Geschrieben am 27.05.2025 von 
100% der Leser fanden diesen Artikel hilfreich
Wenn unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie kaufen, können sie zwischen verschiedenen Eigentumsformen wählen. Diese sollten auch im Hinblick auf Extremfälle wie Trennung oder ein Versterben des Partners durchdacht werden. Vieles davon können die Partner über einen Partnerschaftsvertrag sinnvoll regeln.
Übersicht
Gemeinsam eine Immobilie kaufen: Diese Eigentumsformen gibt es für unverheiratete Paare
Unverheiratete Paare haben mehrere Möglichkeiten, den gemeinsamen Immobilienkauf in eine rechtliche Form zu gießen.
Dr. Rainer Lassl MA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien und Graz. Foto: www.lassl.at
1. Alleineigentum
Beim Alleineigentum kauft nur eine Person die Immobilie. Dann steht der Partner auch nicht im Grundbuch.
Rechtsanwalt Rainer Lassl sagt: „Er kann die Immobilie verkaufen, belasten und vermieten, ohne fragen zu müssen.“ Auch für Bebauung, Abbruch oder Umbau sei – abgesehen von behördlichen Genehmigungen – keine Zustimmung erforderlich. Lassl: „Diese Eigentumsform ist die sicherste und einfachste – zumindest aus Sicht des kaufenden Partners.“
Um nicht mit leeren Händen dazustehen, sollte sich der nicht eingetragene Partner anderweitig absichern. Zum Beispiel durch einen Mietvertrag, der klärt, ob und wie viel Mietzins gezahlt wird. Möglich ist auch eine Mitfinanzierung über einen Privatkredit: Der Partner beteiligt sich finanziell, erhält aber keinen Grundbuchseintrag.
Beispiel:
Rosa Graf kauft mit einer Erbschaft ihre eigene Wohnung. Mit ihrem Partner Moritz Gruber will sie zusammenziehen – aber sich nicht gleich binden. Darum wird sie seine Vermieterin und erstellt mit ihm einen flexiblen Mietvertrag.
2. Miteigentum in der Eigentümergemeinschaft
Beim sogenannten schlichten Miteigentum gehört die Immobilie mehreren Personen gemeinsam. Das können unverheiratete Paare, Verwandte oder auch mehrere nicht verwandte Personen sein. Begründet wird das Miteigentum durch Gesetz, Vertrag, Erbschaft oder letztwillige Verfügung (§ 825 ABGB).
Die Immobilie wird nicht physisch aufgeteilt, sondern ideell:
Rechtsanwalt Rainer Lassl erklärt: „Jedem Miteigentümer gehört ein ideeller Anteil und jeder Partner kann die gesamte Immobilie in der Regel nutzen.“ Über diesen Anteil darf jeder selbst verfügen. „Er darf ihn zum Beispiel belasten oder veräußern, ohne die Zustimmung der anderen einzuholen.“ Bei Umbauten sieht das anders aus: „Bei Umbauten und Veränderungen ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer notwendig.“
Der jeweilige Anteil – z. B. 1/3 – wird im Grundbuch eingetragen.
Wollen Paare bestimmte Räume exklusiv nutzen, können sie Benützungsregeln vereinbaren und im Grundbuch eintragen lassen. Auch eine Beteiligung an den Kosten lässt sich über einen Mietvertrag regeln.
Beispiel: Lorenz Huber und Emma Pichler kaufen gemeinsam ein Haus. Emma investiert mehr und erhält 2/3, Lorenz 1/3. Benützungsregeln regeln die Nutzung einzelner Räume. Für den Trennungsfall schließen sie zusätzlich einen Partnerschaftsvertrag mit Unterhaltsregelungen ab.
3. Wohneigentum in der Eigentümerpartnerschaft
Kaufen zwei natürliche Personen eine Wohnimmobilie, entsteht automatisch eine Eigentümerpartnerschaft. Ganz ohne zusätzlichen Partnerschaftsvertrag in Österreich oder Formalakt. Das ist in § 13 WEG geregelt.
„Möglich ist es auch, eine Eigentümerpartnerschaft zu begründen, indem ein Partner mit Immobilie die Hälfte davon an seinen Partner überträgt“, so Lassl.
Diese Partnerschaftsform ist auf genau zwei Personen beschränkt – egal ob Lebensgefährten, Ehepartner, Geschwister oder nicht verwandte Personen. Ein gemeinsamer Wohnsitz ist dafür nicht nötig.
