Online-Besichtigung
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Ein Strandhaus in Florida, ein kleines Apartment in New York oder die eigene Farm im texanischen Hinterland: Wer sich in den USA eine Immobilie kaufen möchte, hat unbegrenzte Möglichkeiten – sofern die Finanzen dies zulassen. Da jeder US-Bundesstaat seine eigenen Regelungen hat, die den Immobilienkauf betreffen, sollten Käufer unbedingt einen Rechtsanwalt konsultieren.
2017 lebten 35.000 Österreicher in den USA. Die Gründe für die Auswanderung sind vielfältig, ebenso die Wünsche an das neue Zuhause. Käufer in spe sollten für die Suche einen Makler und für die rechtlichen Angelegenheiten einen Rechtsanwalt engagieren. Damit lassen sich nicht nur die individuellen Vorstellungen besser umsetzen, sondern so kann der Immobilienkauf auch rechtmäßig und ohne Komplikationen über die Bühne gehen. Denn im Vergleich zum Immobilienerwerb in Österreich sind die Unterschiede in manchen Punkten erheblich.
Wer sich für ein Haus oder eine Wohnung in den USA interessiert, sollte vor der Suche zuerst eines machen: „Um feststellen zu können, ob die USA als Wohnort überhaupt infrage kommen, bietet es sich an, das Land zu bereisen“, sagt Nadja-Marie Brunner, Immobilienmaklerin und Broker bei Century 21 Sunbelt Realty Inc. in Cape Coral, Florida. Schließlich macht es einen Unterschied, ob man das Land persönlich kennenlernt oder ob die Eindrücke ausschließlich von Fotos stammen.
„Die USA sind ein riesiges Land, es gibt sehr unterschiedliche Klimazonen und erhebliche strukturelle sowie wirtschaftliche Unterschiede zwischen Ballungsgebieten und ländlichen Regionen“, erklärt Holger Siegwart, Rechtsanwalt und Attorney at Law in Burlingame, San Francisco. Außerdem gebe es zwischen den einzelnen Bundesstaaten und innerhalb einzelner Staaten zum Teil erhebliche Unterschiede hinsichtlich des aktuellen Preisniveaus und der künftigen Marktperspektiven.
„Wer sich für eine Ferienimmobilien interessiert, sollte das Angebot an vergleichbaren Ferienimmobilien in den jeweiligen Gegenden auswerten“, sagt Siegwart. Denn in einigen Gegenden gebe es ein deutliches Überangebot an Ferienimmobilien. Dies könne wiederum zu erheblichen Leerständen oder zu niedrigeren Mieteinnahmen führen. Daher sollten sich Käufer von Ferienimmobilien auf jeden Fall eine Aufstellung über die laufenden Kosten und zu den erzielten Gewinnen der Vorjahre vorlegen lassen.
Vielen Käufern ist auch die Sicherheit – nicht nur in Hinblick auf Wirbelstürme – wichtig. „Vor Kauf einer Immobilie ist es von Vorteil, die örtliche Kriminalitätsstatistik heranzuziehen“, so Siegwart. Außerdem gehört auf die To-Do-Liste: eine gründliche Besichtigung der Immobilie und eine genauere Bewertung der Nachbarschaft sowie der näheren Umgebung. Dabei sollten auch ausführliche Informationen zum jeweiligen Schulbezirk, der Qualität der Schulen, dem lokalen und regionalen Arbeitsmarkt sowie der örtlichen Infrastruktur eingeholt werden.
Zudem sollten Käufer vorab den Zweck der Immobilie entscheiden, und sich dann entsprechend um das notwendige Visum kümmern – auch wenn für den Immobilienkauf in den USA weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch eine Green Card nötig sind. Generell bekommen ausländische Käufer durch Immobilienbesitz noch lange keine Rechte oder Privilegien in Bezug auf einen legalen Aufenthalt. Wer also in die USA einwandern möchte, für den gilt: Erstmal die Visa-Frage klären und sich im Anschluss an die Immobiliensuche machen.
