Günstige Wohnungen kaufen (Schnäppchen)

Günstige Wohnung kaufen: mit wenig Geld zum Eigentum

Mit wenig Geld zum Wohneigentum – das ist möglich, allerdings müssen Käufer einer günstigen Wohnung oft Abstriche hinsichtlich Lage, Ausstattung oder Grundriss machen. Ein Überblick, worauf Suchende beim Kauf einer günstigen Wohnung achten sollten.

Woran erkennt man ein Schnäppchen?

• Günstige Wohnungen liegen preislich unter dem ortsüblichen Marktpreis. Dieser entsteht aus Angebot und Nachfrage – besonders begehrte Immobilien sind deshalb oftmals teurer als es die reinen Bau- und Grundstückskosten erwarten lassen würden.
• In weniger begehrten Lagen finden Suchende oft auch günstigere Wohnungen. Das liegt an der Infrastruktur und dem Arbeitsangebot, welches in gefragten Metropolen meist besser ist als auf dem Land.
• Aber auch die Ausstattung einer Wohnung spielt eine Rolle. Wer bei Aufzug, Tiefgarage oder Terrasse Abstriche macht, merkt das meist am Preis.

Wo gibt es günstige Wohnungen?

Wie teuer Immobilien sind, hängt sehr stark von der Region ab. So sind die Quadratmeterpreise mit im Schnitt knapp 6.000 Euro in Tirol sogar höher als in Wien mit knapp 5.500 Euro. Das ergab eine Auswertung des Immobilienprotals immowelt.at. Auch in Vorarlberg und in Salzburg müssen Käufer tief in die Tasche greifen. Deutlich günstiger sind Wohnungen und Häuser dagegen im Burgenland, in der Steiermark und Niederösterreich.

Doch auch auf die Mikrolage und den Stadtteil kommt es an: So kostet beispielsweise in Wien ein Quadratmeter in der Inneren Stadt rund 13.000 Euro – das ist fast dreimal so viel wie in Simmering, wo der Quadratmeterpreis bei 4.800 Euro liegt.

Günstige Wohnung in Österreich kaufen durch eine Zwangsversteigerung?

Eine Möglichkeit, eine günstige Wohnung zu kaufen sind Zwangsversteigerungen. Käufer können auf diesem Weg manchmal eine Immobilie unter dem tatsächlichen Wert erwerben. Da es bei Zwangsversteigerungen meist nur einen Termin zur Besichtigung gibt, ist es nicht so leicht sich ein genaues Bild von der Immobilie zu machen. Versäumen Interessierte diesen, können sie nur auf die Angaben im Gutachten zurückgreifen.

Zudem sollten Interessenten, die so an eine günstige Wohnung kommen wollen, vorab genau über den Ablauf einer solchen Zwangsversteigerung informieren.

Worauf du beim Kauf über eine Zwangsversteigerung achten solltest, liest du in unserem Ratgeber.

Abstriche beim Immobilienkauf: Welche Auswirkung können sie haben?

Es gibt verschiedene Kriterien, die den Preis einer Wohnung drücken können:  

• Einfache Lage
• Ungünstiger Grundriss
• Einfache Ausstattung
• Die Wohnung ist baufällig
• Altbauwohnung ohne Aufzug
• Laute Umgebung

Einfache Lage

Immobilien in Metropolen, mit guter Anbindung sind in der Regel teuer. Für wen eine Lage am Stadtrand oder in ländlichen Regionen eine Option ist, der kann viel Geld sparen. Die Nachteile können sein:

• Ein längerer Arbeitsweg ist meist nicht nur eine Frage der Bequemlichkeit, sondern auch von höheren Kosten. Wer zentrumsnah wohnt, kann zum Beispiel oft auf ein eigenes Auto verzichten und Fahrrad oder öffentliche Verkehrsmittel nutzen.
• Oft schlechtere Infrastruktur: Weniger Einkaufsmöglichkeiten, weniger Kultur, weniger Ärzte. Ob all diese Einschränkungen mit der persönlichen Lebensplanung vereinbar sind, ist eine individuelle Entscheidung, die jeder für sich selbst abwägen muss.

Ungünstiger Grundriss

Gerade Altbauten haben gelegentlich einen wenig optimierten Grundriss: Kleine oder schmale Zimmer, Durchgangsräume oder sehr kleine Bäder werden heute oft als nicht mehr zeitgemäß empfunden – folglich ist der Preis solcher Wohnungen im Allgemeinen niedriger als der Marktdurchschnitt.

Einfache Ausstattung

Kein Balkon, Bad und WC nicht getrennt, alte Teppiche und in jedem Zimmer nur ein oder zwei Steckdosen: Wer mit einer einfachen Ausstattung leben kann, kann mit deutlichen Preisnachlässen für solche Wohnungen rechnen.

