Mietvertrag für Garage oder Stellplatz: Vertragsdetails unter der Lupe

Wer einen Stellplatz oder eine Garage für sein Fahrzeug mietet, sollte beim Mietvertrag auf die genaue Vertragsgestaltung achten. Denn schließt der Mieter einen separaten Garagenmietvertrag ab, hat er in der Regel weniger Rechte, als würde er den Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung mieten.

In vielen Fällen können Mieter zusätzlich zur Wohnung auch gleich noch eine Garage, einen Tiefgaragenstellplatz oder einen Parkplatz anmieten. Rechtlich macht es aber einen Unterschied, ob die Garage zusammen mit der Wohnung oder vollkommen unabhängig davon mit einem eigenständigen Garagenmietvertrag vermietet wird.

Eigener Mietvertrag für Garage oder Stellplatz – die Vor- und Nachteile

„Grundsätzlich unterliegen Mietverträge über Auto-Abstellplätze nicht den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG)“, erklärt Markus Wieneroiter, Rechtsanwalt der Kanzlei Wieneroiter Raffling Tenschert & Partner. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Garage, einen Platz in der Tiefgarage, einen überdachten Stellplatz oder einen unter freiem Himmel handelt. Eine Ausnahme bilden hier allerdings ganzen abgeschlossenen jene Garagen, die zu Geschäftszwecken vermietet werden. Diese unterliegen dem MRG.

Gibt es für Wohnung und Abstellplatz separate Verträge, können Garage oder Stellplatz in der Regel unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Der Mieter hat also den Vorteil, dass er relativ schnell den Garagenmietvertrag kündigen kann, wenn er den Abstellplatz nicht mehr benötigt. Allerdings gilt dies auch für den Vermieter. Der Vermieter kann den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist ebenfalls kündigen. Anders als bei Wohnraummietverträgen, die teilweise oder zur Gänze dem MRG unterliegen, gibt es bei solchen separaten Garagenmietverträgen keinen besonderen Mieterschutz. Laut Paragraf 1116 ABGB beträgt die Kündigungsfrist 14 Tage, es kann im Mietvertrag allerdings auch eine deutlich kürzere oder längere Frist vereinbart werden, die dann für beide Seiten gilt. Ist der Mietvertrag befristet, ist eine Kündigung ohne gesonderte Vereinbarung kaum möglich.

Ein Vertrag für Wohnung und Garage: die Vor- und Nachteile

„Die einheitliche Vermietung eines mieterschutzfreien Objekts, wie etwa einer Garage, mit einem kündigungsgeschützten Objekt führt zu einer Erstreckung des Kündigungsschutzes auf das mieterschutzfreie Objekt“, erklärt Rechtsanwalt Wieneroiter. Das heißt, wenn es für Abstellplatz und Wohnung nur einen gemeinsamen Mietvertrag gibt, gelten für beide Objekte die gleichen Bedingungen bei einer Kündigung. Doch auch wenn ein gemeinsamer Mietvertrag für Wohnraum und Abstellplatz besteht, kann die Garage oder der Stellplatz unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. „Durch das einheitliche Vertragsverhältnis werden nur die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters für den Stellplatz beziehungsweise die Garage auf wichtige Gründe (§30 MRG) beschränkt, sodass eine Kündigung durch den Vermieter nur im Rahmen dieser gesetzlichen Bestimmungen möglich ist.“, erklärt der Rechtsexperte.

Eine Besonderheit des gemeinsamen Mietvertrags von einem vollständig dem MRG unterliegenden Wohnraum und einem Abstellplatz ist, dass die Mietzinsbildungsvorschriften des MRG grundsätzlich nicht zur Anwendung kommen und daher ein freier Mietzins vereinbart werden kann. Dies gilt jedoch nicht bei einem krassen Missverhältnis der Gebrauchswerte beider Objekte beziehungsweise der zu erzielenden Mietzinse bei gesonderter Vermietung.

Das sollte in einem Garagenmietvertrag stehen

Es gibt generell wenig Mindestanforderungen an einen Garagenmietvertrag. Grundsätzlich sollten aber folgende Punkte geklärt sein:

• Name und Kontakt von Mieter und Vermieter
• Beschreibung des Mietgegenstands – unter Umständen mit der Angabe des Kraftfahrzeuges, welches dort abgestellt werden soll
• Mietdauer und gegebenenfalls Kündigungsfristen
• Zweck der Vermietung
• Mietzins und gegebenenfalls Betriebskosten sowie die Zahlungsmodalitäten
• Höhe der Kaution
• bei einem Garagenstellplatz unter Umständen die Garagenordnung
• Vergebührung des Mietvertrags
• Angaben zu Reinigungs- oder Winterdienstpflichten

Mietverträge über Wohnräume müssen zwar heute nicht mehr vergebührt werden, das gilt allerdings nicht für Mietverträge über Stellplätze. Die Gebühr fällt allerdings nur bei schriftlichen Garagenmietverträgen an.