Unbedingt beantragen sollten alle Immobilienkäufer in spe eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), eine Steuernummer. Diese erhalten sie beim Internal Revenue Service (IRS) oder beim vom IRS anerkannten Certified Professional Accountant.
Anders als in anderen Ländern ist es Immobilienkäufern möglich, eine Finanzierung von einer US-amerikanischen Bank für ihren US-Immobilienkauf zu erhalten. Voraussetzung sollte allerdings eine Eigenkapitalhöhe von 30 bis 40 Prozent sein. Manche Banken verlangen von ihren Käufern, dass sie eine bestimmte Summe auf der Bank angelegt haben, andere Geldinstitute wiederum bieten nur einen gewissen Kreditrahmen an. Um letztlich eine Hypothek beantragen zu können, muss der Käufer zuerst seine Kreditsicherheit sicherstellen und eine gute Bonität vorweisen können. Wer sich seine Immobilie mithilfe einer US-Bank finanzieren möchte, muss vor allem Geduld und Ausdauer mitbringen. Gründe hierfür sind unter anderem die Dokumente in einer anderen Sprache und unbekanntem Format oder fehlende Dokumente nach amerikanischem Standard.
Sind die offenen Fragen bezüglich Visum und Finanzierung geklärt, kann die Suche beginnen. Dabei gilt: nicht ohne Makler und Rechtsanwalt.
„Aufgrund der Komplexität des Immobilienmarktes in den USA sollte auf die Betreuung durch einen kompetenten Makler auf keinen Fall verzichtet werden. Wichtig ist dabei, dass Käufer und Verkäufer unbedingt jeweils ihren eigenen Makler einschalten (buyers´ broker und sellers´ broker), der sodann nur die Interessen seiner Partei vertritt“, so Siegwart. Er rät davon ab, dass Käufer und Verkäufer mit nur dem gleichen Makler zusammenarbeiten, da sich durch eine etwaige Interessenskollision erhebliche finanzielle und rechtliche Nachteile ergeben könnten. Da in den USA eben nur lizensierte Immobilienmakler tätig sein dürfen, sollten sich Käufer unbedingt die Lizenznummer des Maklers vorlegen lassen. „Alle Immobilienmakler in den USA haben staatliche Lizenzen und 96 Prozent der Transaktionen werden von Maklern geregelt“, erklärt Brunner. Die Provision erhält der Käufer-Makler in den meisten Fällen anteilig von der Provision des Verkäufer-Maklers. Da Immobilienmakler Zugriff auf das sogenannte Multiple-Listing-Services-(MLS-)System und somit auf sämtliche angebotene Immobilien in ihrem Gebiet haben, können sie dem Käufer eine große Auswahl an Immobilien präsentieren. Gemeinsam mit dem Makler suchen sich die Käufer ein oder mehrere Objekte aus. Im Anschluss folgt die Offerte, also ein Angebot an den Verkäufer.
Einmal entschieden, arbeiten Käufer und Makler in den meisten Fällen bis zum Abschluss des Geschäfts zusammen. Deshalb sollten sich Käufer bei der Wahl ihres Immobilienmaklers Zeit lassen. Von Vorteil sei es dabei immer, jemanden zu wählen, der schon länger im Geschäft ist, sich mit der Zusammenarbeit mit Österreichern auskennt beziehungsweise deutsch spricht und im entsprechenden Staat lizensiert ist.
Anders als in Österreich gibt es in den USA keine Möglichkeit, einen Vorvertrag abzuschließen. Stattdessen ist die Offerte die Vorstufe zum Kaufvertrag. Denn sind sich Käufer und Verkäufer einig, wandelt sich die Offerte zum Kaufvertrag. Inhaltlich muss dieser Vertrag folgende Punkte enthalten:
Im Vertrag muss auch die Reaktion der Parteien auf die Offerte, also das Angebot, vermerkt werden. In vielen Fällen setzt der Käufer den Preis im Vertrag etwas niedriger an. Der Verkäufer kann dieses Angebot annehmen oder aber mit Wunsch auf ein besseres Angebot ablehnen – was sehr häufig vorkommt. Letztlich gibt es zwei Möglichkeiten: Das Geschäft kommt nicht zustande, weil sich die Parteien nicht einig werden, oder Käufer und Verkäufer sind mit dem Preis einverstanden und der nächste Schritt kann folgen.
