Wohnung kaufen, Eigentumswohnung

Eine Wohnung zu kaufen kann für Mieter ein sinnvoller Schritt sein, denn so sparen sie sich auf Dauer die Mietzinsen. Auch Menschen, die bereits in den eigenen vier Wänden leben, können den Kauf einer weiteren Wohnung als Kapitalanlage in Erwägung ziehen. Durch die Vermietung der zweiten Wohnung haben sie langfristig ein zusätzliches, monatliches Einkommen. Allerdings ist Vorsicht geboten, denn es bleibt nicht allein beim Kaufpreis. Hinzu kommen verschiedene Kaufnebenkosten. Dazu gehören beispielsweise Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Grundbuchsgebühr. Was darüber hinaus beim Wohnungskauf zu beachten ist.

Wohnen im Eigentum: Vorteile und Nachteile

Soll ich eine Wohnung kaufen oder mieten? Auch wenn die hohe Kaufsumme zunächst abschreckend wirkt, lohnt sich der Wohnungskauf meist langfristig als Kapitalanlage. Gerade Ballungszentren sind lukrativ, weil dort die Mieten konstant steigen.

Diese Vorteile sind es wert, eine Wohnung zu kaufen:

• Es ist in der Regel teurer, in vergleichbarer Wohnlage ein Haus statt eine Wohnung zu kaufen.
• In zentralen Lagen gibt es mehr Wohnungen als Häuser zu kaufen.
• Ändert sich die persönliche Lebenssituation, beispielsweise durch einen Umzug, lässt sich die Wohnung vermieten.
• Bewohner der eigenen vier Wände sind unabhängig von den Mietpreisentwicklungen, da regelmäßige Mietzahlungen und Mieterhöhungen wegfallen.
• Rentner, die in einer Eigentumswohnung leben, haben mehr von ihrer Rente. Schließlich müssen sie keine Miete bezahlen. Aus diesem Grund ist es für die eigene Altersvorsorge ideal, eine Wohnung zu kaufen.
• Die Immobilie ist Bestandteil der Erbmasse, so dass die eigenen Kinder später von der Kapitalanlage profitieren.

Allerdings bringt eine Eigentumswohnung Verpflichtungen mit sich. Eigentümer müssen sich vor dem Kauf über zusätzliche Kosten und Aufgaben bewusst werden:

• Der Eigentümer trägt die finanziellen Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung.
• Es fällt ein monatliches Hausgeld für laufende Ausgaben an, die das Gemeinschaftseigentum wie Keller und Treppenhaus betreffen. Dazu gehören Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklagen und Hausverwaltungskosten.
• Es gibt eine Eigentümerversammlung, die Beschlüsse, beispielsweise hinsichtlich baulicher Maßnahmen, der Bildung von Rücklagen oder der Verteilung von Kosten, trifft.
• Ändert sich der Arbeitsort oder bekommt die Familie Zuwachs, ist ein Umzug nötig. Bei einer gekauften Wohnung vergrößert sich der Aufwand im Vergleich zu einer Mietwohnung, denn der Wohnungseigentümer muss einen Mieter oder einen neuen Käufer finden.

Eigentumswohnung kaufen und vermieten: Das ist zu beachten

Alle, die eine Wohnung kaufen, können entweder selbst darin wohnen oder die Wohnung vermieten. Eine Vermietung macht Sinn, wenn jemand mindestens zwei Eigentumswohnungen besitzt und in einer seiner Wohnungen lebt. Plant der Wohnungssuchende selbst in der Immobilie zu wohnen, ist die Festlegung der Suchkriterien für die zukünftige Bleibe einfach. Denn die Wohnung muss den Geschmack des potentiellen Eigentümers treffen und seine Ansprüche an die Infrastruktur erfüllen.

