Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien mieten oder kaufen: So läuft der Laden

Ein eigenes Café, neue Büroräume oder zusätzlichen Lagerhallen: Die meisten Unternehmen brauchen Geschäftsräume. Je nach Branche müssen Mieter und Käufer bei der Suche nach Gewerbeimmobilien verschiedene Aspekte im Blick haben. Neben dem passenden Standort sollte dem Miet- beziehungsweise Kaufvertrag ein besonderes Interesse gelten.

Wer auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie ist, muss viele Punkte beachten. Erfüllt die Buchhandlung zwar alle räumlichen Voraussetzungen, liegt aber am Rande eines Wohngebiets, wird es mit dem Umsatz schwierig. Das gilt auch für eine Lagerhalle, deren Mietpreis unschlagbar ist, die aber unzählige Kilometer vom Unternehmen entfernt liegt. Ob Standort, Ausstattung oder Kosten – eine Gewerbeimmobilie muss vielfältige Anforderungen erfüllen. Ist die richtige Immobilie gefunden, sollte der Miet- oder Kaufvertrag nicht blindlings unterschrieben werden. Insbesondere beim Mietvertrag können Mieter bei einigen Punkten Einfluss nehmen. 

Das sollte sie haben: Ausstattungsmerkmale festlegen

Bevor die Suche beginnt, sollten Immobiliensuchende genau überlegen, wie die Gewerbeimmobilie ausgestattet sein sollte. Denn das schönste Büro bringt nichts, wenn die Internetverbindung langsam und instabil ist. Cafébesitzer in spe sollten sich bei ihrer Suche hingegen unter anderem darauf konzentrieren, dass die Immobilie bereits vorher als Gaststättenbetrieb genutzt wurde – sonst kommen hohen Umbaukosten auf sie zu. Auch Laufkundschaft ist wichtig. Wer eine Arztpraxis eröffnen möchte, sollte Wert auf gut geschnittene Räumlichkeiten legen. Zum Beispiel, dass ein großer Vorraum vorhanden ist, der als Anmeldezimmer genutzt werden kann. Sind die wichtigsten Kriterien geklärt, kann es an die Standortsuche gehen.

Standortsuche: Die richtige Gewerbeimmobilie finden

Nette Nachbarn und ein schöner Ausblick aus dem Bürofenster – diese Faktoren können zwar die Arbeit angenehmer machen, aber zum Umsatz tragen sie kaum etwas bei. Deshalb sollte der Standort ganz genau untersucht werden und der Gewerbemieter oder -käufer mit dem Immobilieneigentümer mit einer Standortanalyse einige Fragen klären. Diese Analyse können Immobiliensuchende selbst durchführen – oder diese von einem Anbieter erstellen lassen. Dabei sollten unter anderem folgende Fragen geklärt werden: 

• Inwieweit gibt es für das Angebot oder die Dienstleistung an diesem Standort einen Bedarf?
• Wie ist die Kaufkraft der potenziellen Kunden einzuschätzen?
• Welche und wie viele Mitbewerber gibt es?
• Inwieweit sind behördliche Genehmigungen erforderlich?
• Verfügt die Gegend über die passende Infrastruktur
• Sind in nächster Zeit Baumaßnahmen an der Immobilie oder an umliegenden Gebäuden oder Straßen geplant? 
• Wenn Umbauten geplant sind: Wie hoch darf die Bebauungsdichte des Grundstücks sein? Angaben dazu werden bei den zuständigen Gemeinden veröffentlicht.
• Liegt die Immobilie in einer reinen Wohngegend oder im reinen Industriegebiet? Im ersteren Fall gibt es meist mehr Vorschriften.
• In welchem Zustand ist die Gewerbeimmobilie?

Letzter Punkt ist insbesondere wichtig, da der Gewerbevermieter die Immobilie in brauchbarem Zustand übergeben muss. Die Bausubstanz sollte darum genau begutachtet werden. Ist das Dach in Ordnung? Sind die Wände schimmelfrei? Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, kann einen Sachverständigen hinzuziehen, der das Gebäude besichtigt, den baulichen und haustechnischen Zustand feststellt und den Umfang und die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen ermittelt. Dies wird gerade dann nötig, wenn der Interessent die Gewerbeimmobilie kaufen und sein Budget abschätzen will.
 

