Mieten oder kaufen: Wann lohnt sich was?

Ist mieten statt kaufen langfristig günstiger oder teurer? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab: das eigene finanzielle Polster, das persönliche Einkommen, aber auch das Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort sowie das Zinsniveau. Tipps, unter welchen Voraussetzungen sich Kaufen mehr lohnt als Mieten.

Vor- und Nachteile von selbst genutztem Wohneigentum

Ob Mietwohnung oder eigene Immobilie – beides hat seine Vor- und Nachteile. Genauer gesagt ist der Vorteil des einen der Nachteil des anderen. Daher sollten sich mutmaßliche Käufer vorher genau überlegen, was für sie mehr Gewicht hat:

Vorteile

• Anders als Aktien, Gold oder Anleihen, haben Immobilien einen praktischen Nutzwert: Man kann sie bewohnen.
• Immobilieneigentümer zahlen keine Miete.
• Ist die Immobilie vor Erreichen des Rentenalters abbezahlt, stellt sie eine gute Altersvorsorge dar.
• Zumindest in guten Lagen und in gefragten Städten wie Salzburg oder Wien ist auch künftig mit Wertsteigerungen zu rechnen.

Nachteile

• Orts- oder Arbeitgeberwechsel: Mieter können ihre Wohnung meist kurzfristig kündigen: eine Option, die Eigentümer nicht nutzen können. Ihre Mobilität ist also eingeschränkt.
• Aktien und Wertpapiere sind innerhalb von Sekunden verkauft. Die Veräußerung einer Immobilie dauert hingegen meist mehrere Monate.
• Anders als Mieter kommen Eigentümer für Renovierungen und Instandhaltungen vollständig selbst auf.
• Weder Mieter noch Eigentümer können sich ihre Nachbarn aussuchen. Mieter können allerdings schneller umziehen.
• Wegen der massiv gestiegenen Zinsen ist die monatliche Belastung oft viel höher als die Miete.

Dann lohnt sich kaufen mehr als mieten

Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer sich für einen Erwerb interessiert, sollte deshalb gründlich nachrechnen.

Immobilienpreise: Lohnt sich der Kauf?

Wer eine Immobilie kaufen will, muss sich mit den derzeitigen Immobilienpreisen auseinandersetzen. In den vergangenen Jahren sind diese je nach Region stark gestiegen. Da stellt sich schnell die Frage, ob sich kaufen wirklich lohnt oder ob mieten langfristig günstiger ist.

Eine Kennzahl, die darüber Auskunft gibt, ob eine Immobilie tendenziell teuer oder eher günstig ist, ist der Mietpreismultiplikator. Das ist zwar vor allem eine Kennziffer für Kapitalanleger. Doch auch für Selbstnutzer kann sie Anhaltspunkte dafür liefern, ob der geplante Erwerb wirtschaftlich vertretbar ist.

Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie zu zahlen wären. Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite. Wie hoch der Multiplikator konkret sein darf, hängt von mehreren Faktoren ab: Lage, Ausstattung und Zustand oder auch Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie.

In der Regel gilt, dass Multiplikatoren, die deutlich über 20 bis 25 liegen, für tendenziell hohe Immobilienpreise sprechen. Das muss allerdings in mehrfacher Hinsicht relativiert werden: Ein hoher Multiplikator ist nämlich auch ein Indiz dafür, dass nach Immobilien dieser Art eine hohe Nachfrage besteht; die Marktteilnehmer gehen deshalb auch in Zukunft von weiteren Wertsteigerungen und einer hohen Attraktivität aus.

Auch aus Käufersicht muss ein höherer Multiplikator nicht immer ein Grund sein, auf den Erwerb zu verzichten. Ist das Zinsniveau noch vertretbar, kann ein etwas höherer Kaufpreis immer noch tragbar sein. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer bei seiner Finanzierung auf eine noch tragbare monatliche Belastung achtet. Ob eine lange Zinsbindung angesichts der gestiegenen Zinsen vorteilhaft ist, hängt auch von der individuellen Risikoeinschätzung ab: Ob die Zinsen in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren wieder niedriger oder gar höher als derzeit sein werden, ist nicht abschätzbar.

