwischen zwei privaten Parteien einen sogenannten Gewährleistungsausschluss. Dieser besagt oftmals, dass ein Haus „wie besichtigt“ verkauft wird.  „Vor allem bei nicht sanierten, gebrauchten Immobilien ist es üblich, dass der Verkäufer die Gewährleistung für Sachmängel ausschließt. Deshalb sollte der Käufer bei der Besichtigung besonders sorgfältig vorgehen“, sagt Katzlinger.

Daher bietet es sich für den Käufer an, schon vor dem Kauf einen Experten das Haus professionell inspizieren zu lassen. Mängel wie Schäden am Dach, feuchte Kellerräume, fehlerhafte oder defekte Leitungen und Rohre fallen Käufern nicht immer selbst auf. Wird es vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag erkannt, kann der Verkäufer noch zur Rechenschaft gezogen werden und der Käufer möglicherweise den Kaufpreis anpassen.

Allerdings komme es in der Praxis immer wieder vor, dass Käufer die Aufhebung von Verträgen oder die Anpassung von Kaufpreisen fordern, wenn sie feststellen, dass ihnen wichtige Informationen vom Verkäufer vorenthalten wurden, so der Rechtsanwalt weiter. Dagegen sichere auch ein Gewährleistungsausschluss den Verkäufer nicht ab, da sich Käufer in diesen Fällen auf arglistig verschwiegene Mängel oder auf einen veranlassten Geschäftsirrtum berufen können. „Bei der Gewährleistung gilt eine gesetzliche Vermutung“, erklärt Prunbauer. Das bedeutet, dass wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe auftrete, davon ausgegangen werden kann, dass die Sache bereits bei der Übergabe mit einem Mangel behaftet war. Auf ein allfälliges Verschulden komme es dabei nicht an. Nach Ablauf von sechs Monaten muss der Käufer nachweisen, dass der Mangel bereits zum Übergabezeitunkt bestanden hat und nicht durch falsche Handhabung und spätere Gewalteinwirkung entstanden ist. Bei unbeweglichen Sachen endet die Frist drei Jahre ab Übergabe. Bei beweglichen Sachen dauert sie zwei Jahre. Fest mit dem Gebäude verbundene Sachen wie Elektroinstallationen, Fenster oder Fliesen gelten als unbeweglich und unterliegen daher der dreijährigen Frist.

Inwieweit eine Sache allerdings mangelhaft ist, hängt unter anderem von der Vereinbarung im Vertrag ab. „Steht dort lediglich geschrieben, dass die Wohnung sanierungsbedürftig ist, dann wird der Käufer auch gröbere Mängel akzeptieren müssen“, erläutert der Präsident des ÖHGB. Anders sehe es hingegen aus, wenn der Zustand der Wohnung als neuwertig beschrieben wird. In diesem Fall können auch kleine Kratzer von großer Bedeutung sein.

Der Käufer kann dann nicht nur Schadensersatzansprüche geltend machen, sondern auch den Kaufpreis nachträglich mindern oder sogar den Hauskauf rückgängig machen Das heißt, wenn der Wasserhahn schon während der Besichtigung tropfte, so haftet der Verkäufer dafür nicht, da davon auszugehen ist, dass der Käufer den Schaden kennen musste. Gab es jedoch eine feuchte Wand versteckt hinter einer Gipskartonwand und der Verkäufer verschweigt dies, dann fällt das unter arglistige Täuschung.

Grundsätzlich sind Verkäufer demnach verpflichtet alle bekannten Mängel, Schäden und Besonderheiten offenzulegen. Darunter fallen zum Beispiel:

• Feuchtigkeitsschäden
• Denkmalschutz
• Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage
• Hausschwamm
• Hausbock
• Pilzbefall
• Asbest
• Überflutungsgefahr
• Schwarzbau (fehlende Genehmigung für das Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung)
• Unbekannte Miet- oder Pachtverträge beziehungsweise Wohnungsrechte
• Unbekannte Dienstbarkeiten

Selbst erfolgreich behobene Mängel, wie ein Hausschwammbefall, müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Am besten mit der Rechnung über die Beseitigung. Tritt ein arglistig verschwiegener Mangel später zutage, muss der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung des Mangels zahlen. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn der Verkäufer gewusst hat, dass die Heizung nicht funktioniert, er dies aber dem potenziellen Käufer bei der Besichtigung im Sommer verschwiegen hat: „Daher ist es für den Käufer besonders wichtig, alle Beweise und Anhaltspunkte zu sammeln, die beweisen, dass der Verkäufer arglistig getäuscht hat“, so Katzlinger. Denn möchten Käufer später Gewährleistungsansprüche geltend machen, und sich dabei auf einen arglistig verschwiegenen Mangel berufen, müssen sie vor Gericht beweisen, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat. „Bemerkt der Käufer einen Mangel, muss er dem Verkäufer die Chance geben, den Mangel zu beheben, also zu reparieren, bevor er eine Reparatur in Auftrag gibt. Ist eine Reparatur nicht möglich, kann man auch die Anpassung des Kaufpreises oder sogar die Rückabwicklung verlangen“, so der Rechtsanwalt weiter.

Flattert nach dem Hauskauf ein Bescheid mit Erschließungskosten, beispielsweise für den Anschluss ans Breitbandnetz, beim neuen Besitzer ein, so ist dieser grundsätzlich erst einmal verpflichtet, die Kosten zu zahlen. Ist im Kaufvertrag nichts weiter geregelt, könnte sich der Käufer jedoch beim Verkäufer alle Kosten zurückholen, die Maßnahmen betreffen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bereits begonnen wurden. Für den Verkäufer, der von solchen Maßnahmen gar nichts mehr hat, kann sich daher eine davon abweichende Regelung anbieten. Ob überhaupt noch Forderungen offen sind, kann der Käufer bei der zuständigen Gemeinde in Erfahrung bringen.

Fazit: Käufer sollten Hausübergabe nicht zu unbedarft angehen

Auch wenn es keine festen Regelungen für eine Hausübergabe gibt, so empfiehlt es sich für Käufer und Verkäufer in jedem Fall auf ein Hausübergabeprotokoll zu bestehen. Wer sich genügend Zeit für die Übergabe nimmt, kann sich anschließend in der Regel längerfristig an seinem neuen Traumhaus erfreuen.