Rücktritt vom Immobiliengeschäft: So gehst du vor

Platzt die Finanzierung und der Käufer kann nicht zahlen, stehen er und der Verkäufer vor einem Problem. Ist dann der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich? Antwort auf diese und weitere Fragen zur Rückabwicklung von Immobilienkaufverträgen.

Kann ich von einem Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

Es gibt vier verschiedene Möglichkeiten, um von einem Kaufvertrag oder einem Kaufanbot für eine Immobilie zurückzutreten:

• Käufer und Verkäufer einigen sich.
• Es ist ein unentgeltliches Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart.
• Es sind sogenannte aufschiebende Bedingungen vertraglich vereinbart. Treten diese ein, kann der Betroffene vom Kaufanbot oder -vertrag zurücktreten. Laut Rechtsanwalt Dr. Rainer Lassl aus Wien sind solche Bedingungen durchaus üblich und sinnvoll. „Klassischer Fall wäre da etwa die Bedingung, dass der Käufer die Finanzierung durch die Bank erhält.“
• Das gesetzlich vorgeschriebene Rücktrittsrecht greift: Hiervon gibt es mehrere Rechte zu verschiedenen Fällen – im Konsumentenschutzgesetz (KSchG), dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG).

Wann kann der Käufer vom Immobiliengeschäft zurücktreten?

Käufern bietet der Gesetzgeber, neben vertraglich vereinbarten Möglichkeiten vom Kaufvertrag zurückzutreten, folgende Optionen:

Kaufanbot bei Erstbesichtigung unterschrieben: Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Das Konsumentenschutzgesetz ermöglicht dem Käufer unter folgenden Voraussetzungen einen Rücktritt vom Immobiliengeschäft (§30a KSchG):

• Der Interessent hat am Tag der erstmaligen Besichtigung der Immobilie eine Vertragserklärung – Kaufanbot oder Kaufvertrag – unterschrieben.
• Bei der Immobilie handelt es sich um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück, welches für den Bau eines EFH geeignet ist.
• Die Immobilie ist dazu bestimmt, vom Käufer selbst oder einem nahen Angehörigen als Hauptwohnung bewohnt zu werden.

Wichtig: Kein Rücktrittsrecht gibt es, wenn der Interessent zuerst aufgrund eines Inserates Kontakt zum Makler oder Verkäufer aufgenommen hat. Denn dann hat der Verbraucher den Vertrag selbst angebahnt.

Normalerweise gilt das KSchG nur für Geschäfte zwischen Unternehmern und Verbrauchern. In diesem speziellen Fall zum Rücktritt von Immobiliengeschäften gilt es aber auch für Verträge zwischen Verbrauchern. Es ermöglicht dem Betroffenen, binnen einer Woche ab Vertragsabschluss eine schriftliche Rücktrittserklärung abzugeben und wieder aus dem Vertrag herauszukommen. Während dieser Zeit müssen keine Anzahlungen geleistet werden.

Wichtig: Die Rücktrittsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Interessent eine Kopie seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat. Erfolgt dies nicht, so erlischt das Rücktrittsrecht jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung (§ 30a Abs. 3 KSchG).

Vereinbarte Bedingungen treten nicht ein: Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Wenn dem Käufer vom Verkäufer Gegebenheiten in Aussicht gestellt werden, die dieser im Zuge der Vertragsverhandlungen als wahrscheinlich darstellt, muss sich der Käufer darauf verlassen können. Treten diese Gegebenheiten nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß ein, ist ein Rücktritt möglich (§ 3a Abs. 1 KSchG).

Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine bestandsfreie Übergabe der Wohnung versprochen wurde, dann aber noch immer Mieter darin wohnen. In diesem Fall kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten.

Die einwöchige Frist für den schriftlichen Rücktritt läuft ab dem Zeitpunkt, zu dem für den Käufer klar ist, dass die Bedingung nicht erfüllt werden kann und er zudem schriftlich über sein Rücktrittsrecht belehrt worden ist. Spätestens einen Monat nach Vertragserfüllung erlischt es aber.

Immobilie verspätet übergeben: Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Gerät der Verkäufer in Verzug – er kann die Immobilie also nicht zum vereinbarten Termin übergeben – kann der Käufer schriftlich seinen Rücktritt erklären (§§ 918 ff ABGB). Allerdings muss vorher eine angemessene Nachfrist gesetzt werden, in der die Wohnung oder das Haus noch übergeben werden kann.

Alternativ kann der Käufer auch Schadenersatz einfordern, wenn er aufgrund der verspäteten Übergabe selbst unerwartete Kosten hatte. Das kann der Fall sein, wenn die Mietwohnung gekündigt wurde und zwischenzeitlich im Hotel übernachtet sowie die Möbel eingelagert werden mussten.

Keine ausreichende Informationen vom Bauträger: Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nach dem Bauträgervertragsgesetz kann der Käufer vom Kauf zurücktreten, wenn ihn der Bauträger nicht spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung schriftlich über Folgendes informiert (§5 BTVG):

• Vorgesehener Vertragsinhalt: Dazu gehören Kaufgegenstand, Kaufpreis, Fälligkeit von Teilzahlungen, zu übernehmende Lasten, Übergabetermin, Sicherstellung, Konto des Bauträgers, Treuhänder.
• Gegebenenfalls: Wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich ohne Bestellung eines Treuhänders erfüllt werden soll, den genauen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit.
• Gegebenenfalls: den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach Paragraf 9 Abs. 4 zur Sicherung des dringenden Wohnbedürfnisses bei Verzögerungen, wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung (§§ 9 und 10 BTVG) erfüllt werden soll.

Der Käufer kann dann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Rücktrittsfrist läuft ab dem Tag, an dem er die vorgesehenen Vertragsdetails sowie eine schriftliche Rücktrittsbelehrung erhält, frühestens aber mit dem Zustandekommen des Vertrags.

Spätestens sechs Wochen nach dem Zustandekommen des Kaufvertrages erlischt das Rücktrittsrecht, auch ohne die schriftliche Rücktrittsbelehrung. Unter ähnlichen Bedingungen gibt es auch ein Rücktrittsrecht, wenn eine dem Kaufvertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung nicht oder in erheblichem Ausmaß nicht bewilligt wird.

Erhebliche Gebäudeschäden: Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Entdeckt der Käufer im Nachhinein erhebliche Gebäudeschäden, so fällt das nicht unter das gesetzliche Rücktrittsrecht. „Es kann aber vorkommen, wenn es aufgrund des Gewährleistungsrechts zu einer sogenannten Wandlung kommt, also der Kaufvertrag aufgelöst wird, weil beispielsweise eine Sanierung oder Preisminderung nicht möglich sind“, so Rechtsanwalt Rainer Lassl.

Die Rechtsgrundlage hierfür hängt laut dem Rechtsanwalt stark vom Einzelfall ab: Neben dem KSchG kann in manchen Fällen auch das Gewährleistungsrecht zu einer Vertragsauflösung führen. „Des Weiteren könnte man in manchen Fällen auch eine zivilrechtliche Anfechtung des Vertrages, zum Beispiel wegen Irrtums, prüfen.“

Wann kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

Der Verkäufer hat nicht so viele Möglichkeiten vom Kaufvertrag zurückzutreten. Der Hauptgrund, der es ihm ermöglicht ist, wenn der Käufer mit der Zahlung in Verzug gerät. Das ist bereits der Fall, wenn die Zahlung nicht zum vereinbarten Termin auf das Konto des Verkäufers eingeht.

Ist das der Fall, hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten:

1. Er besteht auf die Erfüllung des Kaufvertrages und fordert bei schuldhaftem Zahlungsverzug Schadensersatz vom Käufer, zum Beispiel in Form von Verzugszinsen. Sofern hierzu keine Vereinbarungen getroffen wurden, gilt der gesetzliche Verzugszinssatz. Für Geschäfte zwischen Privatpersonen sind dies vier Prozent pro Jahr, bei Unternehmern 9,2 Prozent über dem Basiszinssatz.
2. Er tritt vom Immobilienkaufvertrag zurück, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist.

Übrigens: Gerät der Käufer in Zahlungsverzug, hat der Verkäufer die Möglichkeit, Schadenersatz einzufordern. „Hierbei könnten entsprechende Zinsen oder auch zum Beispiel Mehrkosten für Ersatzbeschaffungen oder zusätzliche Finanzierungskosten geltend gemacht werden“, erklärt Rechtsanwalt Rainer Lassl.

Wie formuliere ich die Rücktrittserklärung richtig?

Das gesetzliche Rücktrittsrecht muss laut Rechtsanwalt Rainer Lassl grundsätzlich schriftlich geltend gemacht werden. Hinein gehören laut ihm:

• das Datum des Kaufanbots/des Immobilienkaufvertrags
• eine genaue Bezeichnung des Objekts
• die Rechtsgrundlage des Rücktritts, wie zum Beispiel Paragraf 30a KschG.

Zudem rät er, die Rücktrittsmitteilung als Einschreiben zu versenden. „So können Betroffene das Einhalten der Frist nachweisen.“

Eigentümerwechsel bereits im Grundbuch: Ist Rückabwicklung noch möglich?

Ist der Immobilienkauf bereits abgeschlossen worden, so reicht es nicht, einfach nur die Rücktrittsmitteilung zu versenden. „Ist der neue Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen, muss eine grundbücherliche Rückabwicklung durchgeführt werden“, sagt Rechtsanwalt Rainer Lassl. Diese sei in der Regel mit Kosten verbunden. Zudem werde auch bereits bezahlte Immobilienertragssteuer laut dem Rechtsanwalt nicht in jedem Fall vom Finanzamt zurückerstattet.

Aber immerhin: Bei der Rückabwicklung des Kaufgeschäftes haben Darlehensnehmer auch die Gelegenheit, sich die Grunderwerbsteuer zurückzuholen. Dafür muss aber binnen drei Jahre ab Entstehung der Steuerschuld ein entsprechender Antrag beim Finanzamt eingehen, gemäß Paragraf 17 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).