Partnerschaftsvertrag: So sichern unverheiratete Paare den Immobilienkauf ab

Wenn unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie kaufen, können sie zwischen verschiedenen Eigentumsformen wählen. Diese sollten auch im Hinblick auf Extremfälle wie Trennung oder ein Versterben des Partners durchdacht werden. Vieles davon können die Partner über einen Partnerschaftsvertrag regeln.

Unverheiratet sein, aber gemeinsam eine Immobilie kaufen – das lässt sich durchaus unter einen Hut bringen. Dafür haben die Partner die Wahl zwischen drei verschiedenen Optionen, bei denen sie mehr oder weniger voneinander abhängig sind. Kein Pflichtprogramm, aber eine gute Absicherung für den Fall der Trennung oder des Todes ist ein Partnerschaftsvertrag.

Gemeinsam eine Immobilie kaufen: Diese Eigentumsformen gibt es für unverheiratete Paare

Unverheiratete Paare haben mehrere Möglichkeiten, den gemeinsamen Immobilienkauf in eine rechtliche Form zu gießen.

1.) Alleineigentum

Beim Alleineigentum kauft nur eine Person die Immobilie und wird im Grundbuch als alleiniger Eigentümer eingetragen, mit allen Rechten und Pflichten. Rechtsanwalt Rainer Lassl sagt: „Er kann die Immobilie verkaufen, belasten und vermieten, ohne fragen zu müssen.“ Auch für Bebauung, Abbruch oder Umbau sei – abgesehen von Behördengenehmigungen – von niemandem eine Zustimmung erforderlich. Laut Lassl ist diese Eigentumsform die sicherste und einfachste – zumindest aus Sicht des kaufenden Partners.

Jener Partner, der nicht im Grundbuch steht, sollte im Gegenzug aber über vertragliche Regelungen abgesichert werden. Zum Beispiel kann ein Mietvertrag aufgesetzt werden, um klarzustellen, ob er Mietzins zahlt, und wenn ja, in welcher Höhe. Wenn er seinen Partner beim Abbezahlen der Hypothek unterstützen will, wäre es auch möglich, den Weg der Mitfinanzierung zu wählen: Dabei gewährt der eine Partner dem späteren Eigentümer einen Privatkredit. Er finanziert die Wohnung dadurch mit, steht dafür aber später nicht im Grundbuch.

2.) Miteigentum in der Eigentümergemeinschaft

Beim sogenannten schlichten Miteigentum gehört die Immobilie mehreren Personen gemeinsam. Das kann das unverheiratete Paar sein, muss es aber nicht: Verwandte und Nicht-Verwandte, und auch mehr als zwei Personen können Miteigentümer sein. Das Miteigentum kann durch Gesetz, Vertrag, ein zufälliges Ereignis – wie etwa eine gemeinsame Erbschaft – oder eine letzte Willenserklärung begründet werden (§ 825 ABGB).

Bei dieser Eigentumsform wird die Immobilie selbst nicht unter den Miteigentümern aufgeteilt, sondern nur das Eigentumsrecht. Rechtsanwalt Rainer Lassl erklärt: „Jedem Miteigentümer gehört einideeller Anteil und jeder Partner kann die gesamte Immobilie in der Regel nutzen.“ Über seinen ideellen Anteil kann jeder Miteigentümer selbst bestimmen: „Er darf ihn zum Beispiel belasten oder veräußern, ohne die Zustimmung der anderen einzuholen.“ Im Falle eines unverheirateten Paares wäre so im Trennungsfall eine unabhängige Entscheidung möglich. Allerdings seien schlichte Miteigentümer in ihrer sonstigen Verfügungsmacht sehr beschränkt: „Bei Umbauten und Veränderungen ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer notwendig.“ Der jeweilige ideelle Anteil jedes Eigentümers wird in Bruchzahlen ausgedrückt – zum Beispiel 1/3 – und ins Grundbuch eingetragen.

Sollen bestimmte Räume doch klar nur von einem Partner genutzt werden dürfen, so können die Partner gemeinsam Benützungsregeln vereinbaren und im Grundbuch einverleiben. So kann auch geregelt werden, dass der Partner eben doch einen realen Teil der Liegenschaft – zum Beispiel eine Wohnung – verkaufen kann. Speziell wenn es um die Beteiligung an den Kosten geht, kann dies auch über einen Mietvertrag geregelt werden, den der Miteigentümer mit allen übrigen Miteigentümern abschließt.

3.) Wohneigentum in der Eigentümerpartnerschaft

Erwerben zwei natürliche Personen gemeinsam eine Wohnimmobilie, so wird dadurch seit dem Jahr 2002 automatisch eine Eigentümerpartnerschaft begründet. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert (§ 13 WEG). Einen Vertrag oder anderweitigen Formalakt braucht es dafür nicht. „Möglich ist es auch, eine Eigentümerpartnerschaft zu begründen, indem ein Partner mit Immobilie die Hälfte davon an seinen Partner überträgt“, so Lassl.

Eine Eigentümerpartnerschaft kann im Sinne des WEG nur aus zwei Personen bestehen. Diese können Lebensgefährten, Ehegatten, aber auch Geschwister oder auch zwei andere Personen sein, die überhaupt nicht miteinander verwandt sind. Die beiden Partner müssen auch nicht gemeinsam wohnen, um eine Eigentümerpartnerschaft zu bilden.

Die Verteilung ist hier eindeutig geregelt: „Das Eigentum gehört jedem Partner zwingend zu je 50 Prozent“, so Lassl – unabhängig davon, wie viel jeder von beiden Partnern zum Beispiel zum Kaufpreis beisteuert. Beide werden mit ihrem Hälfteanteil ins Grundbuch eingetragen und es wird vermerkt, dass sie im Wege einer Eigentümerpartnerschaft verbunden sind.

Wie beim Miteigentum auch, sind die Anteile ideell – eine strikte Trennung, welcher Teil der Wohnung wem gehört, gibt es nicht. Anders als beim schlichten Miteigentum haben Eigentümerpartner jedoch etwas weniger Unabhängigkeit: Sie können nur gemeinsam über die Wohnung entscheiden, zum Beispiel bei Belastungen oder Veräußerungen. Auch dürfen die Partner bei einer Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft nur mit einer Stimme sprechen. Haben sie unterschiedliche Positionen, zählt ihre Stimme nicht. Beide Partner haften auch gemeinsam für die laufenden Kosten ihrer Immobilie: Begleicht der eine Partner seine Rechnungen nicht, kann die Bank die Schulden auch bei dem anderen Partner eintreiben.

Egal für welche Art des Miteigentums sich die Partner entscheiden – „in jedem Fall ist es empfehlenswert, einen Partnerschaftsvertrag abzuschließen“, meint Rechtsanwalt Lassl.

Mit Partnerschaftsvertrag den Immobilienkauf absichern

Durch einen Partnerschaftsvertrag – ehemals auch „Konkubinatsvertrag“ genannt – kann ein Paar das Zusammenleben während der Lebensgemeinschaft regeln und sich auch für den Fall der Trennung rechtlich absichern. „Insbesondere bei schlichtem Miteigentum empfiehlt sich eine solche zivilrechtliche Vereinbarung, wie die Immobilie zu nutzen ist und wie im Fall der Trennung damit umzugehen ist“, rät Lassl. Der Partnerschaftsvertrag sollte am besten schriftlich aufgesetzt werden und ist dann auch gebührenpflichtig. Er sollte folgende Fragen beantworten:

• Wer kauft das Haus oder die Wohnung?
• Wie wird der Kauf finanziert?
• Wer beteiligt sich zu welchen Teilen an den Unterhaltskosten?
• Wer hat bei Entscheidungen wie viele Stimmrechte?
• Was passiert, wenn sich das Paar trennt?
• Was geschieht bei Tod des Partners?

Trennung

„Grundsätzlich sollte im Partnerschaftsvertrag festgehalten, wer im Fall einer Trennung in der Liegenschaft wohnen verbleibt, und wie viel der andere als Ausgleichszahlung erhalten soll“, rät Rechtsanwalt Lassl. Es könne auch geregelt werden, falls zum Beispiel Marie Hofer die Ausgleichszahlungen nicht leisten kann, dass stattdessen Valentina Wallner in der Liegenschaft bleiben darf und auszahlungspflichtig ist. Im Hinblick auf den Auszug eines Partners könne, so Lassl, auch niedergeschrieben werden, wann der Ex-Partner bei Trennung die Wohnung räumen muss oder auch, ob er während der Wohnungssuche dort noch Sachen lagern darf. „Alternativ kann vertraglich auch ein Verkauf der Liegenschaft geregelt werden.“

Wer gemeinsam eine Immobilie kauft oder auch gemeinsam wirtschaftet, ohne verheiratet zu sein, sollte sich im Partnerschaftsvertrag auch Gedanken über mögliche Extremfälle wie Tod oder Krankheit machen. Denn diese können das Paar auch wirtschaftlich hart treffen: Wird zum Beispiel der Partner Opfer eines Unfalls, so haben unverheiratete Partner anders als Ehepartner keinen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Haftpflichtigen.

Vollmachten

Für einige Fälle ist es sinnvoll, wenn sich unverheiratete Paare vertragliche Vollmachten einräumen. So kann zum Beispiel dem Partner eine Vollmacht für den medizinischen Notfall gegeben werden, damit er über medizinische Eingriffe entscheiden kann. Oder im Hinblick auf die gemeinsame Immobilie bevollmächtigt der Alleineigentümer seinen Partner, dass er Reparaturen und Renovierungsarbeiten an der Immobilie in Auftrag geben darf.

Diese Entscheidung sollte mit Bedacht getroffen werden, denn Vollmachten können auch missbräuchlich verwendet werden.

Todesfall im Partnerschaftsvertrag – oder Testament – regeln

Grundsätzlich besteht laut Lassl auch die Möglichkeit, innerhalb der gesetzlichen Schranken, testamentarisch vorzusorgen. „Dabei ist jedoch zu bedenken, dass der Partner sein Testament auch ändern oder widerrufen kann“, sagt der Rechtsexperte.

Um speziell in einer Eigentümerpartnerschaft vertragliche Regelungen für den Todesfall zu treffen – also was mit dem halben Anteil an der Wohnung des Verstorbenen geschieht – müssen in der Regel drei Voraussetzungen erfüllt sein:

• Beide Partner müssen einverstanden sein
• Es muss ein schriftlicher Vertrag zwischen beiden errichtet werden
• Pflichtteilsberechtigte – etwa Kinder oder Eltern – dürfen durch die Vereinbarung nicht benachteiligt werden

Todesfall in der Eigentümerpartnerschaft

Stirbt in einer Eigentümerpartnerschaft ein Partner, so geht der halbe Anteil des Verstorbenen an der Wohnung unmittelbar ins Eigentum des hinterbliebenen Partners über – außer:

• Der Hinterbliebene verzichtet auf den Anteil des Verstorbenen
• Er schließt mit den Erben eine Vereinbarung, dass der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt
• Es gibt eine Vereinbarung zwischen den Eigentümerpartner, dass der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt.

Tritt keine der Ausnahmen ein, wird der Hinterbliebene Alleineigentümer des Wohnungseigentumsobjekts. Dieser Vorgang wird auch als „Anwachsung“ bezeichnet. In einer Eigentümerpartnerschaft gelten dabei Sonderregeln (§ 14 WEG).

Übernahme des Anteils an der Wohnung

Der Hinterbliebene muss an die gesetzlichen oder testamentarischen Erben einen Übernahmspreis bezahlen (§ 14 (2) WEG). Dieser beträgt in der Regel die Hälfte des Verkehrswerts der Wohnung. Der hinterbliebene Partner muss nur dann weniger bis nichts an die Verlassenschaft seines Partners bezahlen, wenn (§ 14 (3) WEG):

• er der Ehegatte oder Nachkomme des Verstorbenen ist. Oder auch ein Vorfahre, sofern keine Nachkommen vorhanden sind;
• die Wohnung der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient.

Ist dann keine andere pflichtteilsberechtigte Person vorhanden – also zum Beispiel Ehegatte oder Nachkomme – so muss der Partner in der Regel gar nichts an sie zahlen.

Sind andere pflichtteilsberechtigte Personen vorhanden, muss der Hinterbliebene ihnen nur ein Viertel des Verkehrswertes zahlen.

Ist kein anderer Pflichtteilsberechtigter vorhanden, die Verlassenschaft wäre aber ohne Zahlung des Partners überschuldet, so muss dieser den erforderlichen Betrag zur Deckung der Nachlassschulden bezahlen – maximal aber ein Viertel des Verkehrswertes.

Verzicht auf Anwachsung

Der Hinterbliebene kann auch auf den Anteil seines verstorbenen Partners innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festgesetzten Frist verzichten. Dann wird das gesamte Wohnungseigentumsobjekt jedoch öffentlich versteigert. Der Erlös wird zu 50 Prozent an den überlebenden Partner und zu 50 Prozent an die Erben ausgezahlt.

Unverheiratet beim Hauskauf: Was tun im Trennungsfall?

Trennt sich das Paar, haben Ex-Partner verschiedene Möglichkeiten, ihre vertraglichen Verbindungen rund um die Immobilie aufzulösen:

• Den Verkauf des eigenen Anteils. Im Falle einer Eigentümerpartnerschaft ist das aber nur mit Zustimmung des Partners möglich, oder wenn beide hierzu eine entsprechende Regelung getroffen haben, zum Beispiel im Partnerschaftsvertrag.
• Bei einer Eigentümerpartnerschaft: Teilungsklage vor Gericht erheben (§ 830 ABGB). Dadurch kann die Eigentümerpartnerschaft aufgehoben werden. Ist eine Realteilung möglich, so wird die Immobilie in der Regel in zwei annähernd gleichwertige Objekte aufgeteilt. Bei Eigentumswohnungen ist das oft nicht der Fall. Dann wird meist das gesamte Objekt versteigert und der Erlös wird in der Regel zur Hälfte aufgeteilt.
• Die gesamte Immobilie verkaufen und den Erlös aufteilen: Dabei können die Partner etwa alles zu gleichen Teilen trennen, „sie können die Kosten aber auch entsprechend ihrer Investitionen in die Immobilie aufteilen und so den Immobilienkauf quasi rückabwickeln“, so Lassl.

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