Mietnomaden: So schützen und wehren sich Vermieter

Mietnomaden zahlen nicht, bringen Ärger und hinterlassen Schaden. Wie sich Vermieter in Österreich vor Zahlungsverweigerern schützen und gegen sie vorgehen können.

Was ist ein Mietnomade?

„Mietnomaden sind Personen, die eine Mietwohnung beziehen und diese sehr kurzfristig, ohne Miete zu entrichten, zurücklassen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Meistens würden diese Wohnungen auch noch in devastiertem Zustand verlassen. Eben dieses Verhalten ist für Mietnomaden aber keine Ausnahme, sondern eher die Regel.

Woran erkenne ich Mietnomaden?

Ob Mietnomaden in Österreich oder anderswo, auf den ersten Blick sind sie nicht von rechtschaffenden Mietern zu unterscheiden. Auch auf den zweiten Blick fällt es schwer, Mietnomaden zu entlarven. Sie geben sich seriös, sind gut gekleidet und eloquent.

Wie kann ich mich vor Mietnomaden schützen?

Vermieter können also nicht über das Äußerliche oder das Verhalten feststellen, wie sich ein Interessent später als Mieter verhalten wird. Daher sollten sie einige Nachweise von ihren Mietinteressenten fordern, um sich abzusichern:

1. Mieterselbstauskunft
2. Bonitätsprüfung und andere Nachweise
3. Referenz des vorherigen Vermieters
4. Mietkaution

1. Mieterselbstauskunft

Vor dem Abschluss des Mietvertrags sollten sich Vermieter so umfassend wie möglich über den Mietinteressenten informieren. „Der Vermieter sollte eine Mieterselbstauskunft verlangen“, rät Prunbauer. In der Selbstauskunft fragen Vermieter grundlegende Informationen über den Interessenten ab, beispielsweise auch, ob es bei einer Auskunftei wie dem Kreditschutzverband 1830 einen Negativeintrag gibt.

Zudem kann ein Vermieter nachfragen, ob der Mietinteressent schon einmal eine eidesstattliche Erklärung abgegeben hat – denn das würde bedeuten, dass er in der Vergangenheit schon einmal nicht mehr zahlungsfähig war.

Macht der Mieter bei berechtigten Fragen falsche Angaben, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten und dem Mieter die Wohnung kündigen. Es gibt allerdings auch Fragen, die Vermieter nicht stellen dürfen beziehungsweise, bei denen der Mieter lügen darf.

• Mehr erfahren: Mieterselbstauskunft – wann Mieter lügen dürfen

2. Bonitätsprüfung und andere Nachweise

Vermieter sollten den Mieter bitten, einige weitere Dokumente vorzulegen: Dazu zählt beispielsweise der Personalausweis, Gehaltsabrechnungen oder eine Bonitätsprüfung. Verpflichtet ist der Mieter allerdings nur, den Personalausweis zu zeigen – alles weitere ist freiwillig.

• Mehr erfahren: Bonitätsprüfung – Auskunft einholen, Zahlungsfähigkeit beweisen

3. Referenz des vorherigen Vermieters

Um einen Mietinteressenten noch besser einschätzen zu können, kann es hilfreich sein, nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder einem kurzen Referenzschreiben des Vorvermieters zu fragen.

4. Zahlung der Kaution und erste Miete

„Auf jeden Fall sollte der Mieter eine Kaution hinterlegen“, sagt Prunbauer. Generell sollte der Vermieter diese direkt zu Mietbeginn verlangen. Das bedeutet entweder, dass das Geld am Tag des Mietbeginns auf seinem Konto eingeht oder, dass der neue Mieter das Geld in bar dabeihat. Alternativ können beide Seiten auch eine Ratenzahlung der Mietkaution vereinbaren. Die Kaution muss der Vermieter dann von seinem Privatvermögen getrennt anlegen.

• Mehr erfahren: Mietkaution – Höhe, Pflichten, Rückzahlung

Gibt es eine Mietnomaden-Datenbank in Österreich?

Eine Liste, in der bekannte Mietnomaden in Österreich angezeigt werden, gibt es nicht. Sehr wohl gab es aber in der Vergangenheit immer wieder Bestrebungen eine solche Liste zu erstellen und zu veröffentlichen. Diese würden allerdings gegen die Persönlichkeitsrechte von Mietern verstoßen und scheiterte bisher.

Nützlich könnte für Vermieter allerdings die Einsicht in eine Insolvenzdatei sein. Denn darin sind laufende Konkursverfahren wegen Zahlungsunfähigkeit einsehbar.

Wo kann ich als Vermieter in Österreich Mietnomaden melden?

Vermieter, die Hinweise auf einen Mietnomaden haben oder tatsächlich einem solchen Mietbetrüger auf die Schliche gekommen sind, sollten immer zur Polizei gehen oder einen Anwalt einschalten.

Gibt es Wohnungen, die bei Mietnomaden besonders begehrt sind?

Es gibt nicht die eine Wohnung, auf die Mietnomaden in Österreich besonders aus sind. Wohnungen mit folgenden Kriterien sind jedoch gefährdeter als andere:

• Hoher Leerstand: In Gegenden, in denen viele Wohnungen leer stehen, sind Vermieter meist froh, dass sie überhaupt einen Mieter gefunden haben. Das macht es Mietnomaden einfach, eine Zusage zu bekommen.
• Teure Wohnungen: In Innsbruck, Salzburg oder Wien sind die Wohnungen knapp und entsprechend teuer. Das kann Mietnomaden anlocken, da sie bereits im Vorfeld wissen, dass sie die Miete niemals zahlen können.

