Mietwohnung selbst renovieren: Das ist erlaubt

Die Wohnung könnte mal wieder einen frischen Anstrich gebrauchen und das Bad auch gleich moderne Fliesen: Mieter dürfen vieles in Eigenregie umsetzen, um sich ihr Zuhause nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Alles ist dabei aber nicht erlaubt, zumindest nicht ohne das ausdrückliche Einverständnis des Vermieters. Wer trotzdem auf eigene Faust handelt, kann sich eine Menge Ärger und vor allem hohe Kosten aufhalsen.

Egal ob beim Neueinzug oder nach einigen mehreren Jahren in der Mietwohnung: Viele Mieter möchten sich die eigenen vier Wände nach eigenen Vorstellungen gestalten – und sind bereit dafür selbst anzupacken. Manch einem genügen da ein paar frisch gestrichene Wände jedoch nicht und es sollen gleich besser isolierte Fenster und ein komplett überholtes Badezimmer sein. Doch Vorsicht, nicht alles ist ohne Weiteres erlaubt. Wer mit all zu großem Enthusiasmus umgestaltet, verstößt möglicherweise gegen geltendes Recht.

Wichtig ist auch zu wissen, ob die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt oder nicht – je nachdem können unterschiedliche Regelungen gelten. Unabhängig davon gilt aber: Geht der Mieter die Maßnahmen selbst an, muss er diese auch zahlen. Vorab sollte er also immer erst ein Blick aufs eigene Budget werfen, um anschließend die Fragen zu klären: Wie lange will er die aktuelle Wohnung voraussichtlich bewohnen und welche Ausgaben sind ihm die Renovierungen deshalb wert?

Wände ausmalen, Löcher bohren: Kleine Renovierungsarbeiten sind meist erlaubt

Allgemein gilt: unwesentliche Veränderungen, die auch wieder umkehrbar sind, dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters durchführen. Hierüber muss dieser noch nicht einmal informiert werden. Das gilt vor allem für Änderungen der Wohnungsoberflächen – übrigens unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz für die Wohnung vollumfänglich, teilweise oder gar nicht gilt. Gilt das Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise, kommt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zum Tragen. Zu den unwesentlichen Veränderungen gehört beispielsweise das Tapezieren oder Ausmalen von Wänden. Aber auch Türen, Fenster und deren Rahmen dürfen lackiert werden.

Solange der Mieter die Immobilie bewohnt, kann ihm der Vermieter auch keine Vorschriften zur Farbwahl machen. Erst beim Auszug gilt: Sind die Wände ortsunüblich, also zum Beispiel in leuchtenden Farben oder tiefem schwarz gestrichen, kann der Vermieter verlangen, dass gestrichen wird. Ob nun in weiß oder in einer anderen neutralen Farbe ist jedoch dem Mieter überlassen. Das gilt auch dann, wenn der Zustand der Wände bei Auszug an sich noch gut ist. Sind die Wände hingegen in Pastelltönen gestrichen und ist der Farbbelag noch gut in Schuss, muss nicht überstrichen werden.

Nägel einschlagen, um Bilder aufzuhängen, oder Löcher bohren, um Dübel fürs Wandregal anzubringen, ist ebenfalls erlaubt. Erst bei einer unüblich hohen Zahl an Löchern, also beispielsweise 100 in einem einzigen Raum, muss der Mieter bei Auszug nachbessern. Einzelne Bohrlöcher gelten dagegen als normale Abnützung und müssen nicht verschlossen werden.

Sonderfall Bodenbelag: Hier muss von Fall zu Fall entschieden werden

Prinzipiell hat jeder Mieter Anrecht auf einen brauchbaren Bodenbelag. Der Oberste Gerichtshof hat für Wohnungen, bei denen das MRG nur teilweise oder gar nicht gilt entschieden: Das Austauschen von Bodenbelag zählt genau wie das Tapezieren oder streichen zu den unwesentlichen Veränderungen und ist deshalb nicht einwilligungspflichtig.

Expertentipp

„Selbst, wenn eine Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des MRG zu subsumieren ist, sind kleine Arbeiten, wie das Aufbringen von Bodenfliesen erlaubt, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Dies gilt als eine unwesentliche Veränderung in der Wohnung. Bei weitergehenden Maßnahmen muss aber zumeist eine Genehmigung des Vermieters eingeholt werden. Sofern ein Mietverhältnis unter den Vollanwendungsbereich des MRG zu subsumieren ist, muss also stets der konkrete Einzelfall betrachtet werden,“ erklärt Markus Wieneroiter, Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht.

Wer also den alten PVC-Boden rausreißen und durch Parkett ersetzen möchte, sollte dies vorher abklären und sich eine Erlaubnis einholen. Diese muss zwar nicht schriftlich sein – es bietet sich aber dringend an, da ansonsten ein späterer Nachweis im Streitfall schwierig fällt.

