Das können Vermieter von der Steuer absetzen

Kaputte Heizung, Wohnungsanzeigen oder Darlehenszinsen: Vermieter müssen für viele Rechnungen aufkommen – aber auch einiges als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Mit diesen Tipps können Vermieter möglichst viel Geld vom Finanzamt zurückholen.

Welche Kosten kann der Vermieter von der Steuer absetzen?

Bei den steuerlich absetzbaren Werbungskosten lassen sich zwei Arten unterscheiden:

• regelmäßige Werbungskosten wie beispielsweise die AfA, Betriebskosten , Zinsen und Finanzierung für Immobiliendarlehen
• einmalige bzw. unregelmäßige Werbungskosten wie Sanierungsarbeiten, Maklergebühren oder steuerliche und rechtliche Beratungskosten

Möchten Vermieter Steuern sparen, müssen sie diese Ausgaben ihren Mietzinseinnahmen gegenüberstellen. Vermieter sollten versuchen, möglichst alle Werbungskosten in ihrer Steuererklärung anzusetzen, um Steuervorteile auszunutzen. 

Anschaffungs- und Herstellungskosten: AfA nutzen

Kauft ein Vermieter eine Immobilie und möchte diese vermieten, kann er die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. 

Der Grundgedanke ist, dass sich ein vermietetes Gebäude abnutzt. Dieser Aufwand wird steuerlich durch die AfA (Abschreibung für Absetzung) berücksichtigt. Vermieter können dadurch die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich absetzen. Welche Summe Vermieter jährlich in ihrer Steuererklärung geltend machen können, bemisst sich nach der Bemessungsgrundlage und dem jeweiligen AfA-Satz: 

Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der AfA dienen in der Regel die Anschaffungskosten der Immobilie, wobei Grundstückskosten unberücksichtigt bleiben. Die anteiligen Kosten für das Grundstück sind pauschal festgelegt:

• In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern kommt eine Pauschale von 20 Prozent der Anschaffungskosten zum Ansatz, sofern der örtliche Quadratmeterpreis unter 400 Euro liegt.
• In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sowie in allen Gemeinden, in denen der Quadratmeterpreis über 400 Euro liegt, kommt eine Pauschale von 30 Prozent der Anschaffungskosten zum Ansatz.
• In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sowie in allen Gemeinden, in denen der Quadratmeterpreis über 400 Euro liegt und wenn das Gebäude höchstens 10 Einheiten umfasst, kommt eine Pauschale von 40 Prozent der Anschaffungskosten zum Ansatz.

Eine Besonderheit: Hat der Vermieter sich eine Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft, aber erst ab dem 1. Jänner 2013 erstmalig vermietet, darf er nicht die tatsächlichen Anschaffungskosten zur Berechnung der AfA heranziehen. Als Bemessungsgrundlage dienen dann die fiktiven Anschaffungskosten zum erstmaligen Vermietungszeitpunkt.

Für Miethäuser gilt grundsätzlich ein festgelegter AfA-Prozentsatz von 1,5 – was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Eine Abweichung von dieser Regelung ist nur dann möglich, wenn das Miethaus vor 1915 erbaut worden ist – dann gilt ein AfA-Satz von höchstens 2 Prozent. Kann der Vermieter eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, so kann im Einzelfall auch ein höherer AfA-Satz zur Anwendung kommen.

Dieser Prozentsatz wird mit der Bemessungsgrundlage multipliziert.

Besitzen Vermieter eine Immobilie, die sie geschenkt bekommen oder geerbt haben, müssen sie die AfA der Vorbesitzer ausnahmslos fortsetzen.

Abschreibungen nach dem Erwerb

Nicht nur die Kosten für Anschaffung oder Herstellung, auch die Kosten für die Erhaltung kann der Vermieter steuerlich gelten machen.

