Der beste Preis gewinnt: Bieterverfahren beim Immobilienverkauf

Wer seine Immobilie verkaufen will, hat die Chance mit einem Bieterverfahren einen höheren Preis zu erzielen als mit einem herkömmlichen Immobilienverkauf. Das Bieterverfahren lohnt sich aber nicht immer.

Viele Immobilienbesitzer stehen beim Verkauf vor einer schwierigen Entscheidung: zu welchem Preis sollen sie das Haus oder die Wohnung anbieten. Setzen Verkäufer den Preis zu hoch an, finden sie vielleicht nie einen Käufer. Ist der Verkaufspreis jedoch zu niedrig, findet die Immobilie zwar vielleicht schnell einen Käufer – der Eigentümer hätte aber mehr Geld erwirtschaften können. Mithilfe des Bieterverfahrens können Verkäufer das Problem der
Preisfindung umgehen – und durch den Wettbewerb unter den Interessenten den Preis mitunter auch nach oben treiben.

Das Bieterverfahren: So funktioniert‘s

Die Durchführung von Bieterverfahren ist in Österreich nicht gesetzlich geregelt, merkt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI) an. Jedoch läuft das Verfahren meist nach einem ähnlichen Muster.

Der Makler startet in der Regel zwei bis drei Wochen bevor der Besichtigungstermin für die Immobilie stattfinden soll das Bieterverfahren. Dafür rührt er ordentlich die Werbetrommel, indem er unter anderem in der lokalen Presse eine Anzeige schaltet.

Die Immobilienanzeige: ohne Preis, aber mit Besichtigungstermin

Bis hierhin unterscheidet sich also das Vorgehen eines Bieterverfahrens nicht von dem eines herkömmlichen Immobilienverkaufs. In beiden Fällen wird die Immobilie zunächst inseriert. Allerdings gibt es im Fall eines Bieterverfahrens ein paar Besonderheiten:

• Es gibt in der Regel keine feste Preisangabe, um dem Käufer keinen festen Anhaltspunkt für den Wert der Immobilie zu geben. Wird ein Makler mit dem Bieterverfahren beauftragt, nennt der Verkäufer diesem meist einen Mindestpreis, zu dem er noch verkaufen will. Der Mindestpreis ist damit die absolute Schmerzgrenze des Verkäufers.
• Der Verkäufer oder dessen Makler muss in der Anzeige vermerken, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt.
• In der Annonce wird in der Regel auch ein fester Besichtigungstermin angegeben, zu dem alle Interessenten kommen können. Natürlich können Verkäufer aber auch individuelle Termine mit den Interessenten vereinbaren.

Wer zu einer Besichtigung kommt, soll sich ausführlich über die Immobilie informieren können. Dazu erstellen Verkäufer oder Makler in der Regel ein Exposé für die Immobilie, in dem alle relevanten Daten und Informationen enthalten sind. Nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage gilt zunächst einmal: Je mehr Interessenten zum Besichtigungstermin kommen, desto besser. Wenn Interessenten sehen, dass sich viele für die Immobilie interessieren, führt das vielleicht zu einem höheren Gebot und einem besseren Endpreis.

Deshalb sei es auch wichtig, die Immobilie attraktiv zu präsentieren, betont Gottfried Hackbarth, Geschäftsführer von ERA Immobilien Austria. ERA Immobilien hat selbst Erfahrung mit der Durchführung von Bieterverfahren. „Bei uns ist es so, dass wir zu der Besichtigung der Immobilie, für die geboten werden soll, noch ein Rahmenprogramm anbieten. Das kann beispielsweise eine Weinverkostung oder eine Vernissage sein. Man muss aus der Besichtigung ein Event machen.“

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Eigentümer kann sich für Angebot entscheiden

Interessierte können nach der Besichtigung ein Angebot für die Immobilie abgeben. Dazu haben sie eine bestimmte Frist, die Makler oder Verkäufer festlegen – in der Regel sollten aber vier Wochen durchaus eingeplant werden, meint Immobilienwirtschaftsexperte Anton Holzapfel. In dieser Zeit muss der Interessent dann sein Angebot unterbreiten. Dabei ist es grundsätzlich sinnvoll, das Angebot schriftlich vom Interessenten einzufordern.

Eine Besonderheit sind Online-Bieterverfahren, bei der Interessenten ihr Gebot per Internet abgeben: Nach der Besichtigung bekommen Interessenten vom Verkäufer einen bestimmten Termin genannt, an dem sie auf einer Plattform im Internet in einem kurzen Zeitfenster – meist wenige Stunden –  auf die Immobilie bieten können. Das läuft ähnlich wie auf einer Auktionsplattform – so wird innerhalb von kurzer Zeit der beste Preis ermittelt.

Schließlich kann der Eigentümer entscheiden, ob er das höchste Gebot annimmt, ablehnt oder auf dessen Grundlage mit dem Interessenten weiterverhandelt. Entscheidet er sich für ein Angebot, muss aber auch beim Angebotssteller weiterhin Kaufbereitschaft bestehen. Erst dann erfolgt der rechtskräftige Verkauf einer Immobilie über einen Notar.

