Immobilien in Griechenland mieten, kaufen

Immobilienkauf in Griechenland: Dokumente gründlich prüfen

Griechenland ist ein beliebtes Inselparadies, ein Land voller antiker Kulturgüter und schönster Naturschauplätzen wie die Askifou-Hochebene auf Kreta. Vieles spricht dafür, sich dort eine eigene Immobilie anzuschaffen. EU-Bürger haben es dabei besonders leicht – für sie gelten keinerlei Beschränkungen. Dennoch sollten Käufer beim Immobilienkauf in Griechenland einen Anwalt oder Makler hinzuziehen.

Griechenland ist ein beliebtes Urlaubsziel. Mancher Besucher, der immer wieder dorthin zurückkehrt, überlegt, ob er sich dort nicht eine Ferienimmobilie kaufen soll – oder gar für immer dort hinzieht. Wer aber mit dem Immobilienkauf liebäugelt, sollte sich vorab ausreichend informieren und am besten zusammen mit einem Makler und einem Anwalt an die Sache herangehen.

Beschränkungen beim Immobilienkauf in Griechenland

Beim Kauf von Immobilien in Griechenland unterliegen EU-Bürger keinerlei Begrenzungen. Allerdings sind manche Immobilien vom Kauf ausgeschlossen: So ist beispielsweise der Erwerb und der Besitz von staatlichem Waldgrund unzulässig, sowie der Grundstückserwerb an Meeresufern. Außerdem darf im Umkreis von 200 Metern von einem Leuchtturm kein Privateigentum erworben werden. Auch in Regionen, die als Militärgebiete definiert sind, ist ein Immobilienkauf nicht möglich.

Diese Rahmenbedingungen sollten Käufer festlegen

Damit aus der Traumimmobilie kein Alptraum wird, sollten sich Käufer vorab über einige Dinge klar sein: Wo soll die Immobilie stehen? Stadt, Land, Insel? Manchmal ist diese Frage auch mit einem Blick auf den finanziellen Rahmen beantwortet: „In den Gebieten um die Großstädte sind die Preise höher als auf touristisch nicht entwickelten Inseln, weil Einheimische in der Regel dort Ferienhäuser besitzen“, erklärt der Düsseldorfer Rechtsanwalt und Rechtsberater des Vorstandes des Verbandes Griechischer Grundeigentümervereine in Athen (POMIDA) Dimitrios Kouros. Dies sei beispielsweise der Fall in manchen Gebieten von Chalkidiki im Norden Griechenlands, wo viele Bewohner von Thessaloniki Ferienhäuser besitzen. „Generell sind die Preise auf dem Festland moderater als die auf den touristisch entwickelten Inseln“, sagt Kouros. Weiter gilt es zu klären, welche Eigenschaften die jeweilige Immobilie haben sollte. Möchte der Käufer die Immobilie beispielsweise als Ferienhaus vermieten, sollte eine gute Infrastruktur vorhanden sein – und neben einer guten Verkehrsanbindung auch ein ansprechendes Freizeitangebot. Sind die Rahmenbedingungen geklärt, kann die Suche beginnen.

Immobiliensuche mit Makler planen

Wer einen Immobilienmakler einschaltet, sollte darauf achten, dass er Mitglied in einer professionellen Vereinigung wie der Hellenic Association of  Realtors oder Federation of Greek Real Estate Agents ist. Rechtsexperte Kouros empfiehlt zudem, einen schriftlichen Maklervertrag abzuschließen. Damit sich die Besichtigungsreise nach Griechenland lohnt, sollten Käufer mehrere Immobilien in die engere Wahl nehmen und sich vor der Abreise nochmals vergewissern, dass die Objekte immer noch zu kaufen sind.

Besichtigung: Das gilt es zu beachten

Letztlich gilt für den Immobilienkauf in Griechenland das Gleiche wie für den in Österreich: Käufer sollte die Immobilie vor dem Kauf genau unter die Lupe nehmen. Denn was auf den ersten Blick solide wirken mag, kann sich auf den zweiten oder dritten Blick als Bruchbude herausstellen. Sind Risse im Mauerwerk oder feuchte Stellen an den Wänden? Steht das Haus im Überschwemmungsgebiet? Sind Stromleitungen und Wasserrohre intakt? Gibt es einen Schädlingsbefall? Hat der Käufer sich für eine Immobilie entschieden, sollte er einen Sachverständigen hinzuziehen und ein Gutachten erstellen lassen, um auf Nummer sicher zu gehen. Zudem kann ein Bauingenieur fundierte Auskünfte über die Bauweise geben und abschätzen, ob der Verkaufspreis angemessen oder zu hoch angesetzt ist.

Wenn die passende Immobilie gefunden wurde: Dokumente überprüfen

„Sobald sich der Käufer für eine Immobilie entschieden hat, sollte er sich neben dem Energieausweis die Eigentumsnachweise vorlegen lassen“, sagt Kouros. Das bedeutet die Vorlage des Grundbuchauszugs vom Grundbuch (Ktimatologio) oder die Vorlage der die Immobilie betreffenden notariellen Verträge sowie Urkunden. Hinzu kommt die Bescheinigung der Registerbehörde (Hypothikofilakio). „Diese sollte bescheinigen, dass die Immobilie nicht mit Schulden belastet ist“, erklärt der Rechtsanwalt. Falls die Immobilie mit Schulden belastet ist, sollten im Umkehrschluss aber auch Bescheinigungen über Belastungen wie Grundschuld oder Hypotheken vorliegen.

Neben den bisher genannten Unterlagen sollte eine Bescheinigung eines anerkannten Bauingenieurs bestätigen, dass keine Verstöße gegen geltendes Baurecht bestehen. Eventuell kann auch der Makler oder der Anwalt bei der Wahl des Ingenieurs behilflich sein. Zudem muss eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom zuständigen Finanzamtes vorhanden sein, sowie der Nachweis der Gemeinde, dass der Verkäufer keine Steuerschulden hat.

Häufiges Problem: Unklarheiten und fehlende Informationen zum Grundstück

In einigen Fällen muss der Immobilienkäufer einen Anwalt damit beauftragen, die rechtlichen Informationen zur Immobilie zusammenzutragen. Denn generell werden in Griechenland im Grundbuch weder der gesamte Immobilienbesitz einer Person noch alle Rechtsgeschäfte bezüglich eines bestimmten Grundstücks geführt. Um eine korrekte Recherche durchführen zu können, ist dabei der Name, die vollständigen Personalien des Eigentümers sowie der Ort des Grundstücks nötig.

Ein weiteres Problem ist, dass Griechenland derzeit noch kein vollständiges flächendeckendes Kataster beziehungsweise Grundbuch besitzt – also das Verzeichnis, in dem die räumliche Lage, Abgrenzung, Nutzung und Größe der Gebäude vermerkt sind. Das führt zum Beispiel dazu, dass unklar ist, wo das eigene Grundstück endet und wo das des Nachbarn beginnt. Die Katasterbehörde Ktimatologia AE arbeitet aber bereits seit 2007 daran, ein Nationales Grundbuch (Ktimatologio) zu schaffen, das für klare Eigentumsverhältnisse sorgen soll. In zahlreichen Regionen Griechenlands ist der Prozess bereits abgeschlossen.

Wer alle Informationen und Unterlagen zur Immobilie vorliegen, kann der Gang zum Notar folgen. Dimitros Kouros empfiehlt den Käufern, sich den Notar selbst auszusuchen: „In Griechenland ist es üblich, dass der Käufer den Notar stellt.“

Notarielle Beglaubigung: Das müssen Käufer vorlegen und das muss in den Kaufvertrag

„Der Vorvertrag und der Kaufvertrag über eine Immobilie müssen in Griechenland notariell beurkundet werden“, sagt Kouros. Denn es gelte die Beurkundungspflicht – und ein Verstoß gegen die Beurkundungspflicht mache den dinglichen Vertrag nichtig. Allerdings ist ein Vorvertrag – sofern keine Anzahlung geleistet wurde – laut dem Rechtsexperten nicht verpflichtend. Die Aufgabe des Notars sei es, unverbindlich auf offensichtliche Mängel wie wichtige fehlende Angaben bei der Prüfung der Unterlagen hinzuweisen. Laut Kouros überprüft er aber nicht, ob die Angaben stimmen.

EU-Bürger müssen beim Notar lediglich folgende Unterlagen vorlegen:

• Personalausweis
• Griechisches Steuernummer (beim örtlichen Finanzamt zu beantragen)
• Benennung eines vor Ort ansässigen Steuerbevollmächtigten
• Bescheinigung der Vertretungsgebühr der Anwälte (parastasi), sofern der Anwalt auf Wunsch einer Partei bei der Beurkundung mitwirkt
• Bescheinigung des zuständigen Finanzamts über die Entrichtung der angefallenen Grunderwerbssteuer

Sowohl Vorvertrag als auch Kaufvertrag müssen folgende Angaben enthalten:

• Urkunden-Nummer, Name, Sitz des Notars
• vollständige Namen der Vertragsparteien
• Staatsangehörigkeit und Geburtsort der Vertragsparteien
• vollständige Namen der Eltern der Vertragsparteien
• genaue Beschreibung der Lage der Immobilie mit beigefügtem Katasterauszug und Lageplan
• genaue Beschreibung von wem der Verkäufer die Immobilie erworben beziehungsweise übertragen bekommen hat (diese Angabe muss nicht in den Vorvertrag)
• Grund der Übertragung – beispielsweise Kauf, Schenkung oder Erbschaft
• genaue Angabe des Preises
• Zahlungsmodalitäten
• Angabe, ob ein Makler bei der Vermittlung und Abschluss des Geschäfts beteiligt war
• Kosten der Beurkundung und Notargebühr (diese Angabe muss nicht in den Vorvertrag)

Generell ist der Notar verpflichtet, einen Dolmetscher einzubestellen, wenn eine Vertragspartei dies verlangt oder die griechische Sprache nicht beherrscht. Unterlässt er dies, würde der Vertrag nichtig. Der Notar muss den Vortrag vorlesen und über dessen Inhalt aufklären.

Diese Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf in Griechenland

Neben dem Kaufpreis kommen auf Käufer noch einige zusätzliche Kosten zu. Die meisten Steuern und Gebühren beziehen sich auf den Schätzwert, der von den lokalen Finanzbehörden ermittelt wird und oft niedriger ist als der tatsächliche Kaufpreis.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Griechenland sind:

• Grunderwerbsteuer: 3 Prozent auf den in der notariellen Urkunde angegebenen Kaufpreis
• Mehrwertsteuer beim Kauf der Immobilie vom Bauträger (anstelle der Grunderwerbsteuer): 24 Prozent des Kaufpreises
• Grundsteuer: Diese richtet sich nach dem Einheitswert, der vom Wirtschaftsministerium festgesetzt wird. Bei Gebäuden beträgt er zwischen 2,50 Euro und 16,25 Euro pro Quadratmeter
• Zusatzsteuer auf Immobilienvermögen, dessen Einheitswert über 200.000 Euro liegt: Bei natürlichen Personen wird eine Steuer zwischen 0,1 und 1 Prozent vom Immobilienwert erhoben
• Notarkosten: rund 1,8 Prozent des Schätzwertes
• Gegebenenfalls Anwaltsgebühren: bis zu circa 1 Prozent des Schätzwertes
• Maklerprovision: rund 2 Prozent des Kaufpreises
• Kommunalabgabe: abhängig von der jeweiligen Gemeinde

Zusätzlich hat der Käufer mit weiteren Kosten zu rechnen, zum Beispiel Pauschalgebühren für die Umschreibung des Kaufvertrags.

Nutzung der Immobilie als Ferienhaus oder Vermietungsobjekt: Vermieter müssen sich in einigen Fällen registrieren

„Beim Kauf ist die Art der künftigen Nutzung der Immobilie irrelevant“, sagt Kouros. Beabsichtigt der Käufer, die Immobilie zu vermieten und nur befristete Mietverträge unter einem Jahr abzuschließen, so ist nur eine Registrierung bei der Unabhängigen Behörde für Einnahmen der Öffentlichen Hand (A.A.Δ.Ε.), erforderlich. Dabei müsse der Anbieter aber nicht unbedingt auch der Eigentümer sein, sondern kann auch der Verwalter oder der Makler die Immobilie zur Vermietung anbieten, so Kouros. „Jeder Immobilie wird eine laufende Nummer zugewiesen, die dann anzugeben ist, wenn das Objekt öffentlich zur Vermietung angeboten wird.“ Wer nicht in Griechenland wohnt und seine Ferienimmobilie nur maximal drei Monate im Jahr vermietet, muss diese nicht registrieren. In diesem Fall reicht es aus, wenn der Eigentümer die Namen und die Anschrift der Mieter festhält.

Stand: August 2018