„Sind sich Käufer und Verkäufer beim Preis einig, tickt die Uhr“, sagt Brunner. Dann müssen Käufer innerhalb von drei bis fünf Tagen die Anzahlung machen. Diese beläuft sich zumeist auf zehn Prozent des Kaufpreises. Ist dies erledigt, geht der nächste Countdown los: Rund 15 Tage haben Käufer dann Zeit, um einen Baugutachter, einen Inspector, zu bestellen. „Dies ist in vielen Gegenden üblich und unbedingt empfehlenswert, damit Käufer nicht im Nachhinein mit versteckten Mängeln oder Umweltrisiken zu kämpfen haben“, so Siegwart.
In manchen Bundesstaaten ist die Begutachtung nochmals spezifischer – wie in Florida, da es sich hier um ein Hurrikan-Gebiet handelt. Das bedeutet, dass das Haus nicht nur auf Schimmel und Feuchtigkeit untersucht wird, sondern dass vor allem die Fenster und das Dach auf Windbeständigkeit geprüft werden. Ebenso erhalten Pool und Uferbefestigungen einen Check. „Werden Mängel festgestellt, hat der Käufer die Möglichkeit, aus dem Vertrag auszutreten oder diesen neu zu verhandeln“, so die Maklerin – auch wenn normalerweise alle Immobilien gekauft „wie gesehen“ werden. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, weil das Haus beispielsweise einen Termitenbefall aufweist, bekommt dieser auch seine Anzahlung wieder zurück. Die Kosten für den Baugutachter trägt der Käufer, während die Kosten für die Arbeit der Title Company der Verkäufer übernimmt. In den USA gibt es zwar kein Grundbuchamt, sondern stattdessen die Public Records, die neben sämtlichen Informationen über eine Person auch Auskünfte zu Immobilien geben kann, weshalb Käufer unbedingt eine Title Company zur Recherche hinzuziehen sollten. Ein Title Officer führt Title Search aus und prüft, ob die Immobilie tatsächlich vom wirklichen Eigentümer erworben wurde, ob sie belastet ist oder ob Rechte Dritter vorliegen. „Dies wird nochmals mit einer Title Insurance versichert, die in manchen Bundesstaaten vom Verkäufer bezahlt wird“, erklärt Brunner.
Sind diese Schritte zur Zufriedenheit beider Parteien verlaufen und sind beide mit dem Inhalt der Offerte einverstanden, wird mit Unterzeichnung von Käufer und Verkäufer aus der Offerte der finale Kaufvertrag (Executive Contract). Allerdings muss der Käufer neben der Anzahlung in Treuhand noch den Kapitalnachweis in Form eines Bankbelegs, einer Kopie aus dem Aktiendepot oder eine vorläufige Finanzierungsbestätigung vorlegen. Zudem sollte vermerkt sein, dass sich im Rahmen der Inspektion keine Mängel ergeben haben und dass der Verkäufer die Kosten für die fachgerechte und vollständige Behebung der Schäden übernimmt. Bereits während der Inspektion werden in der Vertragsagenda Zusatzvereinbarungen - beispielsweise über noch ausstehende Reparaturen - geregelt.
Anders als in Österreich wird der Käufer in den USA nicht mit Eintragung im Grundbuch zum Eigentümer, sondern mit Übergabe der Eigentumsurkunde (deed). Dies erfolgt normalerweise am Tag des Closings, das zumeist innerhalb einer Frist von vier Wochen nach Vertragsunterzeichnung stattfindet. Allerdings kann diese Frist einvernehmlich verlängert werden.