Wände raus, Fenster rein: Hier muss erst der Vermieter zustimmen

Sind größere Renovierungsarbeiten geplant, muss vorab geklärt werden, ob die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt. In jedem Fall muss bei weitreichenden Maßnahmen unbedingt das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Auch hier gilt: Wer die Genehmigung schriftlich einfordert ist auf der sicheren Seite.

Zu diesen wesentlichen Veränderungen, die nicht ohne weiteres bei Auszug wieder umkehrbar sind, gehört das Einreißen, neu Einziehen oder Versetzen von Wänden. Auch wenn der Schnitt mit ein paar kleinen Anpassungen viel besser passen würde: Auf eigene Faust sollte dabei nichts passieren.

Gleiches gilt bei Türen oder Fenstern. Die Küchentür aushängen, um einen offeneren Durchgang zum Essbereich zu schaffen, ist noch ohne ausdrückliche Zustimmung zulässig – bei Auszug kann die zwischengelagerte Tür mit wenigen Handgriffen wieder eingehängt werden. Sollen Türen oder Fenster aber komplett getauscht werden, muss der Vermieter erst sein Okay geben.

Auch beim grundlegenden Umbau von Räumen muss erst der Eigentümer zustimmen. Soll etwa ein zusätzliches Gäste-WC her, oder eine kleine Küche in das obere Stockwerk eingebaut werden, ist eine Zustimmung einzuholen. Hierbei überwiegen die Eigentumsrechte gegenüber dem Interesse des Mieters nach Gestaltungsfreiheit der eignen vier Wände. Anders sieht es allerdings aus, wenn die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt und aktuelle Mindeststandards nicht erfüllt, die mit der Renovierung erreicht werden sollen.

Aktueller Stand der Technik: Gilt das Mietrechtsgesetz, muss der Vermieter hier zustimmen

Die Toilette ist auf dem Gang, die Heizung uralt und läuft nur unzuverlässig: Plant ein Mieter umfassende Veränderungen aus triftigem Grund oder besteht gar eine konkrete Gefährdung, liegt ein besonderer Sachverhalt vor. Kommt das Mietrechtsgesetz zum Tragen, hat der Mieter in diesen Fällen ein Anrecht darauf, die nötigen Renovierungen durchzuführen. Das gilt insbesondere bei der Elektrik, der Heizung sowie den sanitären Einrichtungen und Leitungen. Dem hat der Vermieter in der Regel zuzustimmen.

Übrigens: Ist der Fußboden in absolut desolatem Zustand, muss auch hier der Vermieter einer Erneuerung durch den Mieter zustimmen.

Ob der aktuelle Stand der Technik durch eine Veränderung erreicht wird, muss zwar individuell beurteilt werden. In der Regel muss ein Vermieter aber zustimmen, wenn:

• der Lebensstandard an aktuelle Standards angepasst wird und die Maßnahme einem wichtigen Interesse des Mieters entspricht – insbesondere bei sanitären Anlagen, Gas oder Wasserleitungen oder Heizungsanlagen (zum Beispiel Badrenovierung).
• der Energieverbrauch durch eine Maßnahme gesenkt wird (zum Beispiel moderne Therme).
• der Zugang zu Telekommunikationsmitteln ermöglicht wird (zum Beispiel Installation eines Telefon oder Internetanschlusses).
• die Maßnahme die Bausubstanz nicht beschädigt oder das Äußere maßgeblich des Gebäudes verändert.

Wenn das Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise gilt: Bei wesentlichen Veränderungen Einigung mit dem Vermieter anstreben

Unwesentliche Veränderungen kann der Mieter durchführen, ohne den Vermieter zu informieren. Er sollte bei wesentlichen Veränderungen aber immer die Erlaubnis des Vermieters einholen. Ist bei einer Wohnung das MRG nicht oder nur teilweise anwendbar, gilt auch die Regelung aus dessen Paragraf 9 nicht, dass der Vermieter indirekt einer Renovierung zustimmt, wenn er sich zwei Monate lang nicht zu den Veränderungsplänen äußert. Die Zustimmung des Vermieters ist in diesen Fällen immer notwendig. Auch muss der Vermieter bei einer solchen Wohnung nicht zwingend Renovierungsarbeiten zustimmen, durch die der aktuelle Stand der Technik erreicht wird.

Das kann teuer werden: Konsequenzen bei Renovierung ohne Zustimmung

Die schriftliche Zustimmung des Vermieters ist nicht einfach nur reine Formsache. Nimmt ein Mieter grundlegende Veränderungen vor und versetzt etwa Wände in der Mietwohnung oder baut ein Gäste-WC auf eigene Faust ein, ohne eine Erlaubnis hierfür zu haben, kann das kostspielige Konsequenzen haben. Der Vermieter hat dann nämlich das Recht, den kompletten Rückbau in den Urzustand zu verlangen.