Untervermietung der Garage: Worauf zu achten ist

In manchen Fällen werden Wohnung und Garage vom Vermieter nur gemeinsam vermietet, aber der Mieter hat gar kein Auto und benötigt demzufolge keinen Stellplatz. Dann ist unter Umständen eine Untervermietung möglich – allerdings nur dann, wenn es nicht zum Nachteil des Vermieters geht und auch im Mietvertrag nicht ausdrücklich verboten wurde (§ 1098 ABGB). Auf ein solches Verbot kann sich der Vermieter laut MRG aber nur dann berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung spricht. Das kann zum Beispiel sein, wenn der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stört oder die Mietsache – in dem Fall also Wohnung und Stellplatz – vollständig untervermietet werden soll (§ 11 MRG). Ist nur die Garage oder der Stellplatz betroffen, sollte dies kein Problem darstellen. Stimmt der Vermieter der Untervermietung zu, kann der Mieter den Preis bestimmen, den er vom Untermieter bekommt. Hierbei sollte er aber darauf achten, den Untermietzins nicht zu hoch anzusetzen. Denn stellt dieser eine unverhältnismäßige hohe Gegenleistung dar – ist also kurz gesagt viel zu teuer –, ist dies unzulässig.

Garagenmietvertrag: Wer für Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen aufkommt

Bei der Frage, wer für die Instandhaltung und eventuelle Schönheitsreparaturen zuständig ist, ist es egal, ob es sich um einen Stellplatz mit separatem oder gemeinsamem Mietvertrag handelt. „Der Vermieter ist nach Paragraf 1096 Absatz 1 ABGB verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten in einem brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten“, erklärt Markus Wieneroiter. Das heißt, grundsätzlich muss der Vermieter für Schönheitsreparaturen und Instandhaltung eines Stellplatzes aufkommen.

Wer die Betriebskosten für die Garage trägt

Die Betriebskosten für eine Garage gehören zu den allgemeinen Betriebskosten, die für die gesamte Liegenschaft anfallen. Diese werden je nach Anteil an der Nutzfläche auf den Mieter umgelegt. Weitere Nebenkosten fallen nicht an oder sind zumindest sehr niedrig. Es gibt in der Regel keine Heizkosten oder Wasserkosten, bei Garagen können aber geringfügig Stromkosten anfallen.

Wie darf der Mieter die Garage nutzen?

„Normalerweise ist der Verwendungszweck eines Mietobjekts im jeweiligen Mietvertrag angegeben“, so Wieneroiter. Daraus folgt, dass eine Garage oder ein Stellplatz nur zweckbestimmt genutzt werden darf – zum Abstellen des PKW, Fahrrädern und anderen Verkehrsmitteln sowie sachlich zugehörigen Gegenständen wie etwa Reifen. Eine Änderung des Zweckes darf der Mieter nur nach Absprache mit dem Vermieter vornehmen. Damit der Mieter nicht ohne Zustimmung aus der Garage eine Rumpelkammer macht, schreiben viele Vermieter eine Vertragsstrafe in den Mietvertrag.

Wer haftet für Schäden in der Garage?

Der Mieter haftet für Schäden, die er selbst verursacht hat. Wenn er die Garage oder den Stellplatz beschädigt oder durch missbräuchliches Handeln abnutzt, muss er für die Instandsetzung aufkommen. Das gilt auch dann, wenn nicht er selbst die Schuld trägt, sondern sein Untermieter. Keine Haftung besteht allerdings für Verschlechterungen, die im Zeitverlauf durch vertragsgemäßen Gebrauch der Garage entstehen – Verschleiß ist Sache des Vermieters. Kommt es aufgrund dessen zu einem Schaden am Auto des Mieters, so muss der Vermieter auch für diesen aufkommen.

Beim Mietvertrag für Garage oder Stellplatz gilt: auf Vertragsdetails achten

Wer auf eine Garage angewiesen ist, sollte einen verbundenen Wohnraum- und Garagenmietvertrag bevorzugen, denn dann kann die Garage nicht separat gekündigt werden. In diesem Fall sollte der Mieter auch darauf achten, dass die Garage im Vertrag nicht als separat zu kündigen gekennzeichnet ist. Will sich der Vermieter nicht auf einen solchen verbundenen Vertrag einlassen, sollte der Mieter versuchen, Vertragsklauseln zu verhandeln, die ihm einen besseren Kündigungsschutz oder zumindest längere Kündigungsfristen gewähren. Das kann späteren Ärger vermeiden.