Ferienimmobilien kaufen

Ferienimmobilie kaufen – Urlaub in Österreich

Das Chalet in den Alpen, das Häuschen am Bodensee oder die Stadtvilla in Wien: Wer eine Ferienimmobilie kaufen will, hat in Österreich eine große Auswahl – und kurze Anfahrtswege. Tipps für den Kauf von Wochenendhaus und Anlageimmobilie.

Das Glück muss nicht immer in der Ferne liegen – ein Urlaub in Österreich kann ebenso schön sein. Wien und Salzburg locken mit Kultur und barocken Bauwerken, während in der Steiermark lange Wanderwege von Alm zu Alm führen. Seen, Berge und Wälder laden zum Erholen ein – passionierte Ski- und Snowboardfahrer folgen hier aber eher dem Ruf des Berges. Wer eine Ferienimmobilie kaufen will, hat im eigenen Land zudem weitere Vorteile: Die Anreise ist auch ohne Flugzeug möglich und der Anfahrtsweg oftmals kürzer als die Urlaubsreise ins Ausland. Urlaub in Österreich ist zudem so beliebt, dass die Ferienimmobilie auch ein gutes Anlageobjekt sein kann.

Finanzierung der Ferienimmobilie planen

Für den Kauf des eigenen Ferienhauses gilt es, den eigenen finanziellen Rahmen gut abzustecken. Wer das Haus nicht vollständig aus eigener Tasche zahlen kann, der muss es über ein Darlehen finanzieren. Hierfür sollten Käufer einer Ferienimmobilie sich frühzeitig Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen und sie miteinander vergleichen.

Kaufnebenkosten der Ferienimmobilie berücksichtigen

Neben dem reinen Kaufpreis sind auch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen – die wichtigsten im Überblick:

• Maklerprovision: Die maximale Höhe der Provision richtet sich in der Regel nach der Höhe des Kaufpreises: So teuer darf die Maklerprovision maximal sein.
• Grunderwerbsteuer: grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises, beim Kauf innerhalb des Familienkreises wird die Steuer mit dem Stufentarif auf Grundlage des Grundstückswerts ermittelt.
• Anwalts- und Notarkosten: circa ein bis drei Prozent des Kaufpreises. Die Kosten werden durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt, es kann aber auch ein Pauschalhonorar vereinbart werden.
• Grundbuchsgebühr: Für den Eintrag ins Grundbuch sind 1,1 Prozent des Kaufpreises zu zahlen. Wird auch eine Hypothek eingetragen, fallen weitere 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts an.

Eventuell können zudem lokale Gemeindeabgaben fällig werden, etwa Wassergebühren oder Kanalgebühren. Diese Kosten sollten Immobilienkäufer vorab bei der Gemeinde erfragen.

Wochenendhaus kaufen: Je nach Gemeinde werden Tourismusabgaben fällig

Touristen und Feriengäste bedeuten für die Kommunen immer auch eine gewisse Belastung. Je nach Gemeinde müssen Eigentümer von Ferienimmobilien darum bestimmte Abgaben an sie entrichten. Vor dem Kauf sollten Interessenten diese in Erfahrung bringen und in ihrer Kalkulation berücksichtigen:

Zweitwohnsitzabgabe: Diese Abgabe müssen Eigentümer in einigen Gemeinden für den Zweitwohnsitz zahlen. Damit soll die Infrastruktur in Stand gehalten werden, etwa das Kanal- und Straßennetz, die auch der Urlauber benutzt. In Kärnten sind die Gemeinden zum Beispiel ermächtigt, bis zu 660 Euro pro Jahr zu veranschlagen.

Ortstaxe: Mit der Ortstaxe – je nach Land auch Nächtigungstaxe, -abgabe, Tourismusabgabe, Aufenthaltsabgabe oder Gästetaxe genannt – wird in der Regel die Übernachtung einer ortsfremden Person besteuert. Vermieter von Ferienimmobilien müssen sie von ihren Feriengästen einfordern und an die dafür zuständige Stelle weitergeben. In Salzburg zahlen Gäste 1,50 Euro pro Person und Übernachtung, in Wien sind es 3,2 Prozent des Übernachtungspreises. Je nach Bundesland gibt es auch Gäste, die von der Taxe ausgenommen sind, zum Beispiel Verwandte oder beruflich Reisende. In Kurorten kann statt der Ortstaxe auch eine Kurtaxe fällig werden.

Ferienwohnungsabgabe: Sie ist eine besondere Art der Ortstaxe, die nicht der Gast, sondern je nach Bundesland in der Regel der Eigentümer zahlen muss – vorausgesetzt, die Abgabe wird in der jeweiligen Gemeinde erhoben. Die Ferienwohnungsabgabe wird als jährlicher Pauschalbetrag gezahlt, dessen Höhe abhängig von der Nutzfläche der Ferienwohnung ist. Dabei gibt es je nach Land unterschiedliche Berechnungsweisen. Ein Beispiel: In der Steiermark können Gemeinden für eine Nutzfläche von 30 bis 70 Quadratmetern eine jährliche Abgabe von bis zu 200 Euro verlangen.

Prüfen, ob Zweit- oder Ferienwohnsitz bereits genehmigt ist

Wer eine Ferienimmobilie kaufen will, sollte darauf achten, dass diese bereits als Ferien- oder Zweitwohnsitz genehmigt ist. Denn eine nachträgliche Zweitwohnsitzgenehmigung ist je nach Region oft schwierig bis unmöglich. Gerade in beliebten Ferienregionen wie dem Vorarlberg, Tirol und Salzburg. Dort ist die Anzahl neuer, behördlich genehmigter Freizeitwohnsitze begrenzt und Zweitwohnsitze dürfen nur noch in Ausnahmefällen geschaffen werden.

Ferienimmobilie suchen und finden

Wer eine Ferienimmobilie sucht, weiß meist schon ungefähr, wo sie liegen soll und hat dort schon einmal Urlaub gemacht. Um den Ort und die Umgebung ausgiebig kennen zu lernen, lohnt es sich oft, ein zweites oder drittes Mal dort die Ferien zu verbringen und viel Zeit für die Besichtigung verschiedener Ferienhäuser mitzubringen.

Verschiedene Ferienhaustypen

Ferienwohnung vermieten: Darauf ist zu achten

Wer nicht gerade Urlaub macht, kann seine Ferienimmobilie an Gäste vermieten. Hier gilt es, einiges zu bedenken:

Prüfen, ob die Vermietung gewerblich ist

Die Vermietung einer Ferienwohnung zählt in der Regel als bloße Raumvermietung, solange nur der Wohnraum zum Gebrauch überlassen wird. Eine gewerbliche Vermietung kann jedoch unter Umständen angenommen werden, wenn der Vermieter zusätzliche Dienstleistungen erbringt, zum Beispiel indem er einen Zimmerservice, Frühstücksbuffet oder Ausflüge anbietet.

In bestimmten Fällen kann aber der Betrieb einer kleinen Privatpension von der Gewerbeordnung ausgenommen sein. Das ist dann der Fall, wenn sie als sogenannte „häusliche Nebenbeschäftigung“ zählt und einige Anforderungen erfüllt. Wer die Pension betreibt, darf dies nicht im Übermaß tun, im Vergleich zu anderen häuslichen Tätigkeiten muss die Arbeit nachrangig sein. Zudem dürfen nur gewöhnliche Mitglieder des Hausstandes angestellt sein – zum Beispiel die im Haushalt lebende Tochter.

Gewerbliche Vermietung oder nicht: Rechtliche Auswirkungen bedenken

Wie die Vermietung einzuordnen ist, wirkt sich entscheidend auf den Vermieter aus:

• Sozialversicherungsrechtliche Beitragspflicht: Dieser unterliegen die Einkünfte aus gewerblicher Vermietung, jene aus außerbetrieblicher Vermietung nicht.
• Afa: Der gesetzliche Satz beträgt bei gewerblicher Vermietung grundsätzlich 2,5 Prozent, bei außerbetrieblicher Vermietung liegt der Satz bei 1,5 Prozent.
• Vortragsfähigkeit der Verluste: Bei gewerblicher Vermietung sind Verluste vortragsfähig, ansonsten nicht. Bei außerbetrieblicher Vermietung ist jedoch ein Verlustausgleich innerhalb desselben Veranlagungsjahres möglich.
• Veräußerungsgewinne: Bei gewerblicher Vermietung liegt der progressive Einkommensteuersatz bei bis zu 55 Prozent. Bei einer privaten Grundstücksveräußerung gilt der Sondersteuersatz von 30 Prozent.
• Abschreibung von Instandsetzungsaufwendungen: Aufwendungen sind bei gewerblicher Vermietung als Sofortaufwand abzugsfähig, im außerbetrieblichen Bereich müssen sie auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden.

Hier kann es sich lohnen, einen Steuerberater mit Schwerpunkt Immobiliensteuerrecht zu Rate zu ziehen.

Ferienimmobilie als Kapitalanlage: So locken Sie Urlauber an

Dient die Ferienimmobilie vor allem als Kapitalanlage, sollte darauf geachtet werden, dass ihr Standort ganzjährig etwas zu bieten hat. Zudem sollte sie groß genug sein, dass sich die Gäste auch an regnerischen Tagen gerne darin aufhalten: Ein Balkon mit Blick in die Berge oder ein prasselnder Kamin lassen gute Stimmung aufkommen. Sauna oder Whirlpool sind zusätzliche Pluspunkte für Feriengäste.

Ist die Ferienimmobilie gut ausgestattet und überzeugt auch der Online-Auftritt, so zieht sie mehr Feriengäste an. Lesen Sie hier, wie Sie ihre Ferienwohnung professionell in Szene setzen.

Ferienhaus-Versicherung

Wie ein normales Wohnhaus auch, sollte eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus gut versichert sein. Wichtige Versicherungen sind:

• Gebäudeversicherung
• Elementarschadenversicherung
• Haushaltsversicherung
• Haftpflichtversicherung

Platz zum Entspannen, auch ohne Ferienhaus

Wer den Traum vom eigenen Ferienhaus oder der eigenen Ferienwohnung nicht verwirklichen kann, aber trotzdem einen Ort zum Zurückziehen und Entspannen sucht, kann alternativ auch das Pachten eines Schrebergartens in Erwägung ziehen. Gerade in ländlicheren Gegenden gibt es aber auch oft nicht bebaubare Grundstücke, die als Freizeitgrundstück erworben werden können.