Anschlussfinanzierung: Restschuld am Ende der Zinsbindung ist entscheidend

Die Mehrheit wird sich eine Immobilie nicht ohne einen Kredit leisten können. Diese werden von Banken für einen festen Zeitraum mit einer bestimmten Zinsbindung gewährt. Die Zinsen sind in der jüngeren Vergangenheit deutlich gestiegen, doch wie hoch diese sein werden, wenn die Anschlussfinanzierung fällig wird, kann niemand abschätzen. Daher sollten potenzielle Käufer von Beginn an auch die Anschlussfinanzierung mit in die Überlegung einbeziehen.

Entscheidend ist darüber hinaus, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Wer beispielsweise für den Erwerb einer 300.000-Euro-Wohnung ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt und dafür 4 Prozent Zinsen zahlt und eine Anfangstilgung von nur einem Prozent wählt, hat nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung immer noch rund 220.000 Euro Schulden.

Während dieser Laufzeit zahlt er monatlich eine Rate in Höhe von rund 1.040 Euro – und damit etwa gleich viel wie für eine alternativ angenommene Miete in Höhe von 1.000 Euro. Liegt der Marktzins allerdings nach zehn Jahren deutlich höher als heute, muss mit einer viel höheren Rate für die Anschlussfinanzierung gerechnet werden.

Deshalb ist es oft besser, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Wer in diesem Beispiel statt einem Prozent Tilgung 2,5 Prozent wählt, zahlt eine monatliche Rate von rund 1.350 Euro, also spürbar mehr, als er Miete zahlen würde. Nach Ablauf der Zinsbindung verbliebe dann allerdings nur noch eine Restschuld in Höhe von rund 173.000 Euro. Ein höherer Zinssatz bei der Finanzierung der dann deutlich niedrigeren Restschuld würde sich also bei der Anschlussfinanzierung weniger bemerkbar machen.

Vergleich: Kosten für die Miete versus Kosten für den Kauf

Entscheidend für die Frage, ob man besser kaufen oder mieten sollte, ist auch ein Vergleich, wie viel man während der Finanzierungsphase an Miete gezahlt hätte. Geht man von einer durchschnittlichen jährlichen Mietsteigerung von zwei Prozent aus, so hätte man in unserem Beispiel im Laufe von zehn Jahren rund 131.000 Euro Kaltmiete gezahlt. Für die alternativ anfallenden – und während der Zinsbindung konstanten – Darlehensraten wären rund 162.000 Euro fällig geworden.

Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Mieter sein Eigenkapital in diesen Jahren verzinst angelegt hätte, statt das Geld in die Immobilie zu binden, steht der Käufer in diesem Beispiel nicht unbedingt viel schlechter da, als der Mieter. Denn: Er hat in dieser Zeit schon fast 77.000 Euro seiner Schulden getilgt, was de facto einem Vermögenszuwachs in dieser Höhe entspricht, während der Mieter keinerlei Eigentum gebildet hat. Im Laufe der weiteren Jahre könnte sich die Anlage in die Immobilie dann immer weiter zugunsten des Käufers darstellen – was aber vor allem auch von der Höhe des Zinsniveaus bei Anschlussfinanzierung abhängt.

Diese Betrachtungsweise gilt allerdings nur, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie im Laufe der Zeit nicht an Wert verliert. Umgekehrt gilt: Gewinnt die Immobilie an Wert, fällt der Vermögenszuwachs des Käufers noch deutlicher aus.