Für die Vertragsunterzeichnung treffen sich Verkäufer und Käufer entweder bei einer Title Insurance Company oder beim Anwalt. Es erfolgt die abschließende Besichtigung (Final Walk Through) der Immobilie, um sicherzustellen, dass das Objekt auch gemäß den Vereinbarungen übergeben wird. Mit Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises (abzüglich der Anzahlung) geht die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in den Besitz des neuen Eigentümers über. „Dabei nimmt die Title Company den Kaufpreis vom Käufer sowie die unterschriebene Eigentumsurkunde treuhänderisch entgegen“, sagt Siegwart.
Generell muss der Käufer beim Closing nicht anwesend sein, sondern kann er sich entweder mittels Vollmacht von einer anderen Person vertreten lassen oder diesen Vorgang zusammen mit dem Makler und Title Officer abwickeln.
Im Closing Statement werden alle anfallenden Kosten nochmal aufgelistet und mit einer Title Insurance können sich Käufer vor Lücken im Rechtsschutz absichern. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Verkäufer keine Garantie auf den Zustand der Immobilie geben kann. Somit sind Käufer vor Ansprüchen Dritter geschützt.
Die Kosten für den Käufer sind beim Immobilienkauf in den USA relativ überschaubar. Für die Aufbewahrung aller Dokumente im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf erhalten die Broker eine Transaktionsgebühr zwischen 300 und 350 US-Dollar. „Hinzu kommt die jährliche Grundsteuer“, sagt Brunner. Deren Höhe ist vom Bundesstaat abhängig. In Kalifornien beträgt sie beispielsweise jährlich rund 1,25 Prozent des Grundstückswertes. „Daneben fallen in manchen Bundesstaaten Grunderwerbssteuer, Eintragungskosten von rund 20 US-Dollar (circa 17 Euro), und Kosten für die Inspektion durch Sachverständige an. Diese Kosten variieren ebenfalls regional und können sich zusätzlich auf wenige Prozentpunkte des Kaufpreises belaufen“, zählt Siegwart auf. Ansonsten sind noch die Anwaltskosten und eventuell Übersetzungskosten zu begleichen. „Für eine Transaktion in Lee County Florida muss der Käufer bei Barzahlung rund 300 US-Dollar bezahlen. Eine ausführliche Inspektion der Immobilie kostet rund 600 US-Dollar“, erklärt Brunner.
Zudem rät die Maklerin österreichischen Käufern, eine Limited Liability Company (LLC) zu gründen. Ähnlich einer GmbH ohne Einlage kann somit nicht nur eine steuerliche Optimierung erfolgen, sondern beschränkt dies auch die Haftung, was besonders bei der Vermietung eine wichtige Rolle spielt. „Mit einer LLC kann auch im Schadensfall die Haftung auf den Wert der Immobilie begrenzt werden, beispielsweise wenn ein Passant vor dem Haus stürzt und sich schwer verletzt“, so Siegwart.
Käufer, die nicht das ganze Jahr vor Ort sind, sollten ihre Immobilie die restliche Zeit nicht unbewohnt lassen. Aus zweierlei Gründen: „Zum einen ist es für das Haus besser, wenn es bewohnt wird, zum anderen kann der Eigentümer mit den Einnahmen die laufenden Kosten wie Strom, Grundsteuer und Versicherungen decken“, erklärt die Maklerin. Allerdings sollte die Vermietung über eine lizensierte Agentur oder Hausverwaltung laufen – auch um Fehler zu vermeiden. So wüssten laut Brunner beispielsweise viele Eigentümer nicht, dass sie eine Hotellizenz benötigen, um ihre Immobilie vermieten zu können. Diese erhalten sie von einer lizensierten Hausverwaltung. Generell rät die Maklerin, die Vermietung nicht alleine in die Hand zu nehmen, denn wüssten Agenturen und Hausverwaltungen, wie Mehrwert- und Touristensteuer abzuführen sind – im Gegensatz zu vielen frischgebackenen Eigentümern, für die US-amerikanische Steuergesetze vor allem anfangs noch Neuland sind.
Daher sollte jeder Schritt wohlüberlegt sein, denn so grenzenlos der Immobilienkauf in den USA in mancherlei Hinsicht sein mag, so schnell können Käufer an ihre Grenzen stoßen.
Stand: September 2018