• Instandhaltungsaufwendungen, die dazu dienen, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, jedoch zu keiner Wohnwertverbesserung führen, kann der Vermieter im Jahr der Bezahlung voll geltend machen. Dazu zählen zum Beispiel Wartungsarbeiten und Reparaturen – auch wenn diese nicht jährlich anfallen – oder das Ausmalen von Stiegenhaus und Wohnräumen. Alternativ können nicht periodisch anfallende Instandhaltungsaufwendungen wahlweise aber auch in einem 15-Jahres-Zeitraum abgeschrieben werden.
• Instandsetzungsaufwendungen sind Arbeiten, die entweder den Nutzwert des Gebäudes erhöhen oder die Nutzungsdauer erheblich steigern. Typische Instandsetzungsaufwendungen sind der Austausch von Türen und Fenstern, die Erneuerung der Heizung, Elektro- und Sanitärinstallationen oder Dämmmaßnahmen. Der Gesetzgeber geht von einer wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes dann aus, wenn mindestens 25 Prozent der Gebäudeteile eines Hauses ausgetauscht wurden oder wenn sich durch die Arbeiten die Nutzungsdauer um mindestens 25 Prozent verlängert. Aufwendungen für Instandsetzungen muss der Vermieter in einem 15-Jahres-Zeitraum absetzen.
• Ein (nachträglicher) Herstellungsaufwand liegt vor, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen vorgenommen hat. Dazu zählen zum Beispiel Gebäudeaufstockungen, Grundrissänderungen oder Anbauten. Solche Arbeiten kann der Vermieter innerhalb der zu ermittelnden Restnutzungsdauer des Gebäudes im Rahmen der AfA absetzen. Bei Anbauten und Erweiterungen wird die AfA mit 1,5 Prozent angesetzt. In einigen Sonderfällen – etwa Denkmalsanierungen oder bei bestimmten Arbeiten an Gebäuden, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen – kann die Abschreibung in einem 15-jahres-Zeitraum erfolgen.

Tipps zum Steuersparen: Verluste richtig handhaben

Durch teure Renovierungsarbeiten oder zwischenzeitige Leerstände kann es ein, dass ein Vermieter Verluste erwirtschaftet. Diese kann er jedoch im selben Jahr mit seinen Einkünften, etwa aus einem Angestelltenverhältnis oder einem selbstständigen Gewerbebetrieb verrechnen.

Ein Beispiel: Ein Vermieter erleidet in einem Jahr durch aufwändige Renovierungsmaßnahmen am Mietshaus einen Verlust von 10.000 Euro. Als selbstständiger Elektriker hat er mit seinem Betrieb im Geschäftsjahr 70.000 Euro Gewinn erwirtschaftet. Er darf nun den Verlust aus Vermietung und Verpachtung mit dem Gewinn verrechnen und mindert seine Steuerbemessungsgrundlage so auf 60.000 Euro. Dadurch reduziert sich die Einkommenssteuerlast. 

Es ist allerdings nicht möglich, die Verluste ins kommende Jahr zu übertragen. Existieren also keine Gewinne, mit denen der Vermieter die Verluste verrechnen kann, ist der Steuervorteil verloren.

Kleinunternehmer: Ohne oder mit Umsatzsteuer?

Vermieter mit einem Jahresnettoumsatz von 35.000 Euro gelten als Kleinunternehmer. Sie sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit – können im Gegenzug aber auch keine Vorsteuern auf Eingangsrechnungen abziehen. Daher gibt es für diese Art Vermieter die Möglichkeit, für die Umsatzsteuer zu optieren. Für die Mieten ist der Vermieter dann zwar umsatzsteuerpflichtig, fallen aber größere Investitionen an, kann er bei Rechnungen etwa für Renovierungen und Sanierungen die dort berechnete Mehrwertsteuer abziehen. Für Vermietungen gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von zehn Prozent, ausgenommen hiervon Nebenleistungen wie Heizkosten oder für mitvermietete Einrichtungsgegenstände; hier werden 20 Prozent fällig.

Die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer ist übrigens nicht nur der Mietzins, sondern auch alle vom Mieter zu zahlenden Vor- und Nebenleistungen, etwa die Betriebskosten.

Wird ein Gebäude teilweise vom Eigentümer selbst genutzt und teilweise vermietet, ist ein Vorsteuerabzug nur für den vermieteten Anteil möglich.