Lage und Entwicklungsmöglichkeiten beachten

In Zeiten gestiegener Zinsen sollten sich potenzielle Immobilienkäufer nur dann auf einen hohen Kaufpreis einlassen, wenn viele Gründe für einen stabilen oder steigenden Wert sprechen. Indikatoren hierfür sind:

• Die Immobilie liegt in einer Gemeinde mit florierender Wirtschaft, niedriger Arbeitslosigkeit und konstanter oder steigender Einwohnerzahl.
• Die Lage der Immobilie ist gut: Wenig Verkehrslärm, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Infrastruktur.

Szenarien für die Wertentwicklung der Immobilie durchdenken

Vor einem Immobilienkauf sollten sich Käufer gut überlegen, wie sich der Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung in Zukunft entwickeln könnte. Denn schon ein neuer Job in einer anderen Stadt kann einen Umzug unumgänglich machen. Wenn die Immobilie dann verkauft werden muss, sollte das möglichst zu einem höheren Preis als dem Einkaufspreis geschehen.

Dabei gilt: Die Immobilienpreise entwickeln sich in der Stadt und auf dem Land unterschiedlich. In der Stadt sind Immobilien meist deutlich teurer als auf dem Land und auch die regionalen Unterschiede nehmen zu. Jene Regionen mit starkem Zuzug und hohen Immobilienpreisen stehen hier schrumpfenden Regionen mit eher niedrigen Preisen gegenüber. Wer eine Immobilie kaufen will und nicht sicher weiß, ob er darin den Rest seines Lebens verbringen wird, sollte diese Faktoren in die Wahl des richtigen Hauses oder der richtigen Wohnung mit einbeziehen.

Rendite anderer Anlagen in Überlegungen mit einbeziehen

Wer eine Immobilie kauft, sollte sich aber auch überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, das Geld anzulegen. Neben einem gewissen Eigenkapitalanteil müssen Käufer auch für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovision aufkommen. Dieses Geld könnte unter Umständen auch in anderen Anlagemöglichkeiten gut aufgehoben sein. Es kann sich also für potenzielle Käufer unter Umständen lohnen, mit dem Immobilienkauf noch ein wenig zu warten und zunächst den Eigenkapitalanteil zu vermehren – das trifft insbesondere auf junge Käufer zu.

Mieten oder kaufen ist auch eine Typfrage

Ob jemand eine Wohnung mietet oder sich ein Haus kauft, ist letzten Endes aber nicht nur von seinen finanziellen Mitteln abhängig, sondern hängt auch von der individuellen Lebensplanung ab. Wer nie lange in der gleichen Stadt wohnen bleibt, braucht auch bezogen auf seine Wohnsituation viel Flexibilität – diese haben vor allem Mieter. Viele Eigentümer schätzen dagegen das gute Gefühl, im eigenen Haus zu wohnen und darin tun und lassen zu können was sie möchten.

Immobilienkäufer sollte werden, wer:

• finanziell auf sicheren Beinen steht und einen Kredit langfristig bedienen kann.
• langfristig am gleichen Ort bleiben möchte.
• bereit und in der Lage ist, unerwartete Ausgaben zu tragen – beispielsweise für Reparaturen.

Mieter sollte bleiben, wer:

• nur wenig Eigenkapital zur Verfügung und monatlich auch nicht viel Geld übrig hat.
• häufig den Wohnort wechselt.
• keine Kosten für teure Sanierungen oder Reparaturen tragen möchte.

Fazit: Mieten oder kaufen?

Ob sich der Erwerb einer Immobilie lohnt, hängt von vielen Faktoren ab: Von der Höhe der Zinsen und damit auch der monatlichen Belastung, die für viele nicht tragbar ist, vom Wertsteigerungspotenzial und auch von den Renditen alternativer Anlageformen. Wer sich für einen Erwerb entschließt, braucht grundsätzlich eine gute Finanzierungsstrategie und eine gute Lage des Objekts – zudem sollten sich Käufer sicher sein, dass die Immobilie im Zweifelsfall eher an Wert steigt als verliert – für den Fall, dass er später doch umziehen und die Immobilie verkaufen muss.