Wenn Mieter ihren Mietzins mindern – so sollten Vermieter reagieren

Erst kommt die Meldung eines Mangels in der Wohnung und dann landet auf dem Konto nur noch ein Teil der vereinbarten Miete. Viele Vermieter sind verunsichert, wenn Mieter die Miete mindern. Ein Leitfaden, was dann zu tun ist.

Wann darf mein Mieter die Miete mindern?

Ein Recht zur Mietzinsminderung haben Mieter grundsätzlich in allen Mietwohnungen, unabhängig davon, ob sie ganz, teilweise oder gar nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen. Denn ein Grund für eine Mietzinsminderung liegt nach Paragraf 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) immer dann vor, wenn eine Wohnung so mangelhaft ist, dass sie nicht wie vereinbart benutzt werden kann. Mögliche Gründe für eine Mietminderung sind unter anderem:

• Schimmelbefall
• Lärmbelästigung
• Vollständiger oder teilweiser Ausfall der Heizung im Winter
• Ausfall der Wasserversorgung
• Ausfall des Fahrstuhls

Um wie viel darf mein Mieter die Miete mindern?

Die Frage, wie hoch eine Mietzinsminderung letztlich ausfallen darf, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn genaue Minderungsquoten schreibt das Gesetz nicht vor. Das ABGB regelt lediglich, dass die Mietzinsminderung Dauer und Ausmaß der Unbrauchbarkeit der Mietwohnung berücksichtigen muss. Prinzipiell bedeutet das also, dass die Minderungsquote 100 Prozent beträgt, wenn die Wohnung gänzlich unbewohnbar ist.

Wichtig: Ist der Mangel behoben, ist der Mieter verpflichtet, sofort wieder vollständig die Miete zu zahlen. Hat der Mangel etwa zwei Wochen innerhalb eines Monats bestanden, darf die Miete auch nur für diese zwei Wochen gemindert werden und nicht für den gesamten Monat.

Beispiele aus der Rechtsprechung für Mietzinsminderungen

Wie gehe ich vor, wenn der Mieter den Mietzins gemindert hat?

Wenn nun der Mieter die Miete mindert, sollten Vermieter folgendermaßen vorgehen:

Schritt 1: Überprüfen, ob die Mietzinsminderung berechtigt ist

Voraussetzung für eine Mietzinsminderung ist stets, dass die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann. Gründe, die eine Mietzinsminderung ausschließen:

• Bagatellschäden, wie ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür.
• Vom Mieter selbst verursachte Mängel. Zum Beispiel ein Schimmelbefall durch falsches Lüften. Die Nachweispflicht liegt jedoch beim Vermieter.
• Dem Vermieter ist der Mangel nicht bekannt. Erst mit der Meldung ist eine Mietzinsminderung möglich.
• Der Mangel war bereits beim Abschluss des Mietvertrages bekannt und wurde vom Mieter widerspruchslos hingenommen.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterverband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

Schritt 2: Überprüfen, ob die Mietzinsminderung korrekt durchgeführt wurde

Will der Mieter die Miete mindern, muss er sich an bestimmte Regeln halten. So muss er dem Vermieter unverzüglich den Mangel mitteilen. Wenn er das nicht macht, oder erst viel Zeit verstreichen lässt, kann er seinen Anspruch auf Mietzinsminderung verlieren.

Schritt 3: Vorgehen je nach Zulässigkeit der Mietzinsminderung

Je nachdem, ob die Mietzinsminderung rechtens ist, kann der Vermieter unterschiedlich reagieren:

Wenn die Mietminderung rechtens ist

Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, sollte er nun so schnell wie möglich den Schaden beheben und einen Handwerker beauftragen. Ist der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich und kann nichts gegen ihn unternehmen, muss er die Mietzinsminderung hinnehmen. Und zwar solange die Situation sich nicht verändert – das gilt beispielsweise bei Baustellenlärm.

Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, sollten Vermieter in folgenden Schritten vorgehen:

1. Der Mietminderung schriftlich widersprechen, am besten mit einer Begründung, warum sie nicht gerechtfertigt ist – also beispielsweise, weil es sich um einen Bagatellschaden handelt oder weil der Mieter den Schaden selbst verursacht hat.
2. Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, können Vermieter eine der mietrechtlichen Schlichtungsstellen vor Ort anrufen. Dort wird dann geklärt, ob die Mietzinsminderung gerechtfertigt ist oder nicht.
3. Zahlt der Mieter nicht oder nicht ausreichend, haben Vermieter die Möglichkeit eine Mietzins- und Räumungsklage am Bezirksgericht einzureichen. Stimmt das Gericht dem Vermieter zu, kann der Mieter die Kündigung noch abwenden, wenn er noch während des Verfahrens den Differenzbetrag nachbezahlt. Nur wenn der Mieter grob fahrlässig oder mutwillig die Miete gemindert hat, kann es trotz Nachzahlung zu einer Wohnungskündigung kommen, weil das Gericht dann davon ausgeht, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig beeinträchtigt ist.