Gewerbeimmobilie kaufen: Finanzierung planen

Wie hoch ist das Eigenkapital, muss ein Kredit aufgenommen werden und auf welche Höhe belaufen sich die monatlichen Kosten? Diese Fragen sollten Käufer einer Gewerbeimmobilie gut durchrechnen. Dabei sollten sie auch die zusätzlichen Aufwendungen in Form von Nebenkosten im Blick behalten. Die wichtigsten Punkte:

• Maklerprovision: Die Höhe ist verhandelbar, jedoch gibt es gesetzliche Höchstgrenzen. So teuer darf die Maklerprovision maximal sein. 
• Grunderwerbsteuer: grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises, beim Kauf innerhalb des Familienkreises wird die Steuer mit dem Stufentarif auf Grundlage des Grundstückswerts ermittelt. Zur Familie zählen Ehe- oder eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Haushalt, Eltern und Schwiegereltern, Kinder, Enkel-, Stief-, Schwieger- oder Wahlkinder, Geschwister, Nichten und Neffen sowie die Schwiegerkinder des Übergebers.
• Anwalts- und Notarkosten: ungefähr ein bis drei Prozent des Kaufpreises. Die Kosten werden durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt, es kann aber auch ein Pauschalhonorar vereinbart werden.
• Grundbuchsgebühr: Für die Eintragung ins Grundbuch wird eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises fällig. Bei Belastung durch eine Hypothek fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an. Hinzu kommt eine Eingabengebühr für die Antragsstellung: diese beträgt 44 Euro oder 62 Euro, wenn die Antragstellung nicht elektronisch erfolgt.

Zudem können eventuell lokale Gemeindeabgaben fällig werden, wie etwa Wassergebühren oder Kanalgebühren. Diese Kosten sollten vorab bei der Gemeinde erfragt werden. 

Gewerbeimmobilie mieten oder pachten – der Unterschied

Vor Abschluss des Gewerbemietvertrages sollten die Vertragspartner unbedingt klären, ob der Vertrag über die Gewerbeimmobilie ein Miet- oder Pachtvertrag ist. Der Unterschied zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht: Bei der Gewerbemiete bekommt der Mieter lediglich die Räumlichkeiten zur Nutzung überlassen. Ein Pachtvertrag liegt dagegen vor, wenn er den Mietgegenstand nur durch „Fleiß und Mühe“ nutzen kann (§ 1091 ABGB). Zum Beispiel, wenn etwa ein Café inklusive Betriebsmittel wie Mitarbeiter, Theke und Kochgeschirr im Vertrag stehen.

Gewerbeimmobilie mieten: MRG oder ABGB?

Ob der Vertrag nun als Unternehmenspacht- oder Gewerbemietvertrag abgeschlossen wird, macht einen Unterschied. Dr. Peter Brodner, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht in Wien, erklärt: „Für einen Pachtvertrag gilt das Recht des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).“ Anders sei es bei der Geschäftsraummiete: „Dort kann das Mietrechtsgesetz (MRG) gelten.“ 

Ob nun MRG oder ABGB gelte oder eine Mischform aus beiden, hänge vom Einzelfall ab. Entscheidend sind oft Baujahr und die Anzahl der Mietobjekte in einem Gebäude. Hier finden Sie die gängigen Regeln bei Voll- und Teilanwendung sowie Ausnahmen vom MRG im Überblick. 

Darüber hinaus gibt es bei Gewerbeimmobilien weitere Sonderfälle:

• Dem MRG nur teilweise unterworfen sind Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark. 
• Ganz vom MRG ausgenommen sind außerdem Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungs- Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens vermietet werden; oder als unbebaute Flächen und ohne Räumlichkeiten vermietet werden. Mit einer Ausnahme: Wird die Grundflächen zum Errichten eines Bauwerks zu Geschäfts- oder Wohnzwecken vermietet, gilt wiederum das MRG.

Um Irrtümer auszuschließen und rechtlich Klarheit zu gewinnen, lohnt sich vor Vertragsschluss der Gang zu einem versierten Immobilienrechtsanwalt. 

MRG oder AGB: Mieterschutz oder Gestaltungsfreiheit

Das MRG sichert dem Gewerbemieter den Kündigungsschutz zu: „Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur aus wichtigem Grund möglich“, so Brodner. Zudem gilt die gesetzlich geregelte Mietzinsbildung und die Reparatur- und Renovierungspflichten des Vermieters. Im Vollanwendungsbereich des MRG hat der Mieter zudem ein Weitergaberecht, wenn das Unternehmen an den eintretenden Interessenten verpachtet wird. 

Das ABGB bietet viele dieser Rechte nicht: Kein Kündigungsschutz und der Mietzins kann beliebig hoch angesetzt werden, solange er nicht sittenwidrig oder wucherisch ist. Auch gelten keine besonderen Befristungsbestimmungen. Dafür haben die Vertragspartner mehr Gestaltungsfreiheit und können individuelle Vereinbarungen treffen. Brodner sagt: „Die Anwendbarkeit des ABGB ist eher zu Lasten des Mieters. Die Gestaltungsfreiheit des ABGB lohnt sich für den Mieter nur bei einer ausreichend starken Verhandlungsposition.“

Gewerbeimmobilie mieten – die Besonderheiten im Gewerbemietvertrag

Um den Vertrag zu besten Konditionen abzuschließen, sollten Gewerbetreibende ihre Rechte kennen und insbesondere auf folgende Inhalte achten: 

Haupt- oder Untermietvertrag

Sofern möglich, sollten Gewerbemieter einen Hauptmietvertrag abschließen. Denn ein Untermietvertrag ist rechtlich weniger geschützt: Endet das Hauptmietverhältnis, so muss schlimmstenfalls auch der Untermieter seinen Laden dichtmachen. Zudem kann ihm selbst beim MRG der Hauptmieter wegen Eigenbedarf kündigen. 