Außerdem kann er mit einer Besitzstörungsklage gegen den Mieter vorgehen. Wurde durch die Renovierung gar die Statik gefährdet, kann er dem Mieter außerdem fristlos kündigen – ganz davon abgesehen, dass dann akute Gefahr für Leib und Leben aller Bewohner herrscht. Auch aus einem weiteren Grund sollte der Vermieter bei großen Veränderungen mit an Bord sein: Hat er seine Zustimmung nicht erteilt, kann der Mieter bei Auszug auch keine Ablöse verlangen.

Kostenerstattung bei Auszug: Wann dem Mieter eine Ablöse zusteht

Die Wohnung wurde perfekt auf die eigenen Bedürfnisse umgebaut – aber dann lockt der Job in einer anderen Stadt oder es kommt zur Trennung mit dem Partner und zum Auszug aus der gemeinsamen Wohnung. Übernimmt der Vermieter nun automatisch eine gratis renovierte Wohnung? Nicht unbedingt: „Paragraf 10 des Mietrechtsgesetzes sieht vor, dass ein Hauptmieter das Recht auf eine Ablöse bezüglich verbessernder Maßnahmen hat, die er während der letzten zwanzig Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen hat – und die über die Mietdauer hinaus Wert haben,“ erklärt Markus Wieneroiter. „Eine neue Elektrik, neue Heizungsanlagen sowie die Erneuerung einer Heiztherme oder eines Warmwasserboilers sind Beispiele für Verbesserungen, die eine Ablöse rechtfertigen.“

Wurde das Bad also zwei Jahre vor Auszug komplett renoviert, muss der Vermieter dieses bei Auszug ablösen, da es fest mit der Wohnung verbunden ist und der Mieter es logischerweise nicht mitnehmen kann. Zu beachten ist dabei lediglich eine jährliche Abschreibung: Mit jedem Jahr verliert eine Verbesserung, wie etwa das neue Bad, etwas an Wert – die Ablösesumme verringert sich somit dementsprechend. Das MRG macht im Paragraf 10 ebenfalls Angaben darüber, wie hoch die Abschreibung auszufallen hat: In der Regel beträgt sie pro Jahr ein Zwanzigstel der Kosten. Ausnahmen, bei denen sie jährlich ein Zehntel beträgt, sind notwendige Umgestaltungen an:

• Lichtleitungen
• Gasleitungen
• Heizleitungen
• Wasserleitungen
• Sanitäre Anlagen
• Heizthermen/Warmwasserboiler
• Schadhaftem Fußboden

In Wohnungen, bei denen das MRG nicht oder nur teilweise gilt, regelt Paragraf 1097 ABGB die Ablöse. „Hierbei muss der Mieter, der bei Auszug bzw. Beendigung des Mietverhältnisses eine Ersatzzahlung verlangt, darlegen, dass der Vermieter weiterhin von der Renovierung profitiert bzw. dass es sich um einen nützlichen Aufwand gehandelt hat. Eine Ablöse kann der Mieter auch dann verlangen, wenn er für Renovierungsarbeiten aufgekommen ist, für die eigentlich der Vermieter zuständig gewesen wäre,“ klärt Markus Wieneroiter auf.

Sonderfall Eigenbedarfskündigung: Die Frage nach der Ablöse

Die Therme ist gerade auf eigene Kosten erneuert worden, die Elektrik wurde generalüberholt – und kurz darauf kommt die Kündigung wegen Eigenbedarf ins Haus. Ist dies überhaupt zulässig? Zunächst einmal gilt: Renovierungsarbeiten haben keinen Einfluss darauf, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig ist oder nicht. Wie oben bereits ausgeführt, steht dem Mieter aber unter Umständen Schadenersatz in Form einer Ablöse zu. Wurden also Neuerungen an der Wohnung vorgenommen, die bei Auszug den Wert der Wohnung noch erhöhen, sollte sich der Mieter erkundigen, welche Zahlungen er vom Vermieter verlangen kann.

Fazit: Reversible Arbeiten sind erlaubt, größere Arbeiten müssen genehmigt werden

Alle Arbeiten, die bei Auszug leicht wieder rückgängig zu machen sind, gelten als unwesentliche Veränderungen an einer Mietwohnung und können in der Regel vom Mieter vorgenommen werden – auch ohne Zustimmung des Vermieters.

Bei wesentlichen Veränderungen gilt es zu unterschieden: Gilt das Mietrechtgesetz für die Wohnung oder nicht? Ist dies der Fall, müssen die Maßnahmen zwar vom Vermieter genehmigt werden – in vielen Fällen hat er aber gar keine andere Wahl, als die Erlaubnis zu erteilen. Vor allem, wenn der aktuelle Stand der Technik durch die Arbeiten hergestellt wird, kann er die Zustimmung nicht einfach verweigern. Dann gilt auch ein zweimonatiges Nichtreagieren als indirekte Zustimmung und der Mieter kann loslegen. Gilt das Mietrechtsgesetz hingegen nicht oder nur teilweise, sollte der Mieter in jedem Fall ein schriftliches Einverständnis des Vermieters einholen werden.