Möchten Käufer die Wohnung von Anfang an vermieten, ist eine andere Herangehensweise notwendig, um schnell einen Mieter zu finden und langfristig Gewinn zu erzielen. Dazu zählen folgende Kriterien, über die man sich beim Kauf einer Wohnung Gedanken machen sollte: 

Zukünftige Mieter: Studenten und weniger zahlungskräftige Singles bevorzugen Ein-Zimmer-Appartements. Diese Wohnungen sind in der Regel schnell vermietet, haben aber einen größeren Mieterwechsel. Studenten ziehen nach dem Studium oft in eine andere Stadt, Singles suchen sich eine neue Bleibe, wenn sie mit einem neuen Partner zusammenziehen. Wohnungen mit mehr als drei Zimmern sind für Familien interessant. Diese bleiben meist länger in der gleichen Wohnung.

Gute Lage: Eine gute Infrastruktur mit Supermärkten, Kultureinrichtungen und Unternehmen, die Arbeitsplätze bereitstellen, machen eine Wohnlage attraktiv. Eine Wohngegend mit positiven Entwicklungsperspektiven wird auch in mehreren Jahren noch interessant für Mieter sein.

Zustand der Immobilie: Um den Allgemeinzustand des Anlageobjekts zu bewerten, ist die Unterstützung eines Gutachters ratsam. Dieser kann die möglichen Renovierungskosten sowie versteckte Altlasten und Baumängel feststellen. Solche Mängel könnten für den zukünftigen Eigentümer hohe Kosten nach sich ziehen und den erhofften Gewinn reduzieren.

Geringe Nebenkosten für Mieter: Eine schlechte Wärmedämmung oder veraltete Heizanlagen treiben die Nebenkosten für Mieter in die Höhe. Zu hohe Nebenkosten schrecken viele Wohnungssuchende ab, da diese nicht nur die Kaltmiete, sondern die Warmmiete inklusive Strom und Heizung im Blick haben.

Grundriss der Wohnung: Mieter bevorzugen große, helle Räume statt kleine oder ungünstig geschnittene Zimmer. Ist der Grundriss der favorisierten Wohnung nicht perfekt, kann ein Gutachter feststellen, ob sich die Zimmeraufteilung mit angemessenem Aufwand ändern lässt. Das lohnt sich, sofern Lage und Preis der Immobilie passen. 

Wohnungstypen: Welche Wohnung passt zu mir?

Penthouse, Loft oder Maisonette – es gibt viele verschiedene Arten von Wohnungen zu kaufen. Welcher Wohnungstyp der richtige für den zukünftigen Eigentümer ist, hängt neben dem persönlichen Geschmack von den finanziellen Möglichkeiten ab. Hat der Kaufwillige eine Wohnungsart ins Auge gefasst, kann er dies als Suchkriterium in der Online-Suche auf immowelt.de festlegen. Folgende Wohnungstypen stehen zur Auswahl:

Terrassen-Wohnung: Wohnung mit Terrasse.

Loft: Eigentumswohnung mit großzügig bemessener Fläche und hohen Decken in ehemaligen Industrie- und Lagerhallen.

Apartment: Kleine Eigentumswohnung, häufig eine Einliegerwohnung. Das ist eine Wohnung mit separatem Eingang innerhalb eines großen Einfamilienhauses. Diese Wohnungsart kann man möbliert auf eine begrenzte Zeit vermieten.

Etagenwohnung: Alle Eigentumswohnungen ab dem ersten Stock eines Wohngebäudes.

Maisonettewohnung: Zweigeschossige Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Penthouse: Freistehende Wohnung, die auf das Flachdach eines Hauses aufgesetzt wurde.

Rohdachboden: Ausbaubarer Dachboden in einem Wohngebäude.

Wie suche ich nach einer Eigentumswohnung auf immowelt.at?

Wer bei der Wohnungssuche Immobilienanzeigen mit guten Beschreibungen und aussagekräftigen Bildern bevorzugt, sollte in Online-Portalen wie immowelt.at stöbern. Dort gibt es eine Vielzahl an Exposés. Makler, Bauträger und Privatanbieter bieten zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen an. Das bedeutet, dass es sowohl provisionspflichtige als auch provisionsfreie Wohnungen gibt.