Mietzins und Mietzinserhöhung

Im Vollanwendungsbereich des MRG besteht der Mietzins aus Hauptmietzins und Betriebskosten. Der Hauptmietzins darf in einer nach Lage, Größe, Art, Beschaffenheit, Erhaltungs- und Ausstattungszustand angemessenen Höhe vereinbart werden und darf höchstens zehn Prozent über dem üblichen liegen. „Ob die Höhe angemessen ist lässt sich durch ein Gutachten feststellen“, so Brodner. Bei befristeten Mietverträgen wird der Mietzins um 25 Prozent vermindert. 

Betriebskosten wie Wasser, Versicherungen oder Aufwendungen für die Hausbetreuung sollten im Gewerbemietvertrag ebenfalls genau geregelt sein und bestenfalls aufgelistet werden. 

Im Nicht- oder Teilanwendungsbereich des MRG gibt es zur Zusammensetzung des Mietzinses keine festen Vorgaben. Der Mietzins unterliegt nur den allgemeinen Schutzbestimmungen des Zivilrechts wie etwa Wucher. 

Mietdauer und Kündigung

Ist das MRG voll oder zum Teil anwendbar, so kann der Gewerbemietvertrag auf eine beliebige Dauer abgeschlossen werden. Da in diesem Rechtsbereich der Kündigungsschutz gilt und der Vermieter nur erschwert kündigen kann, werden in der Praxis oft befristete Mietverträge abgeschlossen. Hier rät Brodner: „Damit Gewerbemieter vor Ablauf der Befristung dennoch aussteigen können, sollten sie in jedem Fall ein Sonderkündigungsrecht vereinbaren.“ Üblich seien hier Kündigungsfristen im Bereich von drei bis zwölf Monaten.

Ist das MRG nicht anwendbar, so genießt der Gewerbemieter keine besonderen Schutzrechte. Darum sollte er einen entsprechenden Kündigungsschutz vereinbaren, etwa in Form eines zeitlich festgelegten Kündigungsverzichts. Wird die Gewerbeimmobilie allerdings verkauft, gilt dieser Verzicht nicht: Dann kann nur ein Eintrag des Mietvertrags im Grundbuch die Kündigung verhindern.

Erhaltungspflicht und Rückstellungspflicht

Egal ob das MRG gilt oder nicht: Mieter können ihren Vermieter zur Verantwortung ziehen, wenn er die Gewerbeimmobilie nicht in brauchbarem Zustand übergibt und erhält. „Ernste Schäden sind generell Vermietersache“, sagt Brodner. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Vermieter zudem verpflichtet, den ortsüblichen Standard zu erhalten. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, haben Mieter ein Recht auf Mietminderung. Im Bereich des MRG können sie ihn durch einen Antrag bei der Schlichtungsstelle zu Erhaltungsarbeiten zwingen. Aber: bei der Rückstellung ist der Gewerbemieter in der Pflicht und muss seine Gebrauchsspuren beseitigen. 

Umbauten und Investitionsablöse

Wer selber gerne umbauen will, sollte bedenken: Nicht alle Umbauten sind gesetzlich erlaubt. Darum sollten geplante Umbauten bereits im Mietvertrag geregelt werden. Brodner warnt: „Steht dazu nichts, kann der Gewerbemieter dazu verpflichtet sein, sie wieder auszubauen. Das verursacht hohe Kosten.“

Betriebspflicht

„Eine Betriebspflicht kann durchaus im Gewerbemietvertrag vereinbart werden“, sagt Brodner. Der Vermieter wird insbesondere dann eine Betriebspflicht vereinbaren, wenn er ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens hat. „Bei der Büroraummiete sind Betriebspflichten nicht üblich, bei Geschäftslokalen schon.“

Konkurrenzschutz

Gewerbemieter, die zum Beispiel einen Laden in einem Einkaufszentrum mieten, sollten ihr Recht auf Konkurrenzschutz kennen: „Wenn der Vermieter die gesamte Gewerbeeinheit kontrolliert, muss er sie vor konkurrierenden Unternehmen schützen“, so Brodner. Dies ließe sich aus der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters ableiten, wonach der Vermieter die Brauchbarkeit des Mietgegenstandes aufrechterhalten muss. 