Bieterverfahren ist nicht bindend:

Im Gegensatz zur Auktion oder Zwangsversteigerung hat das Bieterverfahren für den Immobilienverkäufer einen entscheidenden Vorteil: Er kann das höchste Gebot annehmen, muss aber  nicht. Im Gegenzug kann aber auch der Höchstbietende wieder abspringen.

Bei der Durchführung eines Bieterverfahrens sollten Verkäufer deshalb unbedingt auf Transparenz achten, betont der Experte für Immobilienwirtschaft, Anton Holzapfel. „Das bedeutet, dass Verkäufer zuvor die genauen Regeln des Verfahrens kommunizieren und anschließend unbedingt einhalten sollten. Mangelnde Transparenz während des Bieterverfahrens zieht mangelndes Vertrauen potenzieller Käufer nach sich. Es sollte beispielsweise nicht so sein, dass die Bieterphase auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt und dann immer wieder verlängert wird.“

Bei welchen Immobilien ein Bieterverfahren sinnvoll ist

Anton Holzapfel vom ÖVI, weist auch darauf hin, dass Bieterverfahren in Österreich für private Verkäufer nicht sehr weit verbreitet sind. Viele Immobilien erzielten auch über das herkömmliche Verkaufsverfahren gute Preise. Den Hauptgrund für den geringen Verbreitungsgrad sieht Gottfried Hackbarth darin, dass das Bieterverfahren für viele sehr kompliziert und arbeitsintensiv ist. Außerdem seien auch nicht alle Immobilien für ein solches Verfahren geeignet: „Die Dreizimmerwohnung in gewöhnlicher Lage eignet sich nicht für ein Bieterverfahren. Es geht eher um Immobilien, die sehr schön sind oder eine Besonderheit aufweisen, zum Beispiel befinden sie sich in guter Lage, haben eine große Dachterrasse oder sonst irgendein attraktives Detail“, so Hackbarth. 

Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

Ein Bieterverfahren eröffnet dem Verkäufer viele Vor-, aber auch manche Nachteile. Wer seine Immobilie verkauft, sollte also genau abwägen.

Vorteile

• „Zunächst kann das Bieterverfahren für Verkäufer als eine Art Sondierung interessant sein, um zu klären: Gibt es überhaupt Interessenten und in welcher preislichen Liga spielt mein Objekt mit?“, sagt Immobilienwirtschaftsexperte Anton Holzapfel. Selbst wenn der Verkäufer also eigentlich gar nicht am Verkaufen, sondern am Wert der Immobilie interessiert ist, kann er auf diese Weise einen realen Marktwert ermitteln.
• Ein optimaler Verkaufspreis wird durch den Wettbewerbsgedanken erzielt. Je mehr Bieter, desto mehr Nachfrage, desto höher können Verkäufer und Makler den Preis in die Höhe treiben. „Erfahrungsgemäß wird der Schätzpreis einer Immobilie beim Bieterverfahren durchschnittlich um 10 Prozent übertroffen“, sagt Gottfried Hackbarth.
• Der Verkäufer kann innerhalb weniger Wochen einen Verkauf abwickeln, wenn alles glatt läuft. Die Vermarktungszeit kann damit wesentlich kürzer ausfallen, als bei einem herkömmlichen Verkaufsverfahren. Von der Zeitersparnis profitieren dann Makler und Immobilienverkäufer gleichermaßen. „Beim herkömmlichen Verkauf von Immobilien besteht immer die Gefahr, dass das Objekt am Markt möglicherweise falsch platziert ist und zum falschen Preis angeboten wird. Beim Bieterverfahren wird aus dem Verkauf ein Event, das sich herumspricht und so viel Aufmerksamkeit für diverse Interessenten erzeugt“, sagt Gottfried Hackbarth.

Nachteile:

• Durch das Bieterverfahren kommt es nicht zwangsläufig zum Verkauf des Hauses. Dem Verkäufer können die abgegebenen Angebote zu niedrig sein – aber auch der Käufer kann noch abspringen. Das abgegebene Gebot ist also erst einmal genauso wenig bindend wie das Angebot des Immobilienverkäufers. Kommt es nicht zum Verkauf, weil beispielsweise die Angebote zu niedrig ausfallen, bleibt der Bieter dann auf den Kosten des Bieterverfahrens sitzen, ohne zu einem Verkaufsabschluss zu gelangen.
• Bei einem Sammelbesichtigungstermin ist immer ungewiss, wie viele Personen tatsächlich auftauchen. Kommen zu wenige Interessenten, wird möglicherweise ein zu geringer Verkaufspreis erzielt.
• Der Wettbewerbsgedanke bei einem Bieterverfahren kann sich negativ auf die Interessenten auswirken und diese überfordern.

Auch wenn der Immobilienverkauf mit dem Bieterverfahren nicht klappt: Der Verkäufer kann danach zumindest einschätzen, wie viel potenzielle Käufer zu zahlen bereit wären – er kennt somit den aktuellen Marktwert. Und da er sich nicht zum Verkauf verpflichtet, kann er nun sein Objekt über ein Immobilienportal wie immowelt.at auf dem klassischen Wege anbieten.