Damit Vermieter erst gar nicht in die Falle tappen, sollten sie den Mietinteressenten im Vorfeld genau prüfen. Wer die ganze Arbeit nicht selbst erledigen will, kann außerdem einen Makler beauftragen.

Was kann ich gegen Mietnomaden tun?

Hat der Mietnomade den Weg in die Mietwohnung gefunden, sollten Vermieter wissen, wie sie am besten reagieren:

1. Ist der Mieter länger als einen Monat mit der Zahlung der Miete im Rückstand, sollte der Vermieter ihn zunächst abmahnen. Eine genaue Frist hierzu nicht festgelegt – die Rechtsprechung geht lediglich davon aus, dass sie angemessen sein muss. Eine Zahlungsfrist von zwei Wochen dürfte in den meisten Fällen genügen.
2. Reagiert der Mieter nicht, kann der Vermieter seinerseits fristlos kündigen. Viele Mietnomaden ignorieren allerdings auch die Kündigung.
3. Ignoriert der Mieter auch das, muss der Vermieter beim zuständigen Bezirksgericht schriftlich eine Räumungsklage einreichen.

Wie werde ich Mietnomaden wieder los?

Von der Räumungsklage zur tatsächlichen Zwangsräumung kann noch einmal einige Zeit vergehen. „Eine rasche Klagsführung ist angezeigt“, sagt Prunbauer. „Leider vergehen oft schon vor Einleitung von Verfahren in der Regel zwei bis drei Monate bis der Vermieter bemerkt, dass hier tatsächlich nicht nur eine Verzögerung oder ein Missverständnis vorliegt, sondern schlicht nicht bezahlt wird“, so Prunbauer.

Nachdem der Vermieter Räumungsklage eingereicht hat, erhält der Mieter seinerseits einen Brief und bekommt darin auch einen Termin für eine Gerichtsverhandlung mitgeteilt. Er hat dann noch einmal bis zu diesem Termin Zeit, seinen Mietrückstand zu begleichen. Dieser Zeitraum ist jedoch von Gericht zu Gericht unterschiedlich. Bis es zur Delogierung kommt, kann also viel Zeit vergehen.

Wie läuft die Delogierung von Mietnomaden in Österreich ab?

Erachtet das Gericht die Kündigung für wirksam, wird ein rechtskräftiger Exekutionstitel erlassen. Das Gericht setzt dann einen Räumungstermin fest. Zieht der Mietnomade auch bis dahin nicht freiwillig aus, kommt zum fraglichen Termin der Gerichtsvollzieher, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Schlüsseldienstes – und für den Fall, dass der Mieter sich der Delogierung körperlich zur Wehr setzt, auch mit polizeilicher Unterstützung. Sollte der Mieter noch Möbel in der Wohnung zurückgelassen haben, ist außerdem ein Umzugsunternehmen dabei. Denn die Möbel müssen eingelagert werden und der ehemalige Mieter muss zumindest die Chance haben, sie zurückzubekommen.

Eine gesetzliche Frist, wie lange die Möbel eingelagert werden müssen, gibt es nicht. Wenn der Mieter die Sachen aber nach einer angemessenen Frist nicht zurückverlangt, darf der Vermieter sie verkaufen und aus dem Erlös die Kosten für die Delogierung decken – zumindest teilweise.

Sonderform: Berliner Räumung

Eine Alternative zum Abtransport der Möbel ist das sogenannte Berliner Modell. Der Vermieter kann für die Gegenstände des Mieters sein Vermieterpfandrecht in Anspruch nehmen. Mit diesem Recht kann er die Möbel dann als Druckmittel gegenüber dem Mietnomaden behalten. Dann benötigt der Vermieter nur noch den Gerichtsvollzieher zur Herausgabe der Wohnung. Dieser setzt den Mietnomaden vor die Tür, lässt das Schloss tauschen und geht. Der Vermieter kann die Möbel dann beispielsweise in der Wohnung belassen oder sie im Keller einlagern.

Wer zahlt die Delogierung von Mietnomaden in Österreich?

Die Kosten für die Wohnungsräumung muss zunächst der Vermieter zahlen. „Er kann sie sich theoretisch vom Mietnomaden exekutiv wieder zurückholen“, erklärt Prunbauer. In vielen Fällen sei dieser aber zahlungsunfähig. Der Vermieter hat dann aber zumindest das Recht, die Kaution einzubehalten. „Eingebrachte Fahrnisse, also beispielsweise die Möbel des Mieters, kann der Vermieter zwar versteigern lassen, jedoch sind diese im Falle von Mietnomaden oft wertlos“, so Prunbauer.

„Die Verfahrenskosten, Delogierungskosten und Einlagerungskosten können beachtliche Kosten mit sich bringen“, so Prunbauer. Gerade in diesen Fällen zeige sich daher, wie wichtig eine Kaution ist, aus der sich der Vermieter zumindest zum Teil befriedigen kann.

Die Mietnomaden sind raus – was nun?

Wenn die Mietnomaden endlich raus sind, haben sie meist eine renovierungsbedürftige und verdreckte Wohnung hinterlassen. Dann steht als erstes die Haushaltsauflösung an, um die Wohnung zu entrümpeln. Abschließend steht der Vermieter vor der Entscheidung: Wohnung verkaufen oder wieder vermieten?

• Entscheidet sich der Vermieter dafür, die Wohnung zu verkaufen, sollte er kein Geld mehr in die Renovierung der Immobilie stecken. Denn der neue Eigentümer wird die Wohnung nach dem Verkauf nach seinen Vorstellungen umgestalten.
• Soll die ehemalige Mietnomaden-Wohnung neu vermietet werden, wird der Vermieter nicht um eine Sanierung herumkommen. Das ist aber auch die Gelegenheit, die Wohnung zu modernisieren und so ein anderes Klientel anzusprechen.

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