Vermietern mit bis zu 35.000 Jahresumsatz ist es allerdings nicht möglich, zwischen Steuerfreiheit und Steuerpflicht beliebig zu springen – nutzt ein Vermieter die Option zur Steuerpflicht, gilt diese für mindestens fünf Jahre.

Steuervorteil vor der Vermietung

Nicht nur dann, wenn Mietzinseinnahmen vorliegen können Vermieter Steuervorteile nutzen – sondern auch vor oder nach einem Mietverhältnis.

Möchte ein Vermieter seine Immobilie vermieten, sind im Vorfeld manchmal bestimmte Sanierungs- und Reparaturarbeiten notwendig. Außerdem beauftragt er vielleicht einen Makler zur Mietersuche und inseriert in Immobilienportalen. Die anfallenden Kosten können Vermieter dann als sogenannte Vorwerbungskosten in ihrer Steuererklärung ansetzen. Doch Vorsicht: Vermieter müssen grundsätzlich eine Vermietungsabsicht nachweisen. Steht etwa vor Beginn der Sanierungsarbeiten schon ein zukünftiger Mieter fest, kann der Vermieter auf Nummer sicher gehen, indem er mit dem Mieter einen Vormietvertrag abschließt.

Steuervorteile nach der Vermietung

Endet ein Mietverhältnis, können Vermieter unter Umständen Nachwerbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen. Dies ist dann möglich, wenn dem Vermieter durch den Auszug des Mieters Kosten entstanden sind. Dazu zählen etwa offene Betriebskosten wie Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Grundsteueranteile oder Reparaturen. Diese Posten können Vermieter dann in ihrer Steuererklärung ansetzen.

Vorsicht: Immobilienertragssteuer

Erwirbt ein Vermieter eine Immobilie zur Kapitalanlage , muss er im Falle einer Veräußerung etwaige Gewinne als Einkommen versteuern. Seit 2012 gibt es auch keine zehnjährige Spekulationsfrist mehr, nach der damals nach Ablauf dieser Frist keine Steuern mehr fällig wurden.

Konkret bedeutet das: Für alle ab dem 1. April 2012 erworbenen Immobilien fällt unabhängig von der Haltedauer durch die Veräußerung die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an.

Gewinne aus Grundstücksverkäufen müssen Vermieter in der Regel mit pauschal 30 Prozent versteuern, sofern der Kaufvertrag ab dem 1. Januar 2016 abgeschlossen wurde. Für Verträge bis zum 31.12.2015 gilt ein Steuersatz von 25 Prozent. Alternativ kann der Verkäufer aber auch beantragen, dass er nach dem normalen Einkommensteuertarif besteuert wird.

Immobilienertragsteuer muss der Vermieter beifolgenden Vorgängen zahlen:

• Dem Verkauf
• Bei Tauschvorgängen
• Bei gemischten Schenkungen: Diese liegen vor, wenn neben der Schenkung noch eine Ausgleichszahlung, zum Beispiel an Geschwister, geleistet wird.

Keine Immobilienertragsteuer müssen Vermieter zahlen bei:

• Erbschaften und Schenkungen (ohne Ausgleichzahlung)
• Übertragungen, wenn ein Wohnrecht behalten wird
• Aufteilung der Erlöse der Ehewohnung nah einer Scheidung oder Zahlung von Ausgleichszahlungen
• Übergang von Eigentum nach Tod eines Ehepartners

Grundsätzlich steuerfrei ist für einen Vermieter auch der Verkauf des Hauptwohnsitzes, Verkauf, wenn Enteignung droht oder Tauschvorgänge im Zusammenhang mit Flurbereinigungsmaßnahmen.

Im Zweifel: Rat vom Fachmann einholen

Möchte ein Vermieter steuerliche Vorteile nutzen, sollte er sich rechtlich auf der sicheren Seite bewegen – und Fehler vermeiden. Denn sonst winkt am Ende statt der erhofften Erstattung eine teure Nachzahlung. Daher sollten Vermieter auf den Rat vom Fachmann setzen – und sich im Zweifelsfall an einen Steuerberater oder Vermieterschutzverein wenden.

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