Manches, das dann doch fehlt, lässt sich mit nicht allzu hohen Investitionen verbessern – etwa die Elektrik oder die Bodenbeläge. An der baulichen Gesamtsituation – etwa den Grundrissen – lässt sich mit vertretbarem Aufwand aber in der Regel nichts ändern. Käufer sollten sich also schon im Vorfeld darüber bewusst sein, welche Einschränkungen sie in Kauf nehmen wollen.

Die Wohnung ist renovierungs- oder sanierungsbedürftig

Deutliche Preisabschläge gibt es dann, wenn eine Wohnung renovierungs- oder sanierungsbedürftig ist. Allerdings ist beim Erwerb einer solchen Wohnung etwas fachliche Expertise gefragt, um abschätzen zu können, wie teuer die Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten werden können. Am besten ist es, wenn man manche Arbeiten selbst erledigen kann – dann ist der Erwerb einer günstigen Wohnung mit Instandhaltungsstau oft deutlich leichter finanziell zu stemmen als der Kauf einer gut erhaltenen Immobilie.

Vor allem wenn Wohnungen energetisch in schlechtem Zustand sind, drohen hohe laufende Nebenkosten oder kostspieligen Maßnahmen hinsichtlich Dämmung und Heiztechnik.

Der Erwerb einer renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Wohnung hat aber nicht nur Nach-, sondern auch Vorteile: geringere Kaufnebenkosten.

Wohnung in einem Altbau ohne Aufzug

Viele mehrstöckige Altbauten haben keinen Aufzug. Wer nun im Erdgeschoss oder im ersten Stock wohnt, stört sich daran nicht weiter. Doch je höher die Wohnung gelegen ist, desto beschwerlicher wird der Aufstieg.

Laute Umgebung

Stark befahrene Straßen sind meist ziemlich laut, Wohnungen in solchen Lagen sind deshalb oftmals – wenn sie sich nicht direkt in einem beliebten Zentrum befinden – günstig. Wen etwas mehr Lärm nicht stört oder ohnehin zum Beispiel Schallschutzfenster einbauen will, kann ein Schnäppchen machen.

Probleme und Fallen bei günstigen Wohnungen

Natürlich bergen günstige Wohnungen auch Risiken: Ist die sanierungsbedürftige Wohnung billig, sollte nicht nur durchgerechnet werden, wie viel eine Sanierung kosten würde. Käufer sollten auch den Zustand des Hauses insgesamt genau prüfen. Denn wenn das Dach undicht und der Keller feucht ist, könnten in Zukunft weitere hohe Kosten anfallen. Manchmal kann auch das Hinzuziehen eines Sachverständigen vor dem Erwerb sinnvoll sein, der dann zum Beispiel auch nach versteckten Mängeln suchen kann.

Was Eigentümer für das eigenen Wohnen in Kauf nehmen, ist für andere vielleicht nicht zu verschmerzen. Soll die Wohnung vermietet werden, müssen künftige Vermieter auf Vermietbarkeit achten. In Städten mit knappem Wohnraumangebot lassen sich auch Wohnungen mit eher einfacher Ausstattung gut vermieten. Liegt die Wohnung jedoch in einem Gebiet ohne hohe Nachfrage – etwa in ländlichen Regionen – könnte eine Vermietung schwer sein. Zudem ist zu beachten: Je einfacher die Wohnung, desto geringer die erzielbare Miete. Grenzen nach oben regelt in vielen Fällen zudem das Mietrechtsgesetz.

Finanzierung einer günstigen Wohnung

Auch bei einer günstigen Eigentumswohnung gilt: Zumindest etwas Eigenkapital sollte für die Finanzierung vorhanden sein. Ansonsten sind die Darlehenszinsen für Hypothekendarlehen nicht mehr so günstig, weshalb der Kauf genau überlegt werden – und mögliche Abstriche genau geprüft werden sollten.

Käufer sollten bei der Kalkulation auch immer Kaufnebenkosten sowie etwaige Kosten für fällige Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigen. Andernfalls muss womöglich ein weiteres Darlehen aufgenommen werden.

Besser einfache Schnäppchenwohnung als zur Miete wohnen?

Ob es besser ist, weiter zur Miete zu wohnen oder alternativ eine preisgünstige Wohnung zu kaufen, sollte vorab genau kalkuliert werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Mieten langfristig tendenziell steigen, während die Schulden eines Darlehens irgendwann einmal getilgt sind. Wie teuer eine Finanzierung wäre, sollte deshalb abgeklärt werden.