Umwidmung: So wird die Gewerbeimmobilie zur Wohnung

In Ballungsräumen, insbesondere in Wien, ist Wohnraum knapp. Gleichzeitig stehen immer mehr Büroflächen leer. Da liegt es für manche Immobilieneigentümer nahe, die Gewerbeeinheiten in Wohnraum umzuwidmen. Dafür müssen sie jedoch einige rechtliche Hürden überwinden.

Wohnraum ist vielerorts knapp, während so mancher Erdgeschossladen leer steht. Dann wäre eine Umwidmung zu Wohnraum vorteilhaft. Doch einfach umbauen und dann vermieten – das geht in der Regel nicht. Eigentümer müssen dabei eine ganze Reihe von Aspekten beachten:

• die allgemeinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes
• die jeweilige Widmung im Flächenwidmungs- beziehungsweise Bebauungsplan für das konkrete Gebiet
• die vertraglichen Vereinbarungen der Miteigentümer untereinander, die in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag geregelt werden

1. Baurecht beachten: Flächenwidmung, Bebauungspläne, Baubewilligung

Dr. Rainer Lassl MA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien und Graz, rät Immobilieneigentümern, erst die öffentlich-rechtliche Situation zu klären: „Da die Widmungsänderung in jedem Fall in der Flächenwidmung beziehungsweise Bauordnung Deckung finden muss, ist es ratsam, dies zuerst zu tun und erst dann die Situation laut Wohnungseigentumsvertrag zu klären.“ Wie Grundstücke genutzt werden dürfen, ob als Büro oder als Wohnung, legen die Gemeinden in ihren Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen fest. Denn darin werden die verschiedenen Gebiete bestimmt: Etwa Wohngebiet, Wohngebiet-Geschäftsviertel, gemischtes Baugebiet oder Industriegebiet. Sowie weiter, wie sie bebaut werden dürfen. Zum Beispiel, wo Fluchtlinien verlaufen, wo Schutzzonen sind und wo Zonen für Großbauvorhaben. Diese Bestimmungen müssen auch bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum eingehalten werden.

Zum Beispiel in Wien: „Soll eine Wohnung in einem als Geschäftsviertel ausgewiesenen Teil eines Wohngebietes entstehen, so ist das nur möglich, wenn der Fußboden zumindest 3,5 Meter über dem anschließenden Gelände oder der anschließenden Verkehrsfläche liegt“, sagt Rechtsanwalt Dr. Peter Brodner der Brodner Rechtsanwalt GmbH in Wien. Dadurch solle verhindert werden, dass Emissionen – Gestank, Lärm, Staub und Erschütterungen – den Wohnzweck beeinträchtigen.
In allen Gebieten und Zonen, in denen in der Regel Wohnungen errichtet werden dürfen, ist es laut dem Rechtsexperten gestatten, auch als Büros gewidmete Räume durch eine Baubewilligung in Wohnungen umzuwidmen (siehe u.a. § 60 Abs. 1 lit. c) BO für Wien). Daneben müssen in der Regel auch die sonstigen notwendigen baulichen Anforderungen laut Wiener Bauordnung für eine Wohnung erfüllt sein (siehe etwa § 119 BO für Wien). Einfacher ist es, wenn nur geringfügige bauliche Änderungen für die Umwidmung nötig sind und dadurch keine Stellplatzverpflichtung ausgelöst wird: Dann reicht laut Brodner bereits eine Bauanzeige (§ 62 Abs. 1 Ziff. 4 BO für Wien). 
„Für den umgekehrten Fall, die Umwidmung einer Wohnung in eine Gewerbeimmobilie, ist jedoch stets eine Baubewilligung nötig.“

Die Bauordnungen der Länder

Für die Änderung der Raumwidmung und damit auch die Umwidmung von Büro in Wohnung braucht es laut Rechtsexperten Brodner in folgenden Ländern eine Baubewilligung:

• Wien
• Kärnten
• Salzburg
• Steiermark
• Tirol
• Vorarlberg

In diesen Ländern reicht eine Bauanzeige aus:

• Burgenland
• Niederösterreich
• Oberösterreich

2. Widmungsvereinbarung im Wohneigentumsvertrag prüfen

Ist geklärt, ob eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige für die Umwidmung nötig ist, so folgt als nächstes ein Blick in den Wohneigentumsvertrag: Wie darf die Immobilie laut der dortigen Beschreibung genutzt werden? Ist ‚Wohnung‘ bereits mit inbegriffen oder steht darin, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum (WE) von ‚Büro‘ in ‚Wohnung‘ umwidmen darf, so hat er in der Regel keine weiteren bürokratischen Hindernisse. Dasselbe gilt laut Oberstem Gerichtshof, wenn im Vertrag nur eine Geschäftsraumwidmung vereinbart wurde, ohne eine nähere Beschreibung, welches Geschäft genau in dem Objekt verwendet darf (OGH, 5 Ob 227/04z).

Trifft das nicht zu, muss der Eigentümer für die Umwidmung zur Wohnung in der Regel die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer formal einholen, und zwar aller. „Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus“, sagt Brodner.

3. Zustimmung der Wohnungseigentümer einholen

Für die Umwidmung in Wohnraum müssen alle anderen Wohnungseigentümer formal zustimmen. „Das gilt selbst dann, wenn durch die Umwidmung kein anderer Wohnungseigentümer eingeschränkt würde“, erklärt Lassl. Diese Zustimmung kann auch stillschweigend, beziehungsweise mündlich, erteilt werden. Er rät aber, sie zur Sicherheit schriftlich einzuholen, samt Fristsetzung.

Stimmen ein oder mehrere Wohnungseigentümer der Umwidmung nicht zu, so kann diese fehlende Zustimmung laut dem Rechtsexperten durch einen Gerichtsbeschluss im Außerstreitwertverfahren ersetzt werden (§ 52 Abs. 1 Ziff 2 iVm § 16 Abs 2 WEG 2002).

4. Bei Ablehnung: Zustimmung über das Außerstreitwertverfahren

Mit Hilfe eines Außerstreitrichters können änderungswillige Wohnungseigentümer oft ihre Umwidmung doch noch durchsetzen. Dabei wägt der Richter im Einzelfall die Interessen beider Seiten für und wider die Umwidmung ab, je nachdem, wie sehr sie davon betroffen sind. Grundlage dessen ist das Wohnungseigentumsgesetz. Darin ist geregelt, unter welchen Bedingungen Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen haben, sofern sie die Änderung auf eigene Kosten durchführen (§ 16 Abs. 2 WEG 2002). 

Dann gibt es in der Regel ein ‚Ja‘ zur Umwidmung:

A) Die Umwidmung betrifft nur das eigene WEG-Objekt

Die Änderung (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002):

• hat keine Schädigung des Hauses und
• keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer und
• keine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes und
• keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen zur Folge.

B) Die Umwidmung betrifft auch allgemeine Teile der Liegenschaft

Diese Änderung muss zusätzlich zu den Voraussetzungen unter A noch erfüllen, dass (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002):

• sie verkehrsüblich ist oder
• einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers entspricht.

Den Nachweis, das Letzteres der Fall ist, muss stets der änderungswillige Wohnungseigentümer erbringen.

C) Die Umwidmung betrifft auch andere Wohnungseigentümer

Eine solche Umwidmung muss die Voraussetzungen von A und B erfüllen und wird zudem nur zugelassen, wenn sie (§ 16 Abs 2 Z 3 WEG 2002):

• keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des anderen Wohneigentums zur Folge hat und
• dem beeinträchtigten Wohnungseigentümer bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

Wer eine Ordination oder ein Büro in Wohnraum umwidmen will, hat laut Rechtsanwalt Lassl gute Chancen: „Dabei ist die gerichtliche Zustimmung wahrscheinlich zu erwarten.“ Anders herum sei eine Umwidmung oft deutlich schwerer, wenn eine normale Wohnung in ein Gewerbe umgenutzt werden soll und diese Änderung so nicht im Wohnungseigentumsvertrag vorgesehen sei: „Dies sah der Oberste Gerichtshof in der Vergangenheit oftmals als unzulässig an, da dann schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtig werden können.“

„Bei einer Umwidmung von Büro oder Gewerbe zu Wohnung, ist die gerichtliche Zustimmung wahrscheinlich zu erwarten.“

— Dr. Rainer Lassl MA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien und Graz

Fallbeispiel: Umwidmung Büro in Wohnung

In einem Büro- und Geschäftshaus sollte ein Büro in eine Wohnung umgewidmet werden (OGH, 5 Ob 83/11h). Ein Miteigentümer, der in seinem WE-Objekt ein Nachtcafé betrieb, stellte sich dagegen, mit der Argumentation, er hätte seine Immobilie bewusst in einem reinen Büro- und Geschäftshaus gekauft, um keine Anrainerbeschwerden befürchten zu müssen. Denn durch das Nachtlokal entstünden Lärm und sonstige Emissionen, die die Anwohner beim Schlaf stören würden und zu Beschwerden führen könnten.
Das Außerstreitgericht führte dazu aus, dass die normalen Beeinträchtigungen durch das Nachtlokal ohnehin von den Wohnungseigentümern oder deren Mietern zu dulden seien. Damit reduziere sich die Beeinträchtigung des Lokalbesitzers darauf, behördliche Bestimmungen beachten zu müssen und fallweise Querelen und Beschwerden der Benützer des Hauses ausgesetzt zu sein – was gegenüber der Umwidmung hinnehmbar sei. Dem stimmte der Oberste Gerichtshof zu.

5. Nach der Umwidmung: Grundbuch ändern

Bei der Begründung von Wohneigentum wird die Widmung der Räumlichkeiten stets auch im Grundbuch festgehalten. Ist die Umwidmung endlich unter Dach und Fach, so rät Rechtsanwalt Lassl Wohnungseigentümer, diese Änderung auch im Grundbuch vornehmen: „Nur dann ist zum Beispiel im Falle eines Verkaufs der Immobilie gewährleistet, dass die neue Widmung auch für den neuen Eigentümer erkennbar und verbindlich ist.“ Dafür benötige er jedoch eine grundbuchsfähige Urkunde, zum Beispiel den geänderten Wohnungseigentumsvertrag oder einen Nachtrag dazu.

Kosten einer Umwidmung

Welche Kosten mit einer Nutzungsänderung einhergehen, steht und fällt damit, wie stark der bauliche Eingriff ist. Muss das gesamte Gebäude entkernt werden und sind Grundriss- oder Statik-Änderungen nötig, liegen die Kosten schnell über 1.000 Euro pro Quadratmeter. Sind dagegen nur kleine Anpassungen erforderlich, fallen die Aufwendungen entsprechend geringer aus.

Daneben sind auch Kosten für die Planung und Baugenehmigung zu tragen. Diese hängen stark von Art und Umfang des Vorhabens ab. Je nach Land ist für Wohnraum auch eine bestimmte, von der Bauaufsichtsbehörde vorgegebene Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen. „Kann die Stellplatzverpflichtung nicht erfüllt werden, so kann die Gemeinde alternativ eine Ausgleichsabgabe verlangen“, erklärt Lassl. Dies sei insbesondere in Wien ein Thema, aber auch in anderen Bundesländern gebe es vergleichbare Vorschriften. In Wien liegt der Einheitssatz für die Ausgleichsabgabe je Stellplatz zum Beispiel bei 12.000 Euro, im Stadtbereich Krems an der Donau sind es 4.500 Euro.

Wann sich eine Umwandlung lohnt

Eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohneinheiten kann sich lohnen, wenn die Gewerbeeinheiten nicht mehr oder nur noch schwer vermietbar sind. Gerade aktuell leerstehende Gewerbe- und Büroobjekte können als Wohnungen nutzbar gemacht werden, insbesondere, wenn Bus- und Zugverbindungen leicht erreichbar sind und sie individuellen Wohnraum bieten. Daneben finden sich in Altbaugebieten oft Mehrfamilienhäuser mit kleineren Läden im Erdgeschoss, für die es heute keine Verwendung mehr gibt. Hier ist eine Umwidmung oft mit vertretbarem Aufwand möglich.