Achtung: Mietvertragsgebühr bedenken – Kosten niedrig halten

Schriftliche Mietverträge sind gebührenpflichtig. Die Kosten dafür tragen Vermieter und Mieter gemeinsam. Via Mietvertrag können sie aber auch vollständig dem Mieter auferlegt werden. Die Höhe beträgt für:

• Unbefristete Gewerbemietverträge: ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses.
• Befristete Mietverträge unter drei Jahren: ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer.
• Befristete Mietverträge von drei Jahren oder mehr: ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Die Obergrenze liegt bei einem Prozent des 18-fachen Jahresbetrages.

Mietverträge, die für mehr als drei Jahre und befristet abgeschlossen werden, können so besonders teuer werden. Brodner rät darum: „Um Gebühren zu vermeiden, kann stattdessen auch ein unbefristeter Vertrag abgeschlossen werden, in dem die Vertragspartner entsprechende Sonderkündigungsrechte vereinbaren.“ So gelte der Vertrag nach Judikatur zwar als unbefristet, funktioniere aber wie ein befristeter.

Gewerbeimmobilie kaufen – darauf kommt es beim Kaufvertrag an

Möchten Gewerbetreibende eine Immobilie kaufen statt mieten, sollte der Kaufvertrag einige wichtige Punkte enthalten: 

• die genaue Bezeichnung der Parteien – also Käufer und Verkäufer;
• eine genaue Beschreibung der Gewerbeimmobilie, am besten mit Hilfe eines aktuellen Grundbuchauszuges sowie allenfalls eingetragenen Grunddienstbarkeiten;
• den Kaufpreis und wann dieser zu bezahlen ist;
• die Aufsandungserklärung. Dies ist die schriftliche Erklärung des Verkäufers, dass er mit der Eintragung im Grundbuch einverstanden ist. Nur so ist eine Änderung möglich.

Darüber hinaus werden in der Regel zumindest folgende Punkte in den Vertrag aufgenommen:

• Lage- und Ausstattungsbeschreibung der Gewerbeimmobilie
• Darstellung der Belastungen des Kaufobjektes, lastenfreier Erwerb oder Übernahme von Lasten
• Zeitpunkt der Übergabe der Gewerbeimmobilie und die Risikotragung
• Bestimmungen über allfällige aufschiebende Übergabebedingungen
• Regelungen über Haftung für Mängel

• Erklärung des Käufers über Staatsbürgerschaft und Deviseninländerschaft. Als Deviseninländer zählen unter anderem natürliche Personen mit Wohnsitz im Inland oder die sich mehr als drei Monate in Österreich aufhalten. 
• Hinweis auf bestehende Versicherungen
• Regelungen über die treuhändige Abwicklung, Name des Treuhänders, der den Kauf abwickelt und Auszahlungsvoraussetzungen
• Vereinbarungen über die Kostentragung
• Kündigungs- und Auflösungsbestimmungen, auch zur Absicherung des Käufers vor Unvorhergesehenem.

Schon vor Erwerb der Gewerbeimmobilie sollten Immobilienkäufer zudem den Fall der Widerveräußerung bedenken: Dann müssen sie für den Gewinn beim Widerverkauf eine Immobilienertragssteuer von 25 Prozent zahlen. Davon können sie jedoch die Nebenkosten beim Kauf, sowie künftige Aufwendungen für die Errichtung und Instandhaltung der Gewerbeimmobilie abgezogen werden: Rechnungen aufbewahren lohnt sich also. 

Generell hängt bei den Vertragsinhalten und den Verhandlungen viel von der konkreten Situation des Käufers ab. Was in wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht an vertraglichen Vorkehrungen nötig ist, lässt sich nicht über einen Kamm scheren. Notare, Fachanwälte und Steuerberater können hier beraten.

Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen: Es kommt darauf an

Inwieweit Gewerbetreibende eine Immobilie kaufen oder mieten sollten, ist von verschiedenen Punkten abhängig: Etwa der Art des Gewerbes, der Nutzungsdauer und vom bevorzugten Standort. Beides hat Vor- und Nachteile: Käufer sind unabhängig von Vermietern und steigenden Mieten und können Abschreibungsmöglichkeiten nutzen. Dafür müssen sie in vielen Fällen einen hohen Planungs- und Finanzierungsaufwand betreiben. Hinzu kommt zumeist eine langfristige Verschuldung. Mieter hingegen können ihre Mietkosten von der Steuer absetzen und sind beispielsweise bezüglich ihres Standortes flexibler – wenn sie den Vertrag entsprechend gestaltet haben. Allerdings sind sie im Gegensatz zu Immobilienkäufern von ihrem Vermieter abhängig. 

Letztlich gilt: Bevor Gewerbetreibende die Unterschrift unter den Vertrag setzen, sollten sie sich genau informieren, welche Option für sie den größten Erfolg verspricht.