Die vorhandenen Exposés und die Kaufpreisstatistiken der jeweiligen Stadt helfen im ersten Schritt zur Orientierung auf dem regionalen Immobilienmarkt: Welche Größe, Ausstattung und Lage gibt es zu einem bestimmten Preis in der gewünschten Gegend zu kaufen? Hat sich der Wohnungssuchende einen Überblick verschafft und entschieden, welchen Kriterien seine zukünftige Unterkunft entsprechen soll, geht die Wohnungssuche los. Zunächst ist im Suchfeld auf immowelt.de anzugeben, dass es sich um eine Wohnung zum Kaufen handelt und wo die Wohnung liegen soll. Mit dem Klick auf „Suchen“, erhält der Nutzer eine Ergebnisliste mit Immobilienanzeigen aus der festgelegten Region. Die Suche lässt sich präzisieren, indem der Interessent den gewünschten Immobilienpreis, die Wohnfläche, Zimmeranzahl und das Baujahr der Traumwohnung definiert.

Um die Ergebnisliste besser auf die eigenen Bedürfnisse anzupassen, kann der Nutzer weitere Kriterien auswählen. Diese beziehen sich auf Ausstattung und Merkmale wie Garten, Garage oder Barrierefreiheit. Des Weiteren lassen sich die Wohnungslage und das Geschoss sowie die Wohnungsart auswählen. Findet der Wohnungssuchende ein gewünschtes Suchkriterium wie Fußbodenheizung, Außen-Stellplatz oder Pool nicht, haben sie die Möglichkeit, dieses Merkmal in das freie Suchfeld einzutragen.

Im letzten Schritt klickt der Nutzer auf den Button „Ergebnisse anzeigen“ und er erhält alle Exposés, die seinen Suchkriterien entsprechen. Klickt er diese an, erscheinen Fotos und detaillierte Informationen zu Energieverbrauch, Lage und Ausstattung der zum Kauf angebotenen Wohnungen.

Stolperfallen beim Wohnungskauf

Die Vorteile einer Eigentumswohnung sind verlockend: Etwas für die Altersvorsorge tun und nie wieder Mietzins zahlen. Das könnte manchen zu einem unüberlegten Kauf antreiben. Allerdings gibt es Stolperfallen beim Wohnungskauf, die Interessenten vorher prüfen müssen:

Aufstellung der persönlichen Ausgaben: Das Wichtigste ist, sich im Vorfeld über die monatlich zahlbare Rate Gedanken zu machen, falls ein Kredit für den Wohnungskauf nötig ist. Dazu ist eine Bilanz zu den monatlichen Ausgaben beispielsweise für Essen, Versicherungen, Auto und Urlaub sowie eine Einschätzung der finanziellen Situation in den kommenden Jahren notwendig. Bleibt das Einkommen beispielsweise stabil oder verringert es sich durch Arbeitslosigkeit oder Familienzuwachs?

Folgekosten bei gebrauchter Wohnung: Entscheidet sich ein Käufer für eine gebrauchte Wohnung, ist eine sorgfältige Wohnungsbesichtigung mit einem Sachverständigen empfehlenswert. Dieser schätzt ein, ob Reparaturen notwendig sind. Darüber hinaus geben die Protokolle der Eigentümerversammlung Aufschluss über geplante Investitionen am Gebäude. Diese Folgekosten sind in die Entscheidung für oder gegen den Kauf der Wohnung miteinzubeziehen.

Baubeschreibung bei neuer Wohnung: Bevorzugen Kaufwillige eine neu gebaute Wohnung, existiert diese zum Kaufzeitpunkt oftmals im Rohbau oder ist erst in Planung. Die Baubeschreibung enthält die Leistungen, die der Bauträger durchführen muss. Was nicht Inhalt ist, muss der zukünftige Eigentümer selbst leisten. Die Baubeschreibung sollte am besten ein Experte überprüfen.

Kosten nicht unterschätzen: Ein finanzieller Puffer ist besser als ein zu knapp bemessener Finanzierungsplan. So bleibt Spielraum, falls die Eigentümergemeinschaft beispielsweise eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklagen beschließt oder vorher nicht eingeplante Reparaturen anfallen.

Tipps für die Wohnungsbesichtigung

Ganz gleich, ob Interessenten eine Wohnung mieten oder eine Wohnung kaufen möchten - Größe, Schnitt und Lage müssen stimmen. Käufer sollten jedoch etwas genauer hinsehen als Mieter, denn Mängel könnten zu unvorhergesehenen Kosten führen. Feuchtigkeit oder Risse im Mauerwerk lassen sich während der Wohnungsbesichtigung auf Anhieb erkennen. Es gibt aber auch Schäden, die für Laien nicht sichtbar sind. Aus diesem Grund sollten Käufer einen Sachverständigen bei der Wohnungsbesichtigung hinzuziehen. Dieser hat ein Auge für versteckte Mängel und dokumentiert sie. Bei einer Preisverhandlung können Kaufinteressenten diese Beschädigungen als Argumente für einen günstigeren Preis einsetzen.

So finanziere ich meine Eigentumswohnung

Wer eine Wohnung kauft, muss mit einer langfristigen finanziellen Belastung bis zu 30 Jahren rechnen. Deshalb ist ein gut durchdachter Finanzierungsplan notwendig. Für diesen Plan gilt grundsätzlich, dass ein ausreichender finanzieller Puffer für unerwartete Kosten eingeplant ist. Bei der Erstellung des Finanzierungsplans wird zunächst der Kaufpreis der Wohnung zuzüglich aller Nebenkosten wie Notarkosten oder Grunderwerbssteuer angegeben. Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens die Nebenkosten des Wohnungskaufs abdecken. Im Idealfall wird noch ein Teil der Kaufsumme beglichen.

Die Lebens- und Vermögensverhältnisse des potentiellen Käufers entscheiden darüber, welches Finanzierungsmodell sinnvoll ist. Daher gibt es keinen allgemein gültigen Finanzierungsplan. Er muss individuell erstellt werden. Um die passende Baufinanzierung zu finden, sind Gespräche mit verschiedenen Banken und der Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote ratsam. Klassische Finanzierungsmodelle sind Wohnbaukredite oder Bauspardarlehen.

Die Vertragsbedingungen von Wohnkrediten fallen je nach Anbieter unterschiedlich aus. Beispielsweise verlangen einige Banken, dass der Kreditnehmer ein Eigenkapitalanteil von etwa 30 Prozent nachweist. Andere Finanzinstitute setzen dies nicht voraus. Darüber hinaus gibt es die Option, den Kreditvertrag mit fixem oder mit variablem Zinssatz abzuschließen. Ein Kredit mit fixem Zinssatz bedeutet, dass die Zinshöhe für einen bestimmten Zeitraum vertraglich festgelegt ist. Erst nach Ablauf der Frist wird der Zinssatz dem europäischen Referenzzinssatz Euribor angeglichen. Bei einem Kredit mit variablem Zinssatz hingegen passt sich die Zinshöhe während der gesamten Vertragslaufzeit dem aktuellen Euribor an.

Eine zweite Variante der Immobilienfinanzierung ist das Bauspardarlehen. Das Prinzip ist simpel: Alle Bausparer zahlen regelmäßig einen mit der Bausparkasse vereinbarten Betrag in einen großen Topf ein. So sparen sie ein Bausparguthaben an, das sie sich bei Fälligkeit auszahlen lassen können. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, ein Bauspardarlehen zu beanspruchen. Durch die festgelegte Zinsobergrenze und eine optionale fixe Verzinsung ist diese Baufinanzierungsvariante meist verlässlich und risikoarm.

Wohnungsanwartschaftsvertrag, Wohnungseigentumsvertrag und Wohnungskaufvertrag

Vor Abschluss des Wohnungskaufvertrags und des Wohnungseigentumsvertrags schließen Käufer und Verkäufer oft einen Kaufanwartschaftsvertrag ab. Beispielsweise tritt dieser Fall ein, wenn sich die Eigentumswohnungen in der Planung oder im Bau befinden. Dieser Vertrag ist die Vorstufe der anderen zwei Verträge und legt bereits alle wesentlichen Vertragsdetails fest.

Der Wohnungseigentumsvertrag ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer im Haus. Er regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Dazu gehören beispielsweise Nutzungsvereinbarungen der Allgemeinflächen, der Abstellflächen und der Kellerabteile. Darüber hinaus können hier vom Gesetz abweichende Regelungen über die Aufteilung der Kosten für das Haus enthalten sein. Eine Abänderung des Wohnungseigentumsvertrags ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich.

Die Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrags zieht weitreichende Konsequenzen in finanzieller und rechtlicher Hinsicht nach sich. Daher ist die Prüfung des Vertragsentwurfes durch einen Anwalt wichtig. Anschließend lassen sich gegebenenfalls Änderungswünsche mit dem Verkäufer besprechen. Folgende Klauseln regelt der Wohnungskaufvertrag:

• Angaben zu den Vertragsparteien und zur Liegenschaft
• Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts
• Beschreibung der Bauausführung und der Wohnungsausstattung
• Angabe der Nutzfläche und des voraussichtlichen Nutzwerts
• Regelungen für Sonderwünsche
• Gesamtkaufpreis und dessen Finanzierung
• Fälligkeit von Teilzahlungen
• Rücktrittsbedingungen
• Übergabetermin

Umzug in die Eigentumswohnung

Nachdem man die Wohnung gekauft hat und die Wohnungsübergabe beendet ist, kann die Eigentumswohnung bezogen werden. Dabei gibt es vieles zu organisieren und Fristen einzuhalten. Vorlagen für Umzugschecklisten sind eine gute Planungsgrundlage und Erinnerungsstütze. Dort können Termine, Aufgaben und persönliche Notizen zum Umzug hinterlegt werden. Darüber hinaus bietet immowelt.de einen E-Mail-Service an. Aktiviert man diesen, erhält man wöchentlich eine Übersicht über die anstehenden Aufgaben aus der Umzugscheckliste per Mail. Der Umzugs-Ratgeber stellt weitere Informationen rund um den Wohnortwechsel bereit.

Friedlicher Umgang mit den Nachbarn

Wohnungseigentümer können sich ihre Nachbarn in der Regel nicht aussuchen. Um die nachbarschaftlichen Beziehungen angenehm zu gestalten, sollte man die allgemein akzeptierten Umgangsformen beachten. Beispielsweise sorgen ein höflicher Umgangston und ein gegenseitiger Gruß im Treppenhaus für ein angenehmes Miteinander. Zudem lassen sich bei einer kurzen Vorstellungsrunde erste Kontakte zu den neuen Nachbarn knüpfen, nachdem die Wohnung gekauft wurde. Bei Konfliktsituationen gilt es sachlich zu bleiben. Statt im Falle einer Ruhestörung sofort die Hausverwaltung oder die Polizei einzuschalten, sollte man zuerst das persönliche Gespräch suchen. Auf diesem Weg findet sich oft eine Lösung, mit der beide Parteien leben können. Bleibt das Gespräch erfolglos, hilft ein Mediator, der zwischen den streitenden Parteien vermittelt.

Die eigene Wohnung: Sinnvolle Kapitalanlage?

Ob es sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen, hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab. Daher sollte sich jeder vor der Wohnungssuche Gedanken über seine aktuelle finanzielle, berufliche und familiäre Situation sowie über seine Zukunftspläne machen. Besonders die langfristige finanzielle Belastung ist ein Aspekt, den Interessenten intensiv prüfen sollten, bevor sie eine Wohnung kaufen.

Tipps zum Wohnungskauf

Beim Kauf einer Wohnung gilt es einiges zu beachten. Immowelt.at erklärt die fünf wichtigsten Schritte.

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