Die Eigentumsverhältnisse sind eindeutig:
„Das Eigentum gehört jedem Partner zwingend zu je 50 Prozent“, erklärt Lassl. Ganz unabhängig vom jeweiligen Finanzierungsanteil. Beide werden mit ihrem Anteil ins Grundbuch eingetragen.
Wie beim Miteigentum sind die Anteile ideell, eine Zuordnung bestimmter Räume gibt es nicht. Allerdings ist die Verfügung eingeschränkter: Entscheidungen wie Verkauf oder Belastung können nur gemeinsam getroffen werden. Bei Uneinigkeit zählt die Stimme des Paares nicht. Auch die Kostenhaftung ist gemeinschaftlich: Zahlt ein Partner nicht, kann die Bank auch den anderen zur Kasse bitten.
Spezialvollmacht für die Eigentümerversammlung
Wer einander vertraut, kann seinem Partner eine schriftliche Spezialvollmacht erteilen. Der Partner darf dann auch für ihn in der Eigentümergemeinschaft sprechen und abstimmen.
Beispiel: Valentina Wallner und Marie Hofer kaufen gemeinsam eine Wohnung. Valentina hat weniger Eigenkapital und Marie zahlt einen guten Teil der Immobilie aus eigener Tasche. Da jeder zahlt, was er kann, wollen sie ihr neues Zuhause hälftig teilen. Um auch möglichst gleichberechtigt entscheiden zu können, wählen sie bewusst die Eigentümerpartnerschaft.
Für den Fall, dass es doch nicht klappt, setzen sie einen Partnerschaftsvertrag auf.
Mit Partnerschaftsvertrag den Immobilienkauf absichern
Wer sich nicht ehelich binden will, aber gemeinsam eine Immobilie kaufen will, der sollte sich in der Regel anderweitig absichern – meist hilft ein Partnerschaftsvertrag. Foto: gstockstudio / adobe.stock.com
Durch einen Partnerschaftsvertrag, früher „Konkubinatsvertrag“, kann ein Paar das Zusammenleben während der Lebensgemeinschaft regeln. Im Fall einer Trennung sind beide Partner rechtlich abgesichert. Besonders beim gemeinsamen Immobilienerwerb ist der Vertrag empfehlenswert. Er kann folgende Punkte regeln:
- Eigentumsverhältnisse: Wer ist Eigentümer der Immobilie?
- Finanzierung: Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?
- Unterhaltskosten: Wer trägt welche laufenden Kosten?
- Entscheidungsbefugnisse: Wie werden Entscheidungen getroffen?
- Trennung: Was passiert im Falle einer Trennung?
- Todesfall: Wie wird der Anteil des Verstorbenen geregelt?
Obwohl eine notarielle Beurkundung nicht zwingend erforderlich ist, verleiht sie dem Vertrag rechtliche Verbindlichkeit. Die Kosten für einen notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag liegen in der Regel zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Das ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Umfang der Regelungen.
Trennung
„Grundsätzlich sollte im Partnerschaftsvertrag festgehalten sein, wer im Fall einer Trennung in der Liegenschaft wohnen verbleibt, und wie viel der andere als Ausgleichszahlung erhalten soll“, rät Rechtsanwalt Lassl. Zudem kann geregelt werden, was passiert, wenn ein Partner nicht zahlen kann. Zum Beispiel, dass der Partner, der bleiben darf, auszahlungspflichtig ist.
Berücksichtigt werden sollte auch, wann der Partner bei Trennung die Wohnung räumen muss. Oder ob er während der Wohnungssuche Sachen lagern darf. Alternativ sei auch ein Verkauf regelbar.
Wer ohne Trauschein gemeinsam lebt und wirtschaftet, sollte auch Extremfälle wie Krankheit oder Tod im Vertrag berücksichtigen. Denn unverheiratete Partner haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Schadensersatz – etwa bei einem Unfall des Partners.
Vollmachten
Für einige Fälle ist es sinnvoll, wenn sich unverheiratete Paare vertragliche Vollmachten einräumen. Einem Partner kann zum Beispiel eine Vollmacht für den medizinischen Notfall gegeben werden. Oder der Partner darf Reparaturen und Renovierungsarbeiten an der Immobilie in Auftrag geben.
Diese Entscheidung sollte mit Bedacht getroffen werden, denn Vollmachten können auch missbräuchlich verwendet werden.
Regelungen für den Todesfall im Partnerschaftsvertrag
Grundsätzlich besteht laut Lassl auch die Möglichkeit, innerhalb der gesetzlichen Schranken, testamentarisch vorzusorgen. „Dabei ist jedoch zu bedenken, dass der Partner sein Testament auch ändern oder widerrufen kann“, sagt der Rechtsexperte. In der Regel müssen dafür drei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Beide Partner müssen einverstanden sein
- Es muss ein schriftlicher Vertrag zwischen beiden errichtet werden
- Pflichtteilsberechtigte – etwa Kinder oder Eltern – dürfen durch die Vereinbarung nicht benachteiligt werden
Beispiel: Valentina Wallner und Marie Hofer vereinbaren, dass ihr Anteil im Todesfall Valentinas an ihren Sohn Finn übergehen soll. Finn würde mittels einer Erklärung beim Verlassenschaftsgericht der neue Partner von Marie in der Eigentümerpartnerschaft werden.
Todesfall in der Eigentümerpartnerschaft
Stirbt ein Partner, geht der halbe Anteil des Verstorbenen unmittelbar ins Eigentum des hinterbliebenen Partners über. Außer:
- Der Hinterbliebene verzichtet auf den Anteil des Verstorbenen
- Er schließt mit den Erben eine Vereinbarung, dass der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt
- Es gibt eine Vereinbarung zwischen den Eigentümerpartner, dass der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt.
Tritt keine der Ausnahmen ein, wird der Hinterbliebene Alleineigentümer des Wohnungseigentumsobjekts. Dieser Vorgang wird auch als „Anwachsung“ bezeichnet. In einer Eigentümerpartnerschaft gelten dabei Sonderregeln (§ 14 WEG).
Übernahme des Anteils an der Wohnung
Der Hinterbliebene muss an die gesetzlichen oder testamentarischen Erben einen Übernahmspreis bezahlen (§ 14 (2) WEG). Dieser beträgt in der Regel die Hälfte des Verkehrswerts der Wohnung. Der hinterbliebene Partner muss nur dann weniger bis nichts zahlen, wenn (§ 14 (3) WEG):
- er der Ehegatte oder Nachkomme des Verstorbenen ist. Oder auch ein Vorfahre, sofern keine Nachkommen vorhanden sind;
- die Wohnung der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient.
Ist dann keine andere pflichtteilsberechtigte Person vorhanden, muss der Partner meist gar nichts an sie zahlen.
Sind andere pflichtteilsberechtigte Personen vorhanden, muss der Hinterbliebene ihnen nur ein Viertel des Verkehrswertes zahlen.
Der überlebende Partner muss einen Teil etwaiger Schulden übernehmen. Das gilt, wenn es keine anderen pflichtteilsberechtigten Personen gibt, der Nachlass des Verstorbenen aber Schulden hinterlässt. Höchstens bis zu einem Viertel des Verkehrswerts der Immobilie.
Verzicht auf Anwachsung
Der Hinterbliebene kann auch auf den Anteil seines verstorbenen Partners innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festgesetzten Frist verzichten. Dann wird das gesamte Wohnungseigentumsobjekt jedoch öffentlich versteigert. Der Erlös wird zu 50 Prozent an den überlebenden Partner und zu 50 Prozent an die Erben ausgezahlt.
Was tun im Trennungsfall?
Kommt es zur Trennung, haben unverheiratete Paare mehrere Möglichkeiten, ihre Immobilienpartnerschaft aufzulösen:
- Verkauf des eigenen Anteils
- In einer Eigentümerpartnerschaft nur mit Zustimmung des Partners möglich – außer es gibt eine entsprechende Regelung im Partnerschaftsvertrag.
- Teilungsklage (§ 830 ABGB)
- Bei Uneinigkeit kann ein Gericht die Eigentümerpartnerschaft aufheben. Falls eine Realteilung machbar ist, wird die Immobilie in zwei getrennte Objekte geteilt. Ist das nicht möglich – etwa bei Eigentumswohnungen – wird das Objekt versteigert und der Erlös meist hälftig geteilt.
- Gemeinsamer Verkauf & Erlösaufteilung
- Beide Partner verkaufen die Immobilie und teilen den Gewinn. „Sie können die Kosten aber auch entsprechend ihrer Investitionen in die Immobilie aufteilen und so den Immobilienkauf quasi rückabwickeln“, so Lassl